Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

Права и обязанности наймодателя  по договору коммерческого найма  в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.       Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной. Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем. В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§3.2 Договор найма жилого помещения с последующим выкупом

В настоящее время такой  вид сделок довольно распространен. Стороны приобретают жилье с  рассрочкой платежа. При этом жилищное законодательство в настоящее время  не предусматривает такой формы  приобретения жилья в собственность. Подобная форма регулируется больше в гражданском законодательстве. Содержание данных правоотношений похоже на ипотеку (залог недвижимого имущества). До определенного момента (пока не будет  выплачена стоимость жилого помещения) оно находится в собственности  продавца, но проживает в нем и  фактически пользуется им покупатель. Покупатель полностью оплачивает и  жилищно-коммунальные услуги, вносит плату  продавцу по договору найма жилого помещения. Фактически разница с  залоговыми отношениями (ипотекой) существует и довольно серьезная. При ипотечном способе приобретения жилого помещения покупатель (он же и залогодатель) оплачивает периодические платежи продавцу (залогодержателю), в которые включается как стоимость самой квартиры (другого жилого помещения), так и проценты по залогу (ипотеке), а также комиссия банку за денежный перевод и кассовое обслуживание (которые, кстати говоря, не всегда указываются в договоре, поскольку к предмету залога не относятся, а являются услугами, оказываемыми банком). Если обратить внимание на положение ст. 343 ГК РФ, необходимо отметить, что в ней предусмотрены следующие обязанности покупателя - залогодателя квартиры:

1) страховать за счет  залогодателя заложенное имущество  в полной его стоимости от  рисков утраты и повреждения,  а если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  залогом требования, - на сумму  не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательств и требований со  стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять  другую сторону о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества.

На основании ст. 344 и  ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели (повреждения) купленной квартиры лежит на покупателе (он же залогодатель в правоотношениях  по ипотеке). Приобретая жилье ипотечным  способом, покупатель обязан еще оплатить страховку продавцу (залогодержателю) на случай неожиданной гибели (повреждения  недвижимого имущества) квартиры. При  найме квартиры с последующим  правом выкупа (покупка в рассрочку) покупатель несет риск случайной  гибели купленного (уже переданного  ему) жилого помещения, но еще не оплаченного  им. На основании ст. 459 ГК РФ он не должен выплачивать продавцу (арендодателю) стоимость страховки квартиры, более  того, покупатель не обязан вступать в  правоотношения по страхованию. Именно такая форма приобретения жилья, как аренда (найм) с выкупом в рассрочку, является наиболее приемлемым вариантом, поскольку не предусматривает дополнительного страхования от рисков случайной гибели купленной, но еще не оплаченной полностью квартиры. Кроме того, необходимо сравнить, какую плату ежемесячно надо вносить за найм жилого помещения и какие проценты придется платить в случае приобретения жилого помещения при помощи ипотеки. Выплата 15% годовых на протяжении 10 лет плюс стоимость страховки и комиссионных банка за обслуживание кредитного счета составят более 250% первоначальной суммы. Таким образом, общая стоимость квартиры возрастет почти в три раза.

Если подсчитать затраты  на найм того же жилого помещения, они  составят за год найма не более 8% суммы, оплаченной именно по найму. Очевидно, что решение жилищного вопроса гораздо дешевле, если снимать квартиру и постепенно выплачивать ее стоимость, чем обременять себя ипотекой. Надо признать, что такие правоотношения на рынке жилищных услуг не самые распространенные, наоборот все чаще нас приглашают взять кредит на ипотеку в банке. Однако если есть возможность купить жилое помещение с рассрочкой платежа, ею нельзя пренебрегать. Необходимо только определиться с условиями подобного договора. Нет необходимости рассматривать различные варианты условий таких договоров. Достаточно сказать, что это будет тот же договор купли-продажи жилого помещения или найма-продажи. Называть его можно как угодно, но его правовая природа останется неизменной. Он должен содержать в себе условия относительно купли-продажи жилого помещения и условия договора коммерческого найма жилого помещения.

Важно иметь в виду следующее. Несмотря на то, что покупатель не станет собственником жилого помещения  до тех пор, пока полностью не оплатит  всю цену за продаваемое ему жилое  помещение, тем не менее на основании  ч. 2 ст. 489 ГК РФ в том случае, когда  покупатель внес уже более половины стоимости покупной цены за продаваемое  ему в рассрочку жилое помещение, если он вдруг окажется не в состоянии  исполнить надлежаще свою обязанность  по дальнейшей оплате стоимости жилого помещения, продавец не имеет права  требовать возврата ему жилого помещения  и отказаться от дальнейшего исполнения договора. Однако Закон в данной части содержит формулировку "если иное не предусмотрено договором", а это означает, что как раз  именно договор о найме-продаже  жилого помещения и должен содержать  обратное условие.

В случае приобретения жилого помещения в ипотеку, до надлежащего  исполнения покупателем своих обязательств по оплате, это помещение переходит  в залог к банку, кредитующему покупателя. Согласно ст. 489, ч. 3, и ст. 488, ч. 5, ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Подобное условие в договоре о том, что правоотношения залога не распространяются на правоотношения по заключенному договору найма-продажи жилого помещения, означает для покупателя отсутствие необходимости заключать договор, поскольку это будут почти те же правоотношения по ипотеке, к которым добавятся и платежи за аренду (найм) жилого помещения. Такой способ решения жилищного вопроса в рассрочку будет крайне невыгодным.  Как видно из всего вышесказанного виды договора найма существенно отличаются друг от друга, при заключении договора найма необходимо обращать внимание на все существенные условия договора. ГК дает возможность составления смешанных договоров, что подтверждает наличие такого договора как найм жилого помещения с последующим выкупом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Одним из основных средств  реализации конституционного права  на жилище является договор найма  жилого помещения в различных  жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую  площадь на условиях бессрочного  договора социального найма в  домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться  реализовавшими своё право на жилище. В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений. ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе. Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя. Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский  в вопросе найма жилых помещений  дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно  сказать, что нормативное регулирование  данного вопроса за последнее  время стало значительно лучше.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература:

1.            Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

2.             Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.

3.             Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

4.             Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998.

5.             Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4.

6.            Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.

7.             Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.

8.             Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

9.             Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.

10.             Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.