Налог на недвижимость для
физических лиц
Финансовое ведомство продолжает работу
по введению в НК РФ единого
налога на недвижимое имущество. Так, плательщиками
налога на недвижимое имущество признаются
физические лица, обладающие правом собственности
на здания, строения, сооружения, жилые
и нежилые помещения, а также обладающие
правом собственности, правом постоянного
(бессрочного) пользования или правом
пожизненного наследуемого владения на
земельные участки.
В качестве налоговой базы для исчисления
налога на недвижимое имущество применяется
кадастровая стоимость объекта налогообложения,
определенная на 1 января года, являющегося
налоговым периодом.
При расчете
налоговой базы применяется налоговый
вычет, который предлагается предоставлять
всем налогоплательщикам в отношении
жилого помещения, а также жилого строения,
расположенного на земельном участке
в садоводческом или дачном некоммерческом
объединении, в размере кадастровой стоимости
20 кв. м соответствующего объекта налогообложения.
Кроме того, Минфин предложил предельные
налоговые ставки, устанавливаемые представительными
органами муниципальных образований.
Так, в отношении недвижимого имущества,
кадастровая стоимость которого составляет
до 300 млн руб. включительно, налоговые
ставки устанавливаются в размерах, не
превышающих:
1) 0,1% в
отношении жилых помещений, в
т.ч. жилых домов (строений), расположенных
на земельных участках в садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих
объединениях, а также в отношении объектов
незавершенного капитального строительства,
относящихся к указанным объектам;
2) 0,5% в
отношении объектов капитального
строительства и объектов незавершенного
капитального строительства, не
относящихся к жилищному фонду;
3) 0,3% в
отношении земельных участков:
- отнесенных
к землям сельскохозяйственного
назначения или к землям в
составе зон сельскохозяйственного
использования в населенных пунктах
и используемых для сельскохозяйственного
производства;
- занятых
жилищным фондом или приобретенных (предоставленных)
для жилищного строительства;
- приобретенных
(предоставленных) для личного подсобного
хозяйства, садоводства, огородничества
или животноводства, а также дачного хозяйства;
4) 1,5% в
отношении прочих земельных участков.
В свою очередь, в отношении
недвижимого имущества, совокупная
кадастровая стоимость которого
превышает 300 млн руб. (за исключением объектов
капитального строительства и незавершенного
капитального строительства, кадастровая
стоимость каждого из которых превышает
300 млн руб.), устанавливаются повышенные
налоговые ставки в размере не превышающем:
- 0,5% в
отношении объектов капитального
строительства и объектов незавершенного
капитального строительства вне
зависимости от их принадлежности
к жилищному фонду;
- 1,5% в
отношении земельных участков
вне зависимости от категории
земли и разрешенного использования
земельного участка.
В отношении объектов капитального строительства
и незавершенного капитального строительства,
кадастровая стоимость каждого из которых
превышает 300 млн руб., налоговые ставки
устанавливаются в размере от 0,5 до 1% включительно.1
Возможные негативные последствия от
принятия налога на недвижимость
С момента своего появления, идея пересмотра
налогооблагаемой базы имущества вызывает
серьезную озабоченность среди малообеспеченной
части населения. Если сегодня при ставке
налога на недвижимость максимум в 2% от
оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру
составляет, как правило, не более 1 000 рублей
в год для разных слоев налогооблагаемого
населения, то в будущем он может доходить
до нескольких десятков тысяч.
К примеру, в Москве рыночная стоимость
типовой двухкомнатной квартиры может
быть порядка 6 000 000 миллионов рублей, надо
думать, что и оценочная комиссия будет
отталкиваться от этой суммы. Тогда, при
введении нового налога на недвижимость
придется заплатить уже 6 000 рублей в год.
А скажем, в Подмосковье такая же квартира
стоит 3 500 000 рублей и заплатить надо будет
3 500 рублей. Для малообеспеченного гражданина
сумма довольно серьезная.
Правда, правительство обещает освободить
от налогового бремени определенные слои
населения, но какие - пока не ясно. С квартирами
более-менее все понятно. Все-таки среди
малообеспеченного населения мало найдется
обладателей элитных квадратных метров
с ценой в миллионы рублей. А вот с землей
ситуация сложнее. Приведем пример: стоимость
земли в ближнем Подмосковье может доходить
до 1 500 000 рублей за сотку. А если этих соток
двадцать и достались они в наследство
внуку от бабушки - придется раскошелиться
на 30 000 рублей в год, причем без учета коммерческой
стоимости строения, расположенного на
этой земле!
Не совсем понятно то, как быть с неизбежными
рыночными колебаниями стоимости жилья,
из-за которых в один и тот же налоговый
период недвижимость может стоить и, соответственно,
оцениваться по-разному. Не меньше вопросов
возникает и в связи со стоимостью квадратного
метра жилья в зависимости от местоположения
не только отдельно взятой улицы или дома,
но даже и конкретной квартиры.
Помимо этих проблем, негативный момент
от введения единого налога на недвижимость
заключается в том, что подобный шаг правительства
может спровоцировать передел на жилищном
рынке. Тысячам семей, возможно, придется
покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности
платить по высокой налоговой ставке,
т.е. может произойти отток малоимущих
граждан из престижных районов.
В такой ситуации могут оказаться не
столько инвалиды и пенсионеры, которые
наверняка получат социальные льготы,
а скорее семьи со средним и небольшим
уровнем доходов, занимающие большие квартиры,
доставшиеся им в результате бесплатной
приватизации.
Другая проблема связана с тем, что будет,
мягко говоря, несправедливо проводить
рыночную оценку жилья в условиях, когда
расходы на строительство завышены в силу
коррупционных факторов. Не до конца просчитанный
и продуманный единый налог на недвижимость
может стать дополнительным препятствием
для развития ипотеки, т.к. спрос на жилье
бизнес-класса неминуемо упадет. Также
может замедлиться процесс приватизации
из-за страха россиян перед большим налогом.
Следующий вопрос: какие категории граждан
получат льготы по налогу на недвижимость
и что делать, дабы избежать махинаций
и злоупотреблений со стороны обеспеченных
и «ловких» собственников. Регистрация
на третьих лиц своего имущества и сейчас
практикуется нашими состоятельными согражданами,
которые в свете борьбы с коррупцией не
любят показывать то, чем они на самом
деле владеют. С введением же единого налога
на недвижимость может быть открыт «сезон
охоты» на льготников.
Помимо всего вышеперечисленного, увеличение
суммы налога может оказать существенное
влияние на стоимость недвижимости за
счет увеличения объемов продаж жилья
большого метража в престижных районах,
принадлежащего малообеспеченным гражданам.
Им станет накладно содержать свои большие
квартиры. Как результат, еще больше вырастет
спрос на квартиры с небольшим метражом.
Помимо изменений на рынке купли-продажи
жилья, увеличение налога на недвижимость
может отразиться и на рынке аренды, поскольку
многие арендодатели вынуждены будут
включать размер налога на жилье в стоимость
арендной платы.
Но и это еще не все. Возможно, некоторые
чиновники на местах захотят «погреть
руки» на работе оценочных комиссий. Для
этого им будет достаточно «договориться»
с оценщикам, чтобы те намеренно завышали
рыночную стоимость объектов. В таком
случае, несогласные с результатами оценки,
вынуждены будут платить деньги за рассмотрение
апелляции или «обращаться» напрямую
в местную администрацию. 2
А может не стоит пугаться…
К счастью, время для устранения вышеупомянутых
негативных моментов есть. В правительстве
понимают, что необдуманные, скоропалительные
шаги в этом направлении могут привести
к эскалации в обществе. Недаром введение
единого налога на недвижимость неоднократно
откладывалось.
Минэкономразвития, к примеру, предлагает
установить универсальный вычет при введении
единого налога на недвижимость, т.е. установить
такую норму площади жилья, за которую
не нужно будет платить налоги вообще.
Или другой вариант - введение денежного
«социального вычета» в определенную
сумму, в пределах которой будущий налог
на недвижимость взиматься не будет. Есть
и следующий подход - сделать дифференцированную
систему ставок и облагать повышенным
налогом только элитную недвижимость.
К другим возможным положительным факторам
можно отнести следующий момент: после
введения налога на недвижимость цены
на квартиры и дома бизнес-класса могут
пойти вниз. При введении налога, исчисляемого
по рыночной стоимости, владельцам элитных
квадратных метров придется уже, что называется,
«содержать» свою недвижимость, каждый
год, оплачивая внушительные счета. И,
вероятно, часть жилья, приобретенного
с инвестиционной целью, вернется на рынок,
что должно поспособствовать ликвидации
дефицита и, соответственно, уменьшению
цены.
Желание поскорее перейти к практике
взимания единого налога на недвижимость
может привести к самым неожиданным последствиям,
которые могут быть как негативные, так
и позитивные. Правда в последнее верится
с трудом. Как бы то ни было, прежде чем
что-то предпринять, необходимо «семь
раз отмерить». 3
Новый налог на недвижимое имущество
организаций
Важным направлением налоговой политики
Российской Федерации до 2018 года является
переход к налогу на недвижимое имущество
не только для физических лиц, но и для
организаций. Предполагается, что, как
и в отношении физических лиц, новым налогом
будет облагаться только недвижимое имущество,
находящееся у организаций на праве собственности
(хозяйственного ведения или оперативного
управления). При этом предполагается,
что новый налог будет отнесен к региональным
налогам с передачей части поступающих
сумм в местные бюджеты.
Для введения налога на недвижимое имущество
организаций необходимо создать условия
для его введения в субъектах Российской
Федерации. В этих целях необходимо, прежде
всего, определить концепцию налогообложения
объектов недвижимости, принадлежащих
юридическим лицам, а именно: определить
состав объектов налогообложения, налоговую
базу, пределы для установления налоговых
ставок и возможные налоговые преференции
по налогу.
Так, в целях обеспечения единообразного
подхода к налогообложению имущества
организаций и физических лиц в качестве
налоговой базы по налогу на недвижимое
имущество организаций предлагается определить
кадастровую стоимость объектов недвижимости.
В этой связи заинтересованным федеральным
органам исполнительной власти необходимо
разработать методику определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости нежилого
назначения (в том числе промышленных
зданий, офисов, сооружений, линейных объектов
и др.), обеспечить наполняемость Единого
государственного кадастра недвижимости,
сведениями об объектах недвижимости,
принадлежащих юридическим лицам, и об
их кадастровой стоимости в целях создания
условий для формирования в налоговых
органах фискального реестра по налогу
на недвижимость.
По итогам проведенной работы, на основе
мониторинга сведений Единого государственного
кадастра объектов недвижимости и анализа
возможных социально-экономических последствий
введения налога на недвижимость организаций
заинтересованными федеральными органами
исполнительной власти с участием органов
государственной власти субъектов Российской
Федерации, будет разрабатываться проект
федерального закона о налоге на недвижимое
имущество организаций, и определяться
возможные сроки его введения в субъектах
Российской Федерации.4
Перспективы у налога на недвижимость
хороши не для всех участников бюджетных
отношений. Идея пересмотра налогооблагаемой
базы имущества вызывает серьезную озабоченность
среди налогоплательщиков, с проблемами
кадастровой оценки предприятия столкнулись
при уплате земельного налога.
Следует учитывать,
что подготовка базы по налогу на недвижимость
гораздо сложнее подготовки базы по земельному
налогу, и если вводить налог, то не сразу,
а поэтапно, не навязывая регионам принятие
собственных решений о начале применения
налога на недвижимость. Существуют и
интересы организаций, находящихся на
упрощенной системе налогообложения (а
это большинство предприятий малого бизнеса),
которые от налога на имущество сейчас
освобождены.
Поэтому, прежде чем реформировать
налог, основанный на рыночной
стоимости, должен быть проведен
детальный анализ возможных социально-экономических
последствий, возможных последствий
как на состояние бюджета, так и на налоговую
ситуацию для налогоплательщиков, заранее
обозначены все неопределенности и неясности.
Изменение правил налогообложения так
или иначе повлияет на рынок коммерческой
недвижимости, аренды, поэтому нужно спрогнозировать
последствия введения данного налога
на рынок недвижимости и развитие отрасли
строительства.
Налог на имущество организаций-
гораздо более значимый источник доходов
для бюджетов, чем налог на имущество физических
лиц, поэтому ошибки здесь будут ощутимее.
В связи с чем в настоящее время принимаются
меры к совершенствованию и упрощению
механизма обжалования результатов оценки
недвижимости. 5
Список литературы
- Лермонтов Ю. Налоговая политика на 2014
- 2016 годы // Российский бухгалтер. 2013. N
8. С. 11 - 17.
- Закон о налоге на недвижимость http://www.evans.ru/rus/zakon_nalog_nedvij_RF_2014/
- Налог на недвижимость: возможные негативные
и позитивные последствия принятия. http://www.realtypress.ru/article/article_1232.html
- Новый налог на недвижимость для юридических лиц. http://www.lawmix.ru/estate/106
1
Лермонтов Ю. Налоговая политика на 2014
- 2016 годы // Российский бухгалтер. 2013. N
8. С. 11 - 15.
2
Закон о налоге на недвижимость [Электронный
ресурс] : http://www.evans.ru/rus/zakon_nalog_nedvij_RF_2014/
3Налог
на недвижимость: возможные негативные
и позитивные последствия принятия. [Электронный
ресурс] : http://www.realtypress.ru/article/article_1232.html
4
Лермонтов Ю. Налоговая политика на 2014
- 2016 годы // Российский бухгалтер. 2013. N
8. С. 15 - 17.
5Новый
налог на недвижимость для юридических
лиц [Электронный ресурс] : http://www.lawmix.ru/estate/106