Фермерские хозяйства

Земельное законодательство предоставляет таким  гражданам право выдела земельного участка в счет земельной доли для соз¬дания фермерского хозяйства. Условия и порядок выдела земель¬ного участка в счет земельной доли определяются в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2.

Основная  проблема, возникающая при реализации указанного права, — определение  местоположения земельного участка, выде¬ляемого в счет земельной доли.

Общее собрание участников долевой собственности  принимает решение, которым утверждается местоположение части находяще¬гося в долевой собственности земельного участка, предназначен¬ной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

При наличии  такого решения участник долевой  собственности сам определяет месторасположение  выделяемого участка.

В случае, если общее собрание участников долевой собствен¬ности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделе¬ния в первоочередном порядке земельных участков в счет земель¬ных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный уча¬сток в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной  доли земельного участка, которое позволяет  определить его местопо¬ложение на местности, а также указание на необходимость на¬правления в письменной форме возражений остальных участни¬ков долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой соб¬ственности.

Размер  земельного участка, выделяемого в  счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в  документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник до¬левой собственности на земельный участок из земель сельскохо¬зяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на зе¬мельную долю, если увеличение или уменьшение площади обра¬зуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастро¬вой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий. в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего  уведом¬ления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с п. 3 ст. 13 не поступят возражения относительно местоположения вы¬деляемого в счет земельной доли земельного участка от участни¬ков долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о место¬положении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.  Право частной собственности на землю граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Аренда земли. Право купли-продажи, залога, наследования земли в крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Действующее законодательство устанавливает режим  общей совместной собственности  на имущество фермерского хозяйства (ст. 6 Закона). В состав имущества  входит и земельный участок. Вопрос о праве собственности на земельный  участок фермерского хозяйства  был решен задолго до действующего Закона уже в час¬ти первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 257 ГК РФ). При этом Кодекс допускает установление законом или договором иного режима собственности на имущество фермерско¬го хозяйства. Иным режимом в данном случае может быть общая долевая собственность всех членов хозяйства на земельный уча¬сток, или индивидуальная собственность одного лица, например, главы фермерского хозяйства, как это было установлено Законом РСФСР о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Будучи  собственниками земельного участка, члены  хозяйства наделены определенными  правами, закрепленными в Земельном  кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных  участ¬ков имеют следующие права на использование земельных участков: право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения; проводить в соответствии с разре¬шенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты и др.

Члены хозяйства  — собственники земельного участка  — вправе им распорядиться путем  совершения одной из гражданско-правовых сделок. При этом необходимо соблюсти нормы Земельного кодекса, устанавливающие  особенности купли-продажи земельных  участков (ст. 37).

 

Наиболее  распространенная форма сделки —  купля-продажа. Общие правила ее совершения прописаны в Гражданском  кодексе, но имеются и особенности, обусловленные объектом сделки —  зе¬мельным участком сельскохозяйственного назначения. Такие осо¬бенности закреплены в Законе об обороте земель сельскохозяйст¬венного назначения.

Основное  условие продажи земельного участка  из земель сель¬скохозяйственного назначения — преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или муниципальным образова¬нием). Закон четко прописывает механизм реализации этого усло¬вия — письменное извещение о продаже с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (не более чем 90 дней).

Решение о покупке должно быть принято  в течение 30 дней, в противном  случае продавец вправе продать участок  третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

Закон устанавливает  требование сохранения целевого использо¬вания земельных участков, т. е. при оформлении купли-продажи сто¬роны договора — продавец и покупатель — не вправе включать в до¬говор пункт об изменении целевого назначения земельного участка. Следующей по распространенности сделкой является аренда земельного участка. Фермер — собственник участка вправе сдать его в аренду с соблюдением условий и ограничений, установлен¬ных земельным законодательством.

В соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяй¬ственного назначения в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участ¬ки, находящиеся в долевой собственности. Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного на¬значения не может превышать 49 лет.

Законом субъекта Федерации может быть установлен мини¬мальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохо¬зяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Договором аренды земельного участка может  быть предусмо¬трена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе¬ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае аренды земельного участка, находящегося в государ¬ственной или муниципальной собственности, арендатор также вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В целях  более полного использования  земель сельскохозяй¬ственного назначения установлено правило, согласно которому площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного на¬значения, одновременно находящихся в аренде у одного арендато¬ра, не ограничивается.

Залог земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, как указано в Законе об обороте земель сельскохозяй¬ственного назначения, осуществляется в соответствии с Федераль¬ным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Согласно ст. 62 Закона могут быть заложены зе¬мельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте.

Наследование  земли в фермерском хозяйстве  осуществляет¬ся в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера¬ции (ч. З)2.

В соответствии со ст. 1179 ГК РФ, после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследование осуществля¬ется на общих основаниях.

При этом, если наследник умершего члена крестьянского (фер¬мерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он име¬ет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглаше¬нием наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, не может превышать одного года со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследни¬ка в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Особо следует  отметить случаи прекращения деятельности хозяйства после смерти члена  фермерского хозяйства, в том  чис¬ле в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется. В таких случаях имущество крестьянского (фермерского) хо¬зяйства подлежит разделу между наследниками по общим пра¬вилам, установленным ГК РФ.

 

 

 

 

 

 

 

5.  Право частной собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства: субъекты и объекты права частной собственности.

Правовой  режим имущества фермерского  хозяйства регулиру¬ется главой третьей Закона.

В первую очередь Закон определяет состав имущества фер¬мерского хозяйства. К имуществу фермерского хозяйства от¬носятся: земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудо¬вание, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства иму¬щество.

При этом Закон устанавливает общее правило, согласно кото¬рому имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное.

Владение  и пользование имуществом осуществляется членами хозяйства сообща. При  этом порядок осуществления таких  прав на имущество определяется соглашением, заключенным между чле¬нами фермерского хозяйства. В соглашении должен быть определен и порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства.

Поскольку хозяйство в гражданском обороте  выступает в ка¬честве самостоятельного субъекта, то его интересы представляет глава хозяйства. Он же осуществляет и распоряжение имуществом фермерского хозяйства, действуя при этом в интересах самого хо¬зяйства. По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает само фермерское хо¬зяйство своим имуществом.

 

6. Налоговые обязательства крестьянского (фермерского) хозяйства. Налоговые и иные льготы в связи с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства

Фермерские  хозяйства как самостоятельные  субъекты правоот¬ношений являются плательщиками налогов и сборов, установлен¬ных законодательством Российской Федерации.

На фермерские хозяйства распространяются общие  нормы, установленные Налоговым  кодексом Российской Федерации (да¬лее — НК РФ) в отношении налогоплательщиков.

В соответствии с ч. 2 НК РФ1 фермерские хозяйства уплачива¬ют такие федеральные налоги, как налог на добавленную стоимость (гл. 21 НК РФ), налог на доходы физических лиц (гл. 23), единый социальный налог (гл. 24).

Особо следует  отметить единый сельскохозяйственный на¬лог. Государство в качестве меры финансовой поддержки сель¬скохозяйственных товаропроизводителей устанавливает специ¬альный налоговый режим — единый сельскохозяйственный налог (гл. 26).

Плательщиками единого сельскохозяйственного  налога при¬знаются организации и индивидуальные предприниматели, явля¬ющиеся сельскохозяйственными товаропроизводителями, произ¬водящие сельскохозяйственную продукцию, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) и реализующие эту продукцию, при условии, если в общем доходе от реализации то¬варов (работ, услуг) таких организаций и индивидуальных пред¬принимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее пер¬вичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйствен¬ного сырья собственного производства, составляет не менее 70% (ст. 346.2 НК РФ).