Экономический механизм аренды недвижимости

Арендная  плата – это форма экономических  отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению  вновь созданной стоимости в  процессе использования арендованного  имущества. Она выполняет функции  возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов  и выступает одной из экономических  форм реализации права собственности

Арендная  плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно  отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

            В самом механизме арендной  платы следует выделять три существенных момента:

состав  платежей;

размер  платежей;

способы (методы) расчетов.

Хотя  на поверхности хозяйственных отношений  отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет  важное теоретическое и практическое значение.

            Одним из главных принципов  определения арендной платы является  возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

            Но чтобы арендная плата выполняла  кроме возмещения еще и стимулирующую  функцию, она должна включать  сверх суммы амортизационных  отчислений на используемые недвижимые  объекты часть прибыли в относительном  размере не менее ссудного процента. 

            Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

            Таким образом, в состав арендной  платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

Средства  на капитальный ремонт объекта в  зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

Налог на имущество (Ни);

Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом  использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые  три элемента образуют в составе  арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

            Наиболее сложным и спорным  остается определение состава  арендных платежей за землю.  Пока существует монополия на  землю как объект хозяйства,  связанная с ограниченностью  лучших по качеству и местоположению  земель, арендаторы, использующие относительно  лучшие земли, получают дополнительный  доход, который вполне естественно  подлежит изъятию. Но арендная  плата может изыматься не только  с лучших и средних, но и  с худших земель, если возникает  общественная необходимость вовлечения  их в оборот. Для этого арендатор  должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому          строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

            Следовательно, в сельском хозяйстве  базу арендной ставки должен  составлять чистый доход, получаемый  от использования земельных угодий  в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости  от каче­ства земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно боль­ше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие  диффе­ренциальной ренты I от дополнительного дохода, который мо­гут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оста­ваться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

  Следует  различать виды арендной платы  как способа на­числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 10).

В зависимости  от конкретных условий может применяться  один из видов арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и  учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее  целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере  от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том  числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме  привлекательны натуральные или  компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных  услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет  начинающим предпринимателям сначала  развернуть производство, а затем  рассчитаться по арендным платежам.

Размер  арендной платы – существенное условие  договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о размере арендной платы  договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер  арендной платы зависит от следующих  показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено  здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная  деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени  обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных  законом случаях (например, в случаях  аренды государственного имущества) применяется  нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или  регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается  за единицу площади арендованного  здания – 1 квадратный метр. Стороны  могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит  долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

Арендная  плата рассчитывается индивидуально  для каждого объекта аренды без  прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ –  годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ –  отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые  в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина  ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот –  коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом  города Москвы на текущий год в  пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР  – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи  его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ –  оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд –  коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина  Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей  всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вывод 

Причина роста популярности аренды состоит  в том, что она представляет собой  весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие  от чисто юридического определения  аренды как договорного, срочного и  возмездного владения и пользования  имуществом, аренда – это система  хозяйствования или организационная  форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние  производственных сил и прежде всего  рабочей силы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы 

1) Грабовой  П.Г. Экономика и управление  недвижимостью, учебник для вузов,  Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ», 2002.

2) Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. - М.: Проспект, 2008. - 657 С.

3) Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11

4) Экономика предприятия. /Под ред. Н А Сафронова. - М.: Юристъ, 2000.

5) Экономика предприятия. /Под ред. О. И. Волкова. - М.: ИНФРА-М, 2000. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задачи 

Задача 2.

Фактическое изменение  размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия  договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Из этого следует, что условия п.3. ст 614 ГК РФ соблюдается