Налог на недвижимость, опыт и перспективы его развития в России

База налогообложения уменьшается:

а) для квартиры / квартир независимо от их количества - на 60 кв. метров;

б) для жилого дома / домов независимо от их количества - на 120 кв. метров;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного пребывания в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей),  - на 180 кв. метров.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

При этом, сельские, поселковые, городские советы могут увеличивать предельную границу жилой недвижимости, на которую уменьшается база налогообложения.

Сельские, поселковые, городские советы устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории. Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой недвижимости для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов.

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов жилой недвижимости, для физических лиц не предоставляются на:

1. объект / объекты налогообложения, если площадь такого / таких объекта / объектов превышает пятикратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления;

2. объекты налогообложения, используемые их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используемых в предпринимательской деятельности).

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, которое является объектом налогообложения.

Органы местного самоуправления до 1 февраля текущего года подают в соответствующий контролирующий орган по местонахождению объекта жилой недвижимости сведения о предоставленных ими льготах.

Ставки налога для объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового или городского совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 2 процентов размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. метр базы налогообложения.

Порядок исчисления суммы налога

Исчисление суммы налога с объекта / объектов жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца такой недвижимости. 

Налоговые уведомления-решения об уплате сумм налога и соответствующие платежные реквизиты направляются налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса до 1 июля года , следующего за отчетным.

По нововведенному объекту недвижимости налог уплачивается физическим лицом-плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Плательщики налога - юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по месту нахождения объекта / объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально6.

По нововведенному  объекту недвижимости декларация юридическим лицом подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он потерял право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца - начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

Сроки уплаты налога

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается:

а) физическими лицами - в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;

б) юридическими лицами - авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

 

 

 

 

 

Глава 2. Налогообложение недвижимости в Российской Федерации и за рубежом

2.1. Анализ налогообложения недвижимости  в РФ

Одним из основных направлений налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов является введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, который должен заменить такие налоги как: региональный налог на имущество организаций, земельный налог и налог на имущество физических лиц, уплачиваемые в муниципальный бюджет . В связи с этим становится актуальным анализ структуры существующей системы налогообложения и прогнозирование изменений, который привлечет за собой

изменение налогового законодательства.

Согласно информации о результатах мониторинга местных бюджетов

Российской Федерации по состоянию на 1 января 2012 года в структуре собственных доходов местных бюджетов налоговые доходы занимают 39,1% в среднем по Российской Федерации. Анализ налоговых поступлений показал, что основным бюджетообразующим налогом является налог на доходы физических лиц, удельный вес которого составляет 66,4% или 583,5 млрд. рублей в 2013 году и и 65,1% или 525,2 млрд. рублей в 2012 году)7.

Если рассмотреть структуру доходов г. Красноярска (на примере бюджета на 2013 год) налоговые и неналоговые доходы занимают 79% и 21% соответственно. При этом наибольшая доля в налоговых доходах приходится на НДФЛ (62%), налог на прибыль организаций (14%) и ЕНВД (12%). Совокупная доля местных налогов на имущество (земельный налог и налог на имущество физических лиц) составляет 11%. Рисунок 1.

Рисунок 1 – Структура налоговых доходов бюджета города Красноярска в 2013 году.

Из этого следует, что налоговый доход от налога на имущество и земельного налога составляет 11% от общего налогового дохода бюджета города. При этом следует обратить внимание, что согласно данным предоставленным Федеральной налоговой службы по Красноярскому краю, в 2011 году сумма налогов, начисленная к уплате в бюджет по налогу на имущество организаций составила 10 995 221,00 рублей. Для примера размер бюджета г. Красноярска на 2011 год равнялся 22 539,6 млн. руб. Таким образом, мы можем сделать вывод, что если налог на имущество организаций войдет в состав нового местного налога, то это может существенно отразиться на доходах бюджета города.

Однако при этом следует учесть, что на данный момент в налоговую базу налога на имущество организаций входит также и движимое имущество, в том числе и оборудование, которое после внесения изменений в Налоговый кодекс не будет входить в налоговую базу нового местного налога на недвижимость. В балансах предприятий и организаций доля стоимости объектов недвижимости достигает 30-40% основных фондов, а в некоторых отраслях и видах деятельности – до 70-80%.

Следовательно, в зависимости от видов деятельности организаций расположенных на территории муниципального образования, прогнозируемый рост поступлений в бюджет необходимо скорректировать с учетом исключения движимого имущества из налогооблагаемой базы.

        Таблица 1 - Данные по сумме налога, не поступившей в бюджет в связи с предоставлением налогоплательщикам льгот в 2012 году, руб.8

Наименование	Количество льготников	Сумма налогов, не поступившая в бюджет	%	Сумма налогов, начисленная к уплате в бюджет
Земельный налог (юр.лица)	3 641,00	1 390 227,00 2	23,34%	1 228 396,00
Земельный налог (физ.лица)	26 743,00	4 736,00	0,08%	308 148,00
Налог на физических лиц	5 435,00	252 076,00	4,23%	449 665,00
Налог на имущество организаций	479 628,00	4 310 548,00	72,35%	10 995 221,00
Итого	515 447,00	5 957 587,00		12 981 430,00

 

 

В сумме налога, не поступившей в бюджет Красноярского края в связи с предоставлением налогоплательщикам льгот в 2012 году (таблица 1) около 72,35% составляют льготы по налогу на имущество организаций и 23,34% по земельному налогу для юридических лиц. При этом следует обратить внимание, что если льготы по земельным участкам для юридических лиц превышают размер налоговых выплат по данному налогу, то льготы по налогу на имущество организаций составляют только 39% от суммы налогов, начисленных к уплате в бюджет.

Анализ структуры земельного налога для физических лиц (Рисунок 2), показал, что самое большое количество налоговых платежей поступает за использование земельных участков для личного подсобного хозяйства (95 тыс. рублей) и сельскохозяйственных земель (80 тыс. рублей), доля поступлений с земельных участков жилого фонда по сравнению с ними незначительна (40 тыс. руб.)

 

 

Структура количества строений, помещений и сооружений, по которым налог на имущество физических лиц был предъявлен к уплате в 2012 году (Рисунок 3), показывает, что более 50% жилого фонда (около 400 тыс. строений) составляют объекты с инвентаризационной стоимостью менее 300 тыс. рублей. Если принимать во внимание динамику цен на рынке недвижимости, то можно убедиться, что инвентаризационная стоимость данных объектов далека от рыночной стоимости.

Можно спрогнозировать, что данная структура существенно изменится после кадастровой оценки недвижимости.

 

Рисунок 3 – Количество строений, помещений и сооружений, по которым налог на имущество физических лиц предъявлен к уплате, 2012 год.

 

Рисунок 4 – Структура суммы земельного налога для юридических лиц, подлежащая уплате в бюджет

Анализ структуры суммы земельного налога для юридических лиц, подлежащей уплате в бюджет (Рисунок 4), показал, что более 60% налоговых отчислений приходится на долю сельскохозяйственных земель (20 тыс. руб.) и земельных участков жилого фонда (12 тыс. руб.). Судя по тому, что общая сумма налоговых отчислений составляет более 1,2 млн. руб., более 500 тыс. руб. налога приходится на другие категории земельных участков, в том числе, используемых для промышленных целей9.

Изменение статуса налога на имущества физических лиц с регионального на местный может существенно отразится на увеличении доходов местных бюджетов. При этом, на данный момент, на примере г. Красноярска, доход от налога на имущество физических лиц и земельного налога, незначителен по сравнению с доходом от других налогов (11% от всех налоговых поступлений). Следует обратить внимание на то, что сумма налогов не поступившая в бюджет Красноярского края в связи с льготами составляет около 46% от суммы налогов, начисленной к уплате в бюджет. Из всего этого можно сделать вывод, что при введении нового режима налогообложения, поступления в местные бюджеты увеличатся в основном за счет налога на имущество организаций, так как доходы от прочих налогов незначительны в общей структуре налоговых поступлений, то маловероятно, что кадастровая оценка недвижимости и земельных участков увеличит их более чем в 1,5-2 раза. Это будет связано с тем, что доля поступлений от этих налогов невелика, количество льготных категорий по данным налогам значительно и есть возможность недосбора налоговых платежей, муниципальным властям невыгодно повышение налоговых ставок по данным налогам.

 

 

 

 

 

 

2.2. Налогообложение недвижимости в РФ

В настоящее время в России система налогообложения объектов недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц и на имущество организаций. Механизм начисления и взимания этих налогов в России должен служить задачам общеэкономического характера, но существующий механизм привержен фискальным целям и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений, например, налог на имущество организаций, не стимулирующий внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов.

В данное время в России предполагается реформа, сутью которой станет переход к уплате единого местного налога на недвижимость собственниками недвижимости. Он должен способствовать обновлению производственной базы, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости.

Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.

Налог на недвижимость сможет выполнять все функции налога — фискальную, стимулирующую и социальную. Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, ведь именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами.

Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.

Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой.

При существующей системе налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В этом проявляется социальная функция налога на недвижимость.