Риэлторские операции в РФ

Законодательство в сфере  жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону  того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный  дом, стали передавать в собственность  граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться  своим недвижимым имуществом, что  привело к тому, что, с одной  стороны, возник новый рынок жилья  и, как следствие, посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей неопытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент  рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлтерские услуги, и большинство  из них ранее такой деятельностью  даже и не занимались. Это были фирмы, сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работа риэлтерских фирм. Объем работы для  риэлтеров сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир и их последующей перепродаже.

С изменением законодательства, рынок риэлтерских услуг также  поменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно  развиваться долевое строительство, соответственно, для риэлтеров возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области.

Один из факторов роста  показателей рынка недвижимости - серьезное реформирование гражданского законодательства России.

, согласно положениям  ЖК РСФСР жилье в нашей стране  можно было использовать только  для личного проживания. Использование  же жилой площади для извлечения  коммерческой прибыли было запрещено.

Гражданский кодекс Российской Федерации к 2007 году внес жилые помещения  в список вещей, входящих в гражданский  оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров  купли-продажи, найма и др.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует  отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для  личного проживания, но и для занятия  в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в  категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет). Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлтерская  деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. Можно  выделить два основных типа риэлтерских  фирм. Первый и более распространенный вид - чистая риэлтерская фирма, то есть фирма, которая занимается непосредственно  посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей  продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - нечистая риэлтерская  фирма, то есть фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим  штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие  в строительстве жилых домов  и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку  недвижимости. Данный вид риэлтерских  фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает  посреднические услуги на рынке недвижимости.

 

В России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости,  в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.

В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности риэлтерских  фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого  имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью  также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке  недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это  услуги, которые оказываются при  осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое  лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую  деятельность на рынке услуг в  сфере оборота объектов недвижимого  имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который  в установленном законодательством  РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых  услуг и профессионализм в  осуществлении деятельности.

Существует несколько  основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в  качестве:

1) агента или поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника при заключении  сделок с недвижимым имуществом  или правами на него между  третьими лицами;

5) по организации торговли  недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных  объектов недвижимого имущества  с целью последующей их продажи,  передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

Риэлтерские фирмы могут  оказывать услуги, которые связаны  с недвижимым имуществом, но не связаны  с оказанием посреднических услуг  по заключению договоров купли-продажи  недвижимости.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении  доверенности, клиент уплачивает нотариусу  соответствующую государственную  пошлину.

Риэлтерская деятельность в  РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При  этом риэлтерская фирма может  действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах  которого совершается сделка.

По утверждению СМИ, российские агентства недвижимости зачастую берут  на работу риэлторами граждан, не обладающих профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как моральный, так и материальный ущерб.

Права и обязанности потребителя  риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту - физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

Потребители риэлтерских  услуг имеют право:

1) свободно выбирать риэлтора  или риэлтерскую фирму. На рынке  недвижимости существует множество  агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их  стороны гражданам рекомендуется  обращаться в известные, хорошо  зарекомендовавшие себя фирмы;

2) проверять полномочия  риэлтерской фирмы (риэлтора), в  том числе через специально  уполномоченный орган.;

3) получать от риэлтерской  фирмы (риэлтора) всю необходимую  информацию о сделке. В том  случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлтерская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;

4) обращаться в специальные  органы и иные компетентные  государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;

5) контролировать выполнение  риэлтором условий договора. Качество  предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом..

Потребители риэлтерских  услуг обязаны:

2) предоставлять риэлторской фирме (риэлтору) полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о их собственнике;

3) не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и полном выполнении обязательств.

Осознавая свои обязанности  перед клиентами, обществом и  друг другом, риэлторы, обучаясь и систематизируя полученный опыт, постоянно повышают свой профессиональный уровень и  делятся плодами своего опыта  и обучения с другими. Они участвуют  в построении цивилизованного рынка  недвижимости, формируют общественное мнение путем ведения разъяснительной  работы в средствах массовой информации, используют право законодательной  инициативы и оказывают помощь соответствующим  регулирующим органам с целью исключения практики, которая может бросить тень на доброе имя риэлтора или нанести вред обществу.

Риэлтор обязан:

1) информировать потребителя  риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;

2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения  сделки, за исключением случаев,  предусмотренных законодательством;

3) обеспечивать сохранность  документов, полученных от потребителя  риэлторских услуг для совершения сделки;

4) предоставлять клиенту  достоверную и полную информацию  в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая

.Риэлторы должны нести  общую ответственность за свое  доброе имя, добросовестно выполнять  и совершенствовать стандарты  своей профессиональной деятельности.

В г. Иркутске первый аукцион  по продаже недвижимости состоялся 27 сентября 1991 г. Начиная с этого  момента  стал динамично развиваться  рынок недвижимости (в основном рынок  вторичного жилья),  множились  агентства  недвижимости. Сегодня по различным  оценкам в г. Иркутске работают 120 – 150 агентств, объединяющих в своих рядах около 800 специалистов. В 1995 г. возникло первое профессиональное объединение риэлторов – Иркутский областной союз риэлторов, в 2001 г. образована Иркутская гильдия риэлторов. Сегодня эти два профессиональных объединения риэлторов охватывают 28 агентств недвижимости в г. Иркутске.