Отчет по практике в ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости»

Московский государственный  университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Институт Права и  Гуманитарного Образования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет

по производственной практике

 

Выполнила:

студентка группы 2278

Никулина  Е.В.

Руководитель практики:

Алексейцев А.Н.

 

 

 

 

 

Москва

2011 г.

 

Содержание

 

1) Введение

2) Общая часть

3) Заключение

4) Список используемых источников

5) Приложения

1. Договор на оказание услуг

2. Агентский договор

3. Долгосрочный договор  аренды нежилого помещения

4. Договор предоставления комплекса ресурсов

 

Введение

 

В соответствии с учебным  планом я проходила производственную практику в ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости» с 07 февраля 2011г по 10 апреля 2011г.

Я была принята для  прохождения преддипломной практики на должность юриста.

В процессе прохождения  преддипломной практики я ознакомилась:

- с уставом центра  недвижимости утвержденным учредителем  общества;

- со структурой центра  недвижимости;

- с выполняемыми функциями  и обязанностями работников центра;

- с особенностями работы  юриста в сфере жилищного законодательства;

- с видами гражданско-правовых  договоров;

- научилась составлять  проекты гражданско-правовых договоров,  договоров на оказание возмездных услуг и иные документы.

Проверяла документы на их правильность составления и соответствия требованиям гражданского законодательства.

Принимала участие в  сборе пакетов документов для  заключения сделок аренды недвижимого  имущества, для заключения сделок купли  продажи недвижимости.

Пользовалась электронными правовыми системами, такими как «Гарант» и «Консультант+»

 

Общая часть

договор купля  продажа недвижимость

Центр недвижимости организован в 1996 году. Полное наименование центра- Закрытое Акционерное Общество «Тосненский Городской Центр Недвижимости». Центр создан в соответствии с Федеральным Законом «Об акционерных обществах» от 26.12.1995г. № 208-ФЗ. Руководство деятельностью Центра осуществляется единоличным исполнительным органом- Директором ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости». Является малым предприятием. Штат составляет 6 человек. Центр оборудован современной офисной техникой.

Центр недвижимости осуществляет свою деятельность в Ленинградской  области- г. Тосно, г. Никольское.

Основной сферой деятельности центра недвижимости является предоставление различных услуг на рынке недвижимости.

Целью деятельности центра является получение прибыли.

Основной задачей агентства ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости» является удовлетворение требований покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей различных объектов недвижимости:

- помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости, для последующей ее покупки а также продажи;

- оформление договоров купли-продажи недвижимости;

- помощь организациям  и гражданам в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;

- оценка и анализ  рынка недвижимости в Санкт-Петербурге  и Ленинградской области. 

Агенты в центре недвижимости могут объективно оценить объект недвижимости, что впоследствии отражается в получении максимальной суммы выручки в разумные сроки.

Быстро и квалифицированно собрать, составить и согласовать  все необходимые документы.

Проводят рекламу объекта - Агент готовит подробное описание объекта для публикации в СМИ  и Интернете (если нужно - с фотографиями) и регулярно обновляет публикации.

Грамотно проводит показ объекта, ограждает клиентов от общения с нежелательными элементами, концентрирует основное внимание на достоинствах объекта и минимизации его недостатков. Кроме того, агент показывает квартиру не всем подряд, а только покупателям, потенциально заинтересованным в конкретном объекте.

 Согласовывает максимально  выгодные и безопасные условия  проведения сделки, что в дальнейшем  позволяет избежать ненужных  переживаний и расходов, а также  гарантирует получение всех денег за объект.

Агент готовит краткий  еженедельный отчет о проделанной  работе: о количестве просмотров, звонках  и т.д. Обеспечивает законное проведение сделки, контроль за выполнением ранее  согласованных условий проведения сделки, своевременную регистрацию сделки и получение всех денежных средств.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные  с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

ЗАО «Тосненский Городской  Центр Недвижимости» имеет нормативно-правовую базу.

Особую роль в работе юриста занимает электронная правовая база «Гарант» и «Консультант+», которые часто обновляются и позволяют быстро найти нужные документы, образцы и другую нужную информацию.

Юридические услуги по недвижимости включают проверку документов и правового титула, — юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и информации об объекте, подготовку договоров и других документов, регистрацию недвижимости и сделок с ней.

Сделки с коммерческой недвижимостью можно разделить на четыре группы:

1. Сделки по приобретению коммерческой недвижимости

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

• проводят юридический аудит документов на объект недвижимости и проверку правоспособности продавца недвижимости совершить отчуждение, по итогу выдают свое мнение о возможных рисках по объекту недвижимости.
• представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса совершения сделки с объектом коммерческой недвижимости, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, включая участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписание договора отчуждения объекта недвижимости и подготовку иных правовых документов. В случае приобретения объекта недвижимости путем приобретения акций или долей юридического лица, в собственности которого находится объект недвижимости, помогут вступить в права акционера (участника) юридического лица, дадут рекомендации как подготовить необходимые внутренние документы юридического лица (включая внесение изменений в учредительные документы).
• сопровождают при закрытии сделки, при составлении акта приема-передачи объекта недвижимости, готовят документы о выполнении взаимных обязательств.
• представляют интересы клиента, связанные с переоформлением прав на земельный участок, помогут перезаключить все договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, перезаключить договоры с арендаторами и совершить иные юридические действия.

2. Сделки по отчуждению коммерческой недвижимости

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

• проводят юридический аудит документов на объект недвижимости по итогу которого выдают свое мнение о правовых недостатках в документах по отчуждаемому объекту недвижимости.
• помогают своему клиенту провести правовую подготовку объекта к отчуждению и исправить выявленные в процессе юридического аудита недостатки.
• помогают подготовить и поддерживать в актуальной редакции документы, необходимые для совершения сделки по отчуждению объекта коммерческой недвижимости.
• представляют клиента, начиная от момента согласования механизма и условий сделки, заканчивая закрытием сделки и передачей объекта недвижимости покупателю.

3. Сделки по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

• проведут юридический аудит документов на объект недвижимости по итогу которого выдадут свое мнение о правовых недостатках в документах по объекту недвижимости, которое передается в аренду.
• помогут провести правовую подготовку документов на объект к аренде и исправить выявленные в процессе юридического аудита недостатки.
• представляют интересы клиента на всех стадиях процесса совершения сделки по сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду. Подготовят проект договора аренды, который полностью отражает все существенные условия аренды объекта недвижимости и максимально защищает интересы клиента. Юристы будут участвовать в переговорах по согласованию условий договора аренды объекта недвижимости и подписанию согласованной редакции договора. Юристы компании помогут своему клиенту провести государственную регистрацию договора в управлении Росреестра.
• помогут клиенту передать помещение арендатору и подготовить все необходимые документы связанные с передачей.
• возьмут на себя сопровождение всех вопросов, возникающих по заключенному договору аренды.

4. Сделки по найму в аренду объектов коммерческой недвижимости

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юрист компании:

• проводит юридический аудит документов на объект недвижимости, планируемый к аренде и правоспособность Арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости. По итогу аудита выдаем свое мнение о возможных рисках по предполагаемой аренде объекта недвижимости.
• представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписанию договора аренды объекта недвижимости и регистрации его в управлении Росреестра.
• сопровождают своего клиента в закрытии сделки, помогут составить акт приема-передачи объекта недвижимости, подготовить и подписать документы о выполнении взаимных обязательств.
• помогут своему клиенту принять помещение по акту приема передачи, в котором отразят реальное состояние помещения.
• сопровождение всех вопросов, возникающих в процессе использования помещения.

Во время прохождения  производственной практики мне поручалось:

- составление договоров  купли продажи квартир, 

- составление договоров  аренды,

- Дополнительных соглашений, актов, соглашений о расторжении договоров,

-договоров предоставления  коммунальных услуг, 

- договоров на оказания  возмездных услуг, 

- составление писем-претензий и иной документации,

-консультировать клиентов

- проведение юридического  аудита документов на объекты недвижимости

Также мне поручалось консультировать клиентов по вопросам купли-продажи недвижимости, переоформлении прав на недвижимое имущество, аренды и найма нежилого имущества. Консультации давались мной как в устной, так и в письменной форме.

В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми (простые и грамотные разъяснения клиентам).

Чаще всего в практике приходилось сталкиваться с договорами аренды и купли-продажи недвижимости.

О купле-продаже квартир  как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Для продажи жилья  в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.