Дарение и аренда

Дарение

Дарение - это  двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Основным признаком такой сделки является безвозмездность.

Обещание  дарения, напротив, - односторонняя  сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это  тоже односторонняя сделка, которая  должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и  правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что дарение - это сделка, осуществляемая на безвозмездной основе, т.е. лицо, изъявившее желание подарить другому  лицу находящееся в его собственности  имущество, не вправе требовать от одаряемого какой-либо платы за передаваемое ему  в дар имущество.

По договору дарения не допускается встречная  передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи  с ранее выданным ордером на муниципальное  жилье большей площади.

Так как закон  не запрещает заключать договор  дарения под условием, можно столкнуться  как с обычным, так и с условным дарением.

При заключении условного договора его исполнение зависит от наступления или ненаступления  каких-либо обстоятельств. Эти обстоятельства должны характеризоваться неопределенностью  их наступления, т.е. сторонам договора не должно быть заранее известно, наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Такое условие может быть отлагательным  или отменительным. Договор дарения  считается заключенным под отлагательным  условием, если возникновение обязательств по сделке поставлено в зависимость  от наступления или ненаступления  каких-либо обстоятельств. Например, гражданин  обещает подарить квартиру своей  дочери при условии, что она поступит в вуз. Договор дарения считается  заключенным под отменительным  условием, если прекращение прав и  обязанностей по сделке связывается  с наступлением или ненаступлением каких-либо обстоятельств. Закон предоставляет  дарителю право отменить дарение, заранее  указав это в договоре, в случае, если он переживет одаряемого.

Однако договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). К такого рода сделке применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Нередко граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

Статьи 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещение и ограничение дарения. Не допускается  дарение от имени малолетних и  недееспособных граждан их законными  представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение  в отношениях между коммерческими  организациями, такие договоры между  юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной  передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения  является не название договора, а его  безвозмездность.

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Дарение не может быть совершено на основании  генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой  не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с  превышением полномочий дарение  квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица - руководителем  филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует  руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения  ее непосредственно юридическим  лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Часто граждане не могут решить, что же лучше - завещание  либо дарение. Отличие договора дарения  от завещания составляет тот факт, что после дарения даритель не вправе изменить своего решения и  предмет договора дарения (особенно это касается недвижимого имущества - квартиры, дома) после оформления права  собственности на него в установленном российским законодательством порядке переходит в собственность одаряемого безвозвратно. Тогда как при оформлении завещания наследодатель в любое время может его изменить, а также аннулировать.

Важен также  вопрос о налоге, взимаемом с договоров  дарения.

1 июля 2005 г. принят Федеральный закон "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который вступает в силу с 1 января 2006 г.

Данный Закон  внес серьезные изменения в налоговую  систему Российской Федерации: отменен  налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.

Сначала Государственная  Дума приняла, а затем и Совет  Федерации одобрил изменения  в закон, по которому наследники освобождаются  от налогов. От налогообложения освобождаются  доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители, дети, дедушки  и бабушки, внуки, братья, сестры, а  также полнородные и неполнородные  родственники). В отношении всех остальных родственников действует  ставка в размере 13%.

Расторжение любого договора возможно или по взаимному  согласию его сторон, или же на основании  решения суда по требованию одной  из сторон при наличии предусмотренных  законом условий. Однако безвозмездный  характер договора дарения не может  не оказывать влияния на возникающие  на его основе отношения между  сторонами. Применительно к договору дарения закон допускает отступление  от общих правил, устанавливая возможность  одностороннего отказа от исполнения договора дарения.

Статья 573 ГК РФ дает одаряемому возможность отказаться от исполнения договора дарения без  согласования с дарителем.

отказ от исполнения договора дарения возможен только до передачи дара

закон не предусматривает  возможности одностороннего отказа от части дара.

Статья 577 ГК РФ предоставляет возможность другой стороне договора - дарителю - отказаться от исполнения договора дарения. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в  будущем одаряемому вещь или право  либо освободить одаряемого от имущественной  обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение или состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Изменение имущественного положения одаряемого может быть связано с существенным снижением  уровня его доходов, потерей заработка, гибелью части его имущества  в результате стихийного бедствия и  др. Под изменением семейного положения  стоит понимать развод супругов (который  мог сопровождаться разделом совместно  нажитого имущества), заключение брака, рождение или усыновление ребенка  и т.д. Изменение состояния здоровья дарителя может быть вызвано наступлением инвалидности, тяжелым заболеванием, требующим длительного и дорогостоящего лечения и др.

Однако данных обстоятельств не может само по себе служить основанием для отказа от исполнения договора дарения. Любое  из них должно отвечать следующим  требованиям:

- такое обстоятельство  возникло после заключения договора  дарения. Оно должно быть непредвиденным. До заключения договора ни  одна из сторон не могла  предполагать его наступления; 

- положение  дарителя изменилось настолько,  что исполнение договора в  новых условиях приведет к  существенному снижению уровня  его жизни.

Часть 1 ст. 578 ГК РФ выделяет случаи, когда даритель вправе отменить дарение:

1. Значимым основанием отмены дарения по безоговорочному волеизъявлению дарителя является совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя или жизнь близких родственников. Например, одаряемый пытается отравить дарителя, подсыпав ему яд в пищу. Однако по причине длительного хранения яд потерял свои свойства, и смерть дарителя не наступила.
2. Даритель также вправе отменить дарение, если одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В таком случае характер и степень тяжести телесных повреждений не играют роли. Это может быть и умышленное причинение вреда здоровью различной степени тяжести (легкий, средней тяжести, тяжкий вред здоровью), и побои, и иное. Для отмены дарения необходимо, чтобы вред здоровью дарителя был причинен в результате умышленных действий одаряемого. Причинение одаряемым телесных повреждений дарителю по неосторожности не дает право последнему на отмену дарения.
3. Даритель вправе потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты. По указанному основанию можно требовать отмены дарения, предметом которого являлась какая-либо вещь (но не имущественное право или освобождение от имущественной обязанности). Эта вещь должна иметь для дарителя большую неимущественную ценность. Это может быть, например, коллекция чего-либо, которую даритель собирал длительное время, семейная реликвия и др.
4. Основание для отмены дарения, предусмотренное ч. 3 ст. 578 ГК РФ, представляет собой единственный случай, когда право требовать отмены договора принадлежит лицам, не являющимся его сторонами. Если дарение совершается индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с нарушением Закона "О несостоятельности (банкротстве)", то суд может отменить его. Представляется, что в качестве заинтересованных лиц в таком случае могут выступать кредиторы индивидуального предпринимателя или юридического лица, объявленных банкротами, а также соответствующие государственные органы, осуществляющие контроль за деятельностью субъектов рынка. Это положение имеет целью обеспечить интересы кредиторов неплатежеспособных должников, не дав им возможности сокрыть свое имущество путем совершения договора дарения в пользу третьих лиц.

При разделе имущества супругов недвижимость, подаренная одному из супругов даже после  заключения брака, разделу не подлежит.

Гражданское законодательство выделяет особый вид  дарения - пожертвование. Его правовому  регулированию посвящена ст. 582 ГК РФ.  Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвование  представляет собой дарение вещи или права в общеполезных целях. Адресатами пожертвования может  быть широкий круг лиц. Их перечень дан в п. 2 ч. 1 ст. 582 ГК РФ. Пожертвования  могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям  социальной защиты и другим аналогичным  учреждениям, благотворительным, научным  и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а  также государству, его субъектам, муниципальным образованиям. Обобщая  этот перечень, можно сказать, что  субъектами пожертвования могут  быть граждане, некоммерческие организации, государственные и муниципальные  образования.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (ст. 582 ГК РФ). Данное правило особенно актуально  для государственных и муниципальных  организаций. На это необходима только воля самого одаряемого.

Аренда

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Цель договора - обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, в данном качестве могут  выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические  лица. А в роли арендатора - коммерческие и некоммерческие организации, а  также государство, национально-государственные, административно-территориальные и  муниципальные образования.

Арендодатель - это собственник передаваемого  в пользование недвижимого имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении  недвижимого имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы  способен довольно серьезно ущемить  имущественные интересы сторон, поэтому  его содержание должно быть формализовано.