Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ПЕРМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Кафедра финансов, кредита

 и биржевого  дела

 

 

 

 

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России,

сравнение с опытом зарубежных стран

 

 

Курсовая работа студентки

III курса очного отделения

экономического факультета

специальности «ФКР» - 5,6 гр.

____________ И.С. Будалина 

 

Научный руководитель:

Старший преподаватель

____________ В. А. Федосеева

 

 

 

 

 

 

 

 

Пермь 2014

Содержание                                                  

                                                                                                                                                                                    С.

ВВЕДЕНИЕ..………………………………………………………………………….…..3

1. Теоретические основы ипотечного кредитования.………………………………….5

1. Понятие и сущность ипотеки………………………………………………5
2. Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки…8
3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………….....11

2. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе………………………………………………………………………………………15

1. Ипотечное кредитование в России: преимущества и недостатки……....15
2. Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования………………………………………………………….23
3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России…….26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ….…………………………………………………………………….…31

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И

ЛИТЕРАТУРЫ …………………………………………………………………………..34

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Большинство населения России, по данным статистики, нуждается в улучшении жилищных условий. Это можно обозначить одной из ключевых социальных проблем современной России – ведь строительство и приобретение жилья стоит недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами невозможно.

Тем не менее, в этом направлении ведется определенная, весьма небезуспешная работа. Сформирован набор инструментов, которые позволяют решить этот злополучный вопрос и  одним из вариантов является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. 1

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой из-за низких доходов населения, высокой инфляции.  Для того, чтобы с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны, правительством намечены серьезные цели и задачи

Цель данной курсовой работы заключается в исследовании особенностей развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, сравнении российской системы ипотечного кредитования с зарубежным опытом и выявление перспектив развития российского рынка ипотечного кредитования. На основе выявления тенденций и проблем развития ипотечного кредитования в РФ разработать предложения, направленные на совершенствование данного рынка

Для достижения поставленной цели представляется необходимым решить следующие задачи:

• раскрыть понятие  ипотечного кредитования,  определив его социально-экономическое значение;
• рассмотреть особенности ипотечного кредитования за рубежом;
• проанализировать российский рынок ипотечного кредитования на современном этапе;
• выявить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в Российской Федерации. Предметом изучения является современное состояние рынка ипотечных кредитов в России, его положительные и негативные моменты, а так же сравнение с системами ипотечного кредитования зарубежных стран.

В первой главе рассматриваются теоретические основы системы ипотечного кредитования, ее сущность, история возникновения и нормативно-правовое регулирование, во второй главе особенности ипотечного кредитования на современном этапе, преимущества и недостатки, проводится сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования, а так же перспективы развития данной системы в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки

Одной из форм кредитования, которая активно используется в рыночной экономике и обеспечивает надежность сделки, является ипотечный кредит. Ипотека - это залог недвижимости с целью получения ссуды.

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита. 2

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

• строго определенный залог;
• в большинстве случаев - целевой характер;
• длительный срок предоставления (10-30 лет).

Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Участниками системы ипотечного кредитования являются залогодатель  и залогодержатель. Залогодатель – это физическое или юридическое лицо, которое для обеспечения своего долга предоставило в залог недвижимое имущество, а залогодержателем является юридическое лицо, которое выдает кредит под залог недвижимого имущества. Залогодержателем по ипотечному кредиту может выступать банк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также другие организации, выкупившие кредит у банка – первичного кредитора. Так же в качестве участников могут выступать оценочные компании, которые оценивают рыночную стоимость недвижимости, и страховые компании, страхующие риски, которые возникают в ходе ипотечного кредитования.

Ипотека выполняет следующие функции:

• обеспечивает жильем нуждающихся;
• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), обеспечивающих  дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.3

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Банки по-разному рассчитывают допустимые ежемесячные платежи по ипотеке для заемщиков в процентах от подтвержденного дохода. Как правило, это не более 50% от ежемесячного дохода, при высоких доходах не более 80%, в расчет будут браться только регулярные подтвержденные  доходы. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.