Оценка недвижимости

Таблица 7.2.2 - Характеристики объектов по сравнимым продажам

 

Таблица 7.2.3-Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

 

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 2671000 рублей. 

     Объяснение  корректировок

    Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и  сравниваемыми объектами.

    В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м  площади квартир.

    Объекты сравнения нами подобраны близкие  по качеству градостроительных зон  и общей площади.

    В связи с тем, что права собственности, условия финансирования и условия продажи у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

    Корректировки на местоположение объектов, техническое  состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования  метода парных продаж и мнения эксперта.  

7.3 Оценка  доходным методом

     Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

     Основные  этапы процедуры при данном методе:

    1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

    2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

    3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

    4. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

    5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

    6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

     Существует  два метода пересчета чистого  дохода в текущую стоимость: метод  прямой капитализации и анализ дисконтированного  денежного потока.

           Метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

           Метод дисконтирования  денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

     7.4 Оценка методом капитализации дохода

       Этот метод основан на том,  что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсии) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ  доходов

     Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 300 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 13 % в течение четвертого и пятого годов.

     Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту:

     ТС=П₁+П₂+П₃+П₄+П₅

     Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

     П_i = (С_api- С_зсi)*ТСЕ_i ,

     где С_api – арендная плата в году i;

     С_зсi – затраты содержания в году i;

     ТСЕ_i – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

     ТСЕ_i = 1/(1+СД)ⁱ ,

     где СД – ставка дисконтирования за год;

     i – количество лет. 

     Величина  ставки дисконтирования (СД) отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это  ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада – 12%.

     Вторым  источником дохода является продажа этого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся следующей формулой.

     

 

     Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в  данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для квартир, представленных на рынке, эта ставка равна 15 %.

     После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

     ТС_рев=С_рев*ТСЕ₅,

     где С_рев – стоимость реверсии,

     ТСЕ₅ – текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ  расходов

     Затраты на содержание квартиры составляют 20650 рублей. Налог на имущество – 56 рублей.  Налог на имущество возрастает в среднем на 5 % в год. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 9% в течение второго и третьего годов и на 13% в течение четвертого и пятого годов.

     Необходимо  отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

     Исходя  из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить  в табличной форме (табл. 4).

     Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости  потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

     Таким образом, стоимость квартиры, как объекта недвижимости, приносящего доход, составляет 2349235 рублей или округленно 2350000рублей. 

 

     Таблица 4 - Анализ дисконтированного денежного потока