Недвижимость как потребительский товар

 

Контрольная работа

 

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МЕЖДУНАРОДНАЯ  АКАДЕМИЯ  БИЗНЕСА И НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (МУБиНТ)»

 

Кафедра Общего и специального менеджмента

 

 

 

 

 

 

по дисциплине Рынок недвижимости. Ипотека

 

Тема: Недвижимость как потребительский товар

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 
Введение….………………………………………………………………….…3  
 
1. Теоретический аспект недвижимости..................................................…….5 
 
1.1 Особенности недвижимости как товар………………………………….5 
 
1.2 Свойства недвижимости………….………………………………………6 
 
Заключение…….…………..……………………………………………………10 
 
Список используемой литературы…….………………..…………………....12 
 
Задачи………………………………………………………………………….13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

          В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. 
          Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего полтора десятилетия назад, хотя этот термин появился в российском законодательстве ещё во времена правления Петра I. 
          В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. 
          Понятие недвижимости не сводится только к краткому указанию одних существенных признаков, а является суммой знаний о предмете. В общем случае недвижимость – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи по целесообразности распространения на них социального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Оговорка по поводу отдельных видов недвижимого имущества вовсе неслучайна. Дело в том, что они, эти отдельные виды, достаточно разнородны. Если понимать под недвижимым имуществом здания, сооружения, производственные комплексы, то эти виды недвижимости принципиально отличаются от такого рода активов, как, например, воздушные и морские суда, которые согласно нашему гражданскому законодательству также относятся к недвижимому имуществу. 
          Согласно экономической теории, данные различия позволяют относить эти виды активов к различным группам основных фондов предприятия: одна их часть – пассивная, другая – активная. Перечисленные факторы, помимо которых существует множество других, субъективных и объективных, безусловно, создают определенные неясности и сложности для экономического определения и оценки тех же воздушных и морских судов. 
         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ  АСПЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ 
1.1. Особенности недвижимости как товар

 
           Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служат базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой – выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гараж и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а так же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат  объектами  потребления. 
          Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные после 1990 года, обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости, и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продаётся и покупается, т.е.  обращается  на рынке. 
           Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользования. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический отбор как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям. 

1.2. Свойства недвижимости 

Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.                        Недвижимый товар обеспечивает недвижимость инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из – за увеличения спроса, улучшений  и других факторов. 
          Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обуславливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Государство реализует функции, связанные с учётом недвижимости и регистрацией операций с ней для зашиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения. 
          Физические характеристики объекта недвижимости включают данные: о его размерах и форме, о внесённых улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта. 
            Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Стационарность и материальность недвижимости являются её существенными характеристиками. К тому же, это товар особого рода – наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Полезность объекта характеризуется степенью удовлетворения потребностей потребителя в площади помещения для проживания или выполнения производственных функций, в обеспечении комфортности и экологичности помещения и района. На цену объекта недвижимости оказывают влияние его полезность, а также социальные стандарты, экономические и политические тенденции, законы и правительственные решения, состояние окружающей природной среды, параметры инфраструктуры и др. 
             Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. 
           Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяется на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются с течением срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление. 
         Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из – за плохой планировки и    функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из – за    изменения внешних по отношению к   недвижимости факторов,  т.е. под негативным воздействием окружающей среды. 
          Разнородность, уникальность и неповторимость образуют ещё одну группу признаков недвижимости.    Практически    невозможно говорить о   двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о   двух   одинаковых  участках, так как у них обязательно будут различия в расположении   по  отношению  к  другим   объектам, к  коммуникациям,   к линии горизонта и сторонам света. 
 
             Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков: 
             - очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках; 
             -    период    для   продажи  товара   на   рынке   недвижимости     намного больше, чем на иных рынках; 
              - ограниченное   количество   товара,   который    способен удовлетворять   запросы   покупателя   и,    следовательно,   ограничено    число покупателей   для   продавцов  данного   товара.  Эта    ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен. 
         Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана, текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные и профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар. 
           Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользователь недвижимостью затрагивает интересы других граждан и /или юридический лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. 
            Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно: 
 
1) право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг; 
 
2) право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд; 
3) право     вводить    зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения; 
4) право представлять недвижимое имущество в пожизненное владение; 
5) право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников. 
           Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов. 
             Все выше перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учёт их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более проверенного и обоснованного решения. 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 
           При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организация. 
          Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан: 
1) дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал; 
2) вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств; 
3) учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и Родину; 
4) укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд, поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации их интеллектуальных и физических  способностей; 
5) раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и способствует, как подчеркивал известный русский мыслитель И.А. Ильин, божественному восприятию природы и мира; 
6) создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах; 
7) пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости. 
 
         Основной, базовым объект недвижимости – земля – занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 
 
 
1) Асаун, А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд./А.Н. Асаун – СПб.: Питер, 2007. – 624 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»); 
 
2) Васильева, Л.С. Экономика недвижимости: учебник/Л.С. Васильева – М.: Эксмо, 2008. – 480с. – (Высшее экономическое образование); 
 
3) Горемыкин, В.А. Экономика и управление недвижимостью: учебник/ 
 
В.А. Горемыкин – М.: МГИУ, 2007. – 345 с.; 
 
4) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник – 4-е изд., перераб. и доп./В.А. Горемыкин – М.: Высшее образование, 2007. – 655 с. – (Кристалл знаний); 
 
5) Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебн. – 3-е изд., перераб. и доп. – Г67/ В.А. Горемыкин – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. – 848 с.; 
 
6) Крутик, А.Б., Горенбургов, М.А., Горенбургов, Ю.М. Экономика недвижимости/ А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов – СПб.: Лань, 2005. – 240 с.; 
 
7) Курноскина, О.Г. Сделка с недвижимостью – 2-е изд., перераб. и доп./ 
 
О.Г. Курноскина – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 224 с. (Серия «Деловая библиотека»).