Технология определения итоговой величины стоимости объекта оценки

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

• среднее арифметическое значение скорректированных цен;
• мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;
• медиана: значение в середине ранжированного ряда;
• скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Применение сравнительного подхода.

Основные условия применения сравнительного полхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;
• информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

Преимущества сравнительного подхода:

• отражается мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
• учитывается инфляция и изменение финансовых условий;
• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• прост в применении и дает надежные результаты.

Основные проблемы сравнительного подхода.

Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

               Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход  как метод оценки базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта. 
 
Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует. 
 
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. 
 
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов. 
 
Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и российские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения. 
 
Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов. [2] 
 
Согласование результатов оценки — седьмая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте. [3] 
 
Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика. 
 
Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик. 
 
Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки. [3]

Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основной предпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объекта в аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула капитализации;  V = I / R,

где V - стоимость недвижимости;

I -ожидаемый доход;

R - норма прибыли.

Модель капитализации дохода (в упрощенном варианте):

Горизонтальная линия - деление. Вертикальная линия - умножение.

TRV-формула - это основное  уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли.

Доход - это чистый операционный доход от использования недвижимости за год.

Норма прибыли - коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста или уменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом риска вложений для заемного и собственного капитала.

Этапы доходного подхода.

1. Расчет потенциального  валового дохода. ПВД.

2. Расчет действительного  валового дохода. ДВД.

3. Расчет расходов, связанных  с объектом оценки.

4. Определение величины  чистого операционного дохода. ЧОД.

5. Преобразование ожидаемых  доходов в текущую стоимость.

 

Расчет потенциального валового дохода. (PGI)

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всех ожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов на эксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных за предшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов. Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, которая выбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактически занимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1 куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.

Расчет ПВД производится на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную и контрактную арендную плату.

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет действительного валового дохода (EGI).

Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия  свободных площадей и безнадежных  платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense – расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.

Применение доходного подхода.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд недостатков:

• необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;
• влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;
• проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;
• определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

2.Применение технологии  оценки объекта недвижимости

Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Газетная площадью 43 м2

Аналоги:

Номер	Улица/дом	Площадь	Цена (тыс. руб.)
1	Зеленая, 29	41	950
2	Строителей пр-т, 79	44	1200
3	Горького, 75	42	965
4	Студенческая,2(с Новоалександрово)	43	1000
5	Рабочая,6	43	1100
6	Солнечная,12	42	900
7	Солнечная,13	41	890
8	Чайковского,23	45	1250

 

Сравнительный подход.

Номер	Цена (тыс. руб.)	корректировка		Скор, цена
		Площадь		В тыс. р.
1	950	43-41=2; 1,00+0,02 =1,02		969
2	1200	43-44 =-1; 1,00-0,01=0,99		1188
3	965	43-42 =1; 1,00 + 0,01=1,01		974
4	1000	43-43 = 0; 1,00		1000
5	1100	43-43 = 0; 1,00		1100
6	900	43-42 = 1 1,00 + 0,01 =1,01		909
7	890	43-41 =2; 1,00-0,02 = 1,02		908
8	1250	43-45 = - 2; 1,00-0,02 = 0,98		1225