Жилищное управление

Жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) — один из наиболее значимых элементов городского хозяйства, важнейшая часть территориальной Инфраструктуры. Его деятельность в значительной степени формирует жизненную среду человека комфортность жилища, микрорайона, города, т.е. осуществляет функции жизнеобеспечения территорий.

Услуги, оказываемые ЖКК, представляют собой материальные услуги непроизводственного назначения. Они делятся на услуги индивидуального и общественного потребления.

По социальной значимости предприятий ЖКК можно выделить три уровня обеспечивающих систем. Так, большинство служб ЖКК обеспечивают удовлетворение первоочередных жизненных потребностей населения (особенно в крупных городах) и относятся к первому уровню жизнеобеспечивающих систем. Прекращение функционирования любой из названных служб или сбои в их работе могут привести к возникновению чрезвычайной ситуации.

Критерием выделения следующих двух уровней выступает временной фактор: необходимость пользования продукцией или услугами ежедневно или с какимлибо временным интервалом в связи с этим ко второму уровню жизнеобеспечения относятся те виды деятельности ЖКК, пользование которыми потребитель осуществляет ежедневно или с периодичностью в несколько дней.

К третьему уровню относятся те виды деятельности ЖКК, результатами которых потребители пользуются по мере необходимости. 

Жилищно-коммунальный комплекс — это замкнутый, внешне ограниченный и зависимый тип производства: оно замкнуто на потребностях, формируемых на конкретно заданной территории; оно ограничено, т.е. имеет предел, определяемый масштабами указанной потребности в соответствующих услугах на ограниченной территории; оно зависимо от ряда факторов, которые формируют величину и структуру этих потребностей в каждый соответствующий период времени.

Таким образом, жилищно-коммунальные предприятия не могут выступать в качестве самостоятельного производителя, определять по своему усмотрению формы, объемы и масштабы деятельности. Их функционирование жестко привязано к инфраструктуре, ограниченной пространственной и функциональной организацией города.

Организационно и технически предприятия ЖКК не могут ввести на практике избирательное обслуживание клиентов, их деятельность носит обезличенный характер и обслуживает не отдельных потребителей и даже не какую-либо группу, а всю их совокупность на определенной территории. Поэтому отсутствует непосредственный контакт сторон. При этом свои услуги предприятия ЖКК в основном отпускают в кредит, на условиях последующей оплаты, что порождает проблему перманентной задолженности потребителей.

Нормальное функционирование ЖКК в значительной мере связано с другими отраслями городского хозяйства и системами народнохозяйственного уровня. Некоторые услуги коммунального характера оказываются предприятиями, которые сами не производят продукцию, а являются посредниками между предприятиями-производителями и населением города. Отсюда возникают сложные задачи организации и управления распределением, учетом и расчета, стоимости предоставленных услуг и произведенных затрат по коммунальным теплоносителям.

По этим видам ресурсов основными снабжающими организациями являются:      

—          электроэнергия — централизованные региональные энергосистемы, входящие в состав РАО «ЕЭС России», а в удаленных районах — местные электростанции;

—           природный газ — организации, входящие в состав РАО «Газпром»;

—           тепло энергия — ТЭЦ, принадлежащие региональным энергосистемам, и местные котельные, значительная часть которых находится в муниципальной собственности;

—           водоснабжение и водоотведение — организации типа «Водоканал» в большинстве своем муниципальные предприятия, в отдельных городах — акционерные общества.

Тесная взаимосвязь ЖКК со всеми элементами и подсистемами городского и народнохозяйственного уровней приобретает особое значение при решении проблем муниципального управления, требующего комплексного подхода к функционированию и развитию территории города.

Изучение ЖКК с позиций территориального управления (городского и внутригородского уровней) с выявлением и анализом всей совокупности факторов и условий, воздействующих на эффективное развитие города как места проживания, работы, отдыха и получения всех видов услуг, необходимых для комфортного проживания людей.

Таким образом, жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) — сложное многоотраслевое образование, в котором каждая отрасль выполняет чётко поставленные задачи.

По своей природе ЖКК представляет собой целостную систему, а не простую сумму отдельных отраслей. Он развивается по свойственным ему объективным законам, а территориальная целостность предопределяет необходимость комплексного подхода к формированию системы управления им. Для построения эффективной системы управления ЖКК необходимо учитывать его особенности как объекта управления, которые определяются, прежде всего, тем, что это сложный конгломерат предприятий различных отраслей, тесно взаимосвязанных едиными экономическими и социальными целями и задачами.

Исходя из функциональных особенностей (т.е. функций предоставления услуг) в составе ЖКК можно выделить три основных блока:

—           жилищное хозяйство;

—           системы инженерного обеспечения жилой застройки города или ресурсо-обеспечения;

—           общегородское коммунальное хозяйство.

Жилищное хозяйство вне зависимости от формы собственности обеспечивает защиту граждан от внешних климатических воздействий.

Системы инженерного обеспечения жилой застройки обеспечивают коммунальными услугами жителей населенных пунктов в зависимости от степени благоустроенности и комфортности жилья.

Общегородское коммунальное хозяйство позволяет получать доступ всему населению вне зависимости от уровня доходов.

Главными целями функционирования и развития ЖКК являются: обеспечение сохранности объектов жилищного и нежилого фондов; системы водо, тепло, энерго, газоснабжения и водоотведения.

Жилищно-коммунальный комплекс — это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.

В составе ЖКК выделяют следующие отрасли:

—           жилищное хозяйство;

—           водопроводно-канализационное хозяйство;

—           теплоэнергетическое хозяйство;

—           электроснабжение;

—           газовое хозяйство;

—           санитарная очистка и благоустройство городских территорий;

—           дорожно-мостовое хозяйство и другие сферы.

Важной особенностью ЖКК является разнообразие форм подчиненности его предприятий в территориальном аспекте. В крупных городах с районным делением часть отраслей имеет предприятия и организации, по подчиненности разбитые по административным округам и районам города. К ним относятся: жилищное хозяйство; ремонтно-строительное производство; часть дорожного и паркового хозяйства. При другом районировании, не совпадающем с административными районами города, имеются сетевые хозяйства — такие, как водопроводно-канализационное, газовое, теплоэнергетическое. В некоторых отраслях отсутствует районирование управления, и они являются общегородскими.

Важнейшая особенность ЖКК как объекта управления — его направленность на удовлетворение приоритетных потребностей населения. Предприятия ЖКК, удовлетворяя соответствующие потребности населения и других категорий потребителей, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и служат одной из важнейших предпосылок развития экономического потенциала и формирования имиджа городских территорий. Именно поэтому управленческая деятельность городских властей муниципального образования ориентируется на решение проблем жилищно-коммунального комплекса.

К особенностям организации жилищно-коммунального комплекса города можно отнести следующие:

—           отсутствие у потребителя выбора исполнителей услуг и практическое отсутствие возможности отказа от их приобретения;

—           отсутствие, как правило, количественной оценки качества предоставляемых услуг;

—           отсутствие понятных для населения ориентиров оценки качества большинства жилищно-коммунальных услуг;

—           использование в ходе технологического процесса предоставления услуг сложной инженерной инфраструктуры;

—           неразрывность или строгая последовательность процессов производства, передачи и потребления материальных носителей услуги;

—           необходимость четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса;

—           тесная зависимость организации производственного процесса, потребности в мощностях и конкретных инженерных решений от местных условий.

Указанные особенности требуют специального подхода к организации жилищно-коммунального обслуживания с учетом специфики местных условий при формировании нормативно-правовой базы, определяющей гарантируемый исполнителем уровень качества услуг и действенные механизмы защиты прав потребителей.

Определяющее влияние социальных факторов обусловливает специфичность критериев оценки эффективности функционировании ЖКХ. Характерные для сферы производства экономические критерии, эффективности деятельности должны уточняться и дополняться показателями качества предоставляемых в городе жилищно-коммунальных услуг, комфортности и условий проживания населения.