Експертна оцінка квартири

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Ноября 2013 в 20:55, контрольная работа

Краткое описание

Експерт не зобов'язаний виконувати додаткову роботу, давати офіційні показання або бути присутнім в суді щодо питань, пов'язаних з об'єктом оцінки, якщо тільки немає на це згоди сторін, або якщо в судовому порядку буде встановлено, що претензії є наслідком обману, халатності або навмисно невірного виконання експертами своїх обов'язків. Експерт не зобов'язаний вносити зміни в Звіт в випадку будь-яких змінювань після підписання сторонами Акту приймання - передачі робіт. Виконавець не несе відповідальності за поновлення цієї роботи у випадку будь-яких змін після моменту надання Звіту Замовнику;

Содержание

1. ВСТУП 4

1.1. Загальні відомості 4

1.2. Сертифікат якості оцінки 5

1.3. Припущення та обмежувальні умови 5

1.4. Дефініції 6

2. Методологія оцінки 7

3. Аналіз найбільш ефективного використання Об’єкта оцінки 9

4. Опис та характеристика об’єкта 11

5. Визначення вартості Об’єкта оцінки 13

6. Висновки 18

7.Додатки………………………………………………………………………………………………………………..….19

Скачать в ZIP архиве (1.22 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

kvartira.doc

— 1.47 Мб (Скачать файл)

 

 

Оскільки, угоди стосовно купівлі-продажу квартир здійснюються переважно між фізичними особами, які не є платниками ПДВ, тому надалі оцінювачі виходили з

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

13

 

припущення, що вартість відібраних об’єктів-аналогів не містить ПДВ.

 

 

Опис використаних коригувань

 

Поправка на торг – За даними провідних агентств нерухомості дисконт трансакцій (зниження вартості в процесі торгу) для однокімнатних квартир на сьогоднішній момент може скласти близько 20%. Для розрахунків прийнята поправка на торг розміром - 20%.

 

Тип будинку – Об’єкт оцінки розташований в монолітно-каркасному облицьованому цеглою будинку. Об’єкти аналогів розташовані в аналогічному будинку,

 

коригування не проводилось.

 

По-поверхове розташування квартири – Об'єкт оцінки розташований на другому поверсі 25-поверхового будинку. Об’єкти-аналоги розташовані на середніх поверхах, коригування не проводилось.

 

Висота стелі – аналоги мають порівняну висоту стелі, коригування вартості не

 

проводилось.

 

Рівень внутрішнього оздоблення квартири – стан оздоблення відібраних об’єктів аналогів відрізняється, тому до їх вартості застосовувалось відсоткове коригування згідно таблиці 2. Рівень внутрішнього оздоблення оцінюваної квартири - після будівельників. Поправка розраховувалась як відношення різниці вартості кв.м. квартир в залежності від рівня внутрішнього оздоблення (таблиця 2) до вартості кв.м. порівнюваних об’єктів, в %:

 

Таблиця 2.

Різниця в вартості квартир залежно від рівня внутрішнього оздоблення, $/кв.м.*

 

 

Об’єкт-аналог


 


Об’єкт оцінки

 

Євроремонт

Добрий

Задовільний

Потреб. ремонту,

  
       

без ремонту

  

Євроремонт

0

-100

-200

-300

  
           

Добрий

100

0

-100

-200

  

Задовільний

200

100

0

-100

  

Потреб. ремонту,

300

200

100

0

  

без ремонту

  
         

 

 

Місцерозташування – до об’єктів аналогів, що мають гірше або краще місцерозташування, що виражається близькістю до станції метрополітену, центру міста, зручною транспортною доступністю, наявність поряд розташованих дитячого садка, лікарні, магазинів, школи, гаражного комплексу, дитячих площадок. Поправка розраховувалась на основі коефіцієнтів, що враховують близькість об’єкта порівняння к центру міста, швидкісного транспорту, містоформуючих магістралей за наказом Держкомзема України N 46/131/63/34 від 15.04.97 “Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.

 

 

 

 

 

 

 

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

14

 

Таблиця 3.

 

Розрахунок поправки на місцерозташування

Адреса об’єкта

Коефіцієнти, що враховують близькість

Сукупний

Порівняння

Поправка,

  

порівняння

  

об’єкта порівняння до:

коефіцієнт

з Об’єктом

%

  
 

центру

  

швидкісного

містоформуюч

  

оцінки

    
           
 

міста

  

транспорту

их

        
       

магістралей

        

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

вул. Кудряшова, 16

1,15

  

1,13

1,15

1,49

100,0

0,0

  

 

Аналіз отриманих значень.

 

В результаті здійснених коригувань вартості одиничного показника об’єктів-аналогів (1 кв.м.) мають такий зростаючий ряд:


1528  1752  1817  1931  1941

 

 

Медіанне значення ряду - 1 817 дол. США.

 

Відхилення від медіанного значення, %


-15,9  -3,6   0,0   6,3   6,8


 

Середньоарифметичне значення скоригованих вартостей одиничного показника

 

об’єктів аналогів (не враховуючи мінімального та максимального значення) - 1 833 дол/м2. (Додаток 1).

 

Таким чином, ринкова вартість Об'єкта оцінки, визначена в рамках порівняльного підходу, складає:

 

1 833 х 142,5= 261 203 ($ США) або

 

за курсом НБУ на дату оцінки - 2 011 260 гривень (округлено).

 

Визначення ліквідаційної вартості Об’єкта оцінки за «Методом Галасюків»

 

«Метод Галасюків» базується на принципі беззбиткової реалізації об'єкту за ціною нижче його ринковій вартості, який свідчить: збитки, що виникають при реалізації об'єкту за ціною нижче за його ринкову вартість, повинні бути компенсовані доходами від розміщення грошових коштів, одержаних від реалізації цього об'єкту, в меншому об'ємі, але раніше.

 

Дана методика розрахунку ліквідаційної вартості об'єктів оцінки враховує такі чинники, що роблять вплив на величину ліквідаційної вартості об'єкту оцінки, як вартість грошей в часі і еластичність попиту за ціною. По суті, урахування впливу першого

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

15

 

фактору, - вартості грошей в часі, дозволяє відобразити специфіку грошового вимірника, тоді як урахування другого фактору, - еластичності попиту за ціною, дозволяє відобразити специфіку самого об'єкту оцінки.

 

Основу даної методики визначення ліквідаційної вартості об'єктів оцінки складають приведені нижче формули.

 

Ср

Cл = (1+  im) tд× m × Kэ × ∏k ,

де:

 

    • Сл - ліквідаційна вартість об'єкту оцінки, відповідна фіксованому періоду (tрл) його реалізації;
    • Ср - ринкова вартість об'єкту оцінки;
    • tд - тривалість періоду дисконтування (tд), років;
          • tд = tрд - tрл,
      • де tд - період дисконтування;
  • tрд - розумно довгий період реалізації об'єкта; tрл - фіксований період реалізації об'єкту застави.
  • m - кількість періодів нарахування відсотків протягом року;
  • i - річна ставка дисконту;
  • Пк - добуток значень коефіцієнтів, що враховують вплив різних факторів на величину ліквідаційної вартості об'єкту оцінки;
  • Kе - поправочний коефіцієнт, що враховує вплив еластичності попиту за ціною на ліквідаційну вартість об'єкту;
  • Діапазони значень коефіцієнта еластичності попиту за ціною, відповідні типам попиту, що найчастіше зустрічаються в реальних економічних відносинах, з конкретними чисельними значеннями поправочного коефіцієнта Kе (табл.4).
  • Таблиця 4. Значення поправочного коефіцієнта Kе*.
  • Тип попиту
  • Діапазон значень коефіцієнта
  • Значення поправочного

еластичності попиту за ціною ED

коефіцієнта Kе

  
   

Нееластичний

0 < ED < 1

(0; 0,76)

  

З одиничною

ED = 1

0,76

  

еластичністю

  
     

Еластичний

ED > 1

(0,76; 1)

  

 

На думку авторів даної методики, використання поправочного коефіцієнта, що враховує еластичність попиту за ціною, у формулі для визначення ліквідаційної вартості об'єктів оцінки дозволить підвищити точність розрахунків і міру достовірності результатів оцінки.

 

Отже, проведемо розрахунок ліквідаційної вартості Об’єкта оцінки за вищеописаним методом.

 

Таблиця 5. Розрахунок ліквідаційної вартості Об’єкта оцінки

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

16

 

      
       
 

Найменування величини

дол. США

  

Ср - ринкова вартість об'єкта оцінки;

261 203

  

tрд - розумно довгий період реалізації об'єкта, місяців

6

  

tрл - фіксований період реалізації об'єкта застави, місяців

1

  

tд - тривалість періоду дисконтування (tд), років

0,4167

  

m

- кількість періодів нарахування відсотків протягом року;

12

  

tд х m -- кількість періодів нарахування відсотків за термін, відповідний

    

періоду дисконтування (tд)

5,0

  

i

- річна ставка дисконту

0,17

  

Пк - добуток значень коефіцієнтів, що враховують вплив різних факторів на

    

величину ліквідаційної вартості об'єкту оцінки

1

  
     

Kэ

- поправочний коефіцієнт, що враховує вплив еластичності попиту за

    

ціною на ліквідаційну вартість об'єкта

0,8

  

де Сл - ліквідаційна вартість об'єкта оцінки, відповідно

194 769

  

фіксованому періоду (tрл) його реалізації

  

 

 

Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки складає:

 

194 769 дол. США або за курсом НБУ на дату оцінки - 1 499 720 грн. (округлено)

 

ВИСНОВКИ

 

Ліквідаційна вартість Об'єкта оцінки станом на дату оцінки, визначена в рамках порівняльного підходу, (без урахування ПДВ) становить 1 499 720 (Один мільйон чотириста дев'яносто дев'ять тисяч сімсот двадцять) гривень.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

____________________________________________________________________________________________

м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

17

 

              1. Висновки
  • результаті застосування загальноприйнятого у світовій практиці підходу оцінки об'єктів нерухомості – порівняльного, отримані наступні значення вартості Об’єкта оцінки:
  • Ринкова вартість – 2 011 260 грн. Ліквідаційна вартість - 1 499 720 грн.
  • Розрахунок у рамках порівняльного підходу ґрунтується на реальних даних ринку продажів нерухомості в районі місця розташування Об'єкта оцінки і дає об'єктивне уявлення про ринкову привабливість оцінюваної квартири.
  • Для оцінки квартир порівняльний підхід є найбільш прийнятним у зв’язку з наявністю на ринку нерухомості великої кількості пропозицій продажу аналогічних об’єктів.
  • РИНКОВА ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ ЗА СТАНОМ НА 07.05.2009 Р. БЕЗ УРАХУВАННЯ ПДВ СКЛАДАЄ: 2 011 260 (ДВА МІЛЬЙОНА ОДИНАДЦЯТЬ ТИСЯЧ ДВІСТІ ШІСТДЕСЯТ) ГРИВЕНЬ.
  • ЛІКВІДАЦІЙНА ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ ЗА СТАНОМ НА 07.05.2009 Р. БЕЗ УРАХУВАННЯ
  • ПДВ СКЛАДАЄ: 1 499 720 (Один мільйон чотириста дев'яносто дев'ять тисяч сімсот двадцять) гривень.
  • ____________________________________________________________________________________________
  • м. Київ, «Улица_именит_падеж», «Номер_дома», кв. «Номер_квартиры»

Информация о работе Експертна оцінка квартири