Долевое строительство

30 декабря 2004 года вступил в  действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.

Долевое строительство (англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в  долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются: 

• Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
• Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
• Цена договора и порядок её уплаты.
• гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

Договор долевого строительства заключается  в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации. Это правило  позволяет существенно уменьшить  возможность мошенничества путем  реализации одной квартиры нескольким дольщикам 

Законом установлено, что  застройщики могут заключать  с гражданами договор долевого строительства только при соблюдении определенных условий:

• застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство;
• застройщик должен опубликовать и (или) представить проектную декларацию;
• должна быть проведена государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

Если одно из этих условий  нарушено, то граждане, заключившие  с застройщиком договор долевого строительства, вправе потребовать  немедленного возврата переданных застройщику  денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной  ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных  гражданину убытков.

Можно сформулировать следующие  признаки договора участия в долевом  строительстве:

1. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

3. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

4. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется  обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором  срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и  принять объект долевого строительства  при наличии разрешения на ввод в  эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[3].

5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

6. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Гарантии, которые предоставляет  договор об участии в долевом  строительстве:

1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
3. Государственный контроль за ходом строительства объекта гарантируют правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645.
4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
5. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
6. Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.

 Закон «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  предусматривает широкие гарантии  прав дольщиков, но чтобы воспользоваться  этими гарантиями, необходимо знать  свои права и уделять должное  внимание различным условиям  договора об участии в долевом  строительстве.

Как обезопасить  себя от различных рисков при участии  в долевом строительстве

Полных гарантий экономической  безопасности при заключении любых  гражданско-правовых соглашений, тем  более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить  себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно  сделать?

1. В первую очередь необходимо изучить Закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Даже если Вы обращаетесь за помощью к профессиональным юристам, основные нормы законодательства в сфере долевого строительства желательно знать.
2. Сотрудничать с компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке, с большими активами, отсутствием значительных долгов и чистой репутацией. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает обязательство застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, финансово-хозяйственную отчётность, годовые отчёты за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год. Если в Вашем регионе действует гражданское объединение по защите прав дольщиков, то значительный объём информации о деятельности строительных компаний, занимающихся долевым строительством, можно получить именно там.
3. Заключать договор об участии в долевом строительстве, а не другие договора, позволяющие застройщику обойти Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
4. Проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, на котором ведётся или будет вестись строительство (свидетельство о праве собственности или договор аренды) и удостовериться в том, что застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирного дома, а также в том, что проектная декларация должным образом опубликована и (или) размещена.
5. При заключении договора особое внимание уделить объекту, сроку и цене договора. Помните, что при отсутствии в договоре любого из этих условий, он может быть признан судом недействительным. Обратите внимание, что договор вступает в действие только после государственной регистрации.