Определение экономической эффективности строительства жилого дома

ЖК РФ предлагает три способа  управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир  в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с  ресурсоснабжающими организациями, установлены  ли общедомовые и поквартирные приборы  учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления	Непосредственное  управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров  с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником  помещения отдельно, в договорах  на поставку жилищных услуг одной  стороной договора выступают все  собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными  ПК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями  с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником  отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя  по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы  в области управления многоквартирным  домом.	Не предполагается, так  как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников  в доме	До 4 (по аналогии с ранее  действовавшим ФЗ «О товариществах  собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений  в доме	Собственники помещений  в доме сами осуществляют защиту своих  прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников  прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников  помещений в доме прописана в  договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание некоторых видов  услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие  органов местного самоуправления  в виде предоставления бюджетных  средств на капитальный ремонт  и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности  – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим  интересы собственников помещений  в доме.

Собственники помещений  в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости  от конкретной ситуации. 

Для обслуживания ЖК «Московский» создана своя управляющая компания - "Аэлита", которая занимается всеми коммунальными вопросами микрорайона, следит за тем, чтобы качество коммунальных услуг для жителей всегда оставалось на высоком уровне, чтобы на территории микрорайона поддерживалась чистота, систематически велись работы по благоустройству. Эта компания уже начала свою работу. Она не только занимается обслуживанием сданных в эксплуатацию площадей, но и принимает активное участие в проектировании и строительстве следующих домов. Сотрудники управляющей компании вносят свои предложения, которые всегда учитывают интересы жильцов и помогут в будущем сделать проживание в "Московском" комфортным и удобным.

Управление управляющими организациями 

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей  организацией, собственники помещений  в многоквартирном доме заключают  с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый  с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под  признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским  законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором  возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать  услуги лично. То есть, управляющая  организация либо сама оказывает  часть жилищно-коммунальных услуг  по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между  собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями  – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей  организацией с поставщиками от имени  собственников помещений в доме (рис.).

Рис.  
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей  
организацией от имени всех собственников помещений в доме 

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом  достаточно полно отражает реалии сложившихся  отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет  собственникам возможность выбрать  наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным  домом

1. Основными целями управления  многоквартирным домом являются: обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего  имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в многоквартирном  доме.

2. Основными задачами  управления многоквартирным домом  являются: планирование мер по  достижению целей управления, осуществление  действий по реализации намеченных  мер, координация и стимулирование  деятельности непосредственных  исполнителей (привлекаемых лиц), направленной  на достижение наилучшего качества  выполняемых работ, предоставляемых  услуг; а также контроль достижения  планируемых результатов.

3. Для практической реализации  поставленных целей и задач  собственники помещений в многоквартирном  доме осуществляют следующие  функции по управлению многоквартирным  домом:

3.1. Договорно-правовая деятельность:

- заключение договоров  управления многоквартирным домом,  на выполнение работ и услуг  по содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, ресурсоснабжение, предоставление  коммунальных и иных услуг,  связанных с управлением многоквартирным  домом;

- применение мер гражданско-правовой  ответственности в случае нарушения  договорных обязательств;

- иная, связанная с договорно-правовой, деятельность по управлению многоквартирным  домом.

3.2. Технический контроль  и планирование:

- планирование работ по  содержанию общего имущества  в многоквартирном доме;

- технический контроль  за выполнением работ по содержанию  общего имущества в многоквартирном  доме;

- обеспечение выполнения  работ по подготовке многоквартирного  дома к сезонным условиям эксплуатации;

- иная, связанная с техническим  контролем и планированием, деятельность  по управлению многоквартирным  домом.

3.3. Организация и обеспечение  круглосуточного аварийно-диспетчерского  обслуживания многоквартирного  дома, включая организацию работ  по расследованию и ликвидации  аварийных ситуаций и их последствий.

3.4. Финансово-экономическая  деятельность:

- осуществление расчетов  по исполнению договорных обязательств;

- организация расчета,  учета и приема платежей за  предоставленные услуги по содержанию  общего имущества в многоквартирном  доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным  домом;

- аккумулирование финансовых  средств, поступающих от физических  и юридических лиц - потребителей  жилищно-коммунальных услуг, бюджетных  средств; их целевое использование;

- подготовка предложений  по размеру платы за содержание  и ремонт жилого помещения;

- подготовка предложений  по способу финансирования капитального  ремонта общего имущества в  многоквартирном доме;

- иная, связанная с финансово-экономической,  деятельность по управлению многоквартирным  домом.

3.5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном  доме:

- прием жалоб, заявок  и обращений по вопросам, связанным  с качеством предоставляемых  услуг по содержанию общего  имущества в многоквартирном  доме, коммунальных и иных услуг,  связанных с управлением многоквартирным  домом;

- работа по взысканию  в установленном порядке задолженности  по оплате за услуги по содержанию  общего имущества в многоквартирном  доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным  домом;

- своевременное предоставление  информации по вопросам предоставления  услуг по содержанию общего  имущества в многоквартирном  доме, коммунальных и иных услуг,  связанных с управлением многоквартирным  домом, в том числе - об изменении  размера оплаты предоставляемых  услуг;

- подготовка отчетов о  проведенных работах для представления  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме;

- иная деятельность по  управлению многоквартирным домом.

 

Основными источниками дохода управляющей компании являются: 

•  
  платежи граждан за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги; 
•  
  экономия по результатам деятельности УК по управлению жилым домом (экономия подрядчика); 
•  
  платежи граждан за дополнительные мероприятия по улучшению условий проживания; 
•  
  комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними); 
•  
  пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ; 
•  
  платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. 

 
Уже созданная и функционирующая  управляющая компания периодически проходит процедуру финансового  планирования, которая контролирует процесс создания, распределения, перераспределения  и использования финансовых ресурсов и является составной частью общего процесса планирования и, следовательно, управленческого процесса. 

 

 

 

 

 

 

 

 

СТРУКТУРА РАСХОДОВ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ,СОДЕРЖАНИЕ И РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Структура расходов на содержание объекта недвижимости включает все, что необходимо  для поддержания  здания в функционирующем и безопасном для его посетителей / жителей  состоянии:

-непосредственное управление  объектом

-техническое обслуживание  объекта (инженерные системы)

-безопасность

-коммунальные услуги

-текущий ремонт

-уборка

-финансовое регулирование

-правовое регулирование

Структура расходов на обслуживание объектов включает следующие блоки:

1.управление объектом

2.техническое обслуживание  объекта 

3.санитарное содержание  и уборка

4.охрана и безопасность

Наибольшую стоимость  дает техническое обслуживание, хотя величина его доли в общей стоимости  для разных типов недвижимости и  разных класса неодинакова. Наименьшая доля во всех случаях приходится на обеспечение охраны.