Отчет об определении рыночной стоимости квартиры

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Июня 2013 в 20:12, отчет по практике

Краткое описание

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Содержание

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 4
1. Основные факты и выводы 4
2. Исходные данные для проведения оценки 5
3. Задание на оценку 6
4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 7
5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 9
6. Применямый стандарт стоимости 11
7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости 11
8. Оцениваемые права 13
9. Список использованных при проведении оценки материалов 13
10. Применяемые стандарты оценочной деятельности 14
11. Этапы оценки 15
II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ 16
1. Описание объекта оценки и района его местоположения 16
1.1. Краткая информация о районе расположения объекта оценки 16
1.2. Краткое описание окружения 17
1.3. Описание объекта оценки 17
2. Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Москвы 19
3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования 21
III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 23
1. Технология оценки, применяемые подходы 23
2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом 25
3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов 33
ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА 34

Скачать в ZIP архиве (77.26 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

практика3.docx

— 79.76 Кб (Скачать файл)

При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В Приложении к Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.

Таблица 7. Выборка аналогов

N п.п.	Тип объекта	Местоположение	Основные характеристики	Цена предложения, руб., без НДС	Цена предложения, руб./кв.м, без НДС	Источник
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
1.	Квартира	г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918	Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку	-		-
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ
1.	Квартира	г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3	Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж	31 320 000	180 000	АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru
2.	Квартира	г. Москва, ул. Удальцова, д. 729	Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки	28 255 002	173 984	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru
3.	Квартира	г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123	Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки	31 952 760	152 156	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru
4.	Квартира	г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр"	28 500 000	139 024	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46
5.	Квартира	г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м	28 600 000	150 526	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47
Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год					159 138
Медиана, руб./кв.м в год					152 156
Стандартное отклонение					17 198
Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30%					10,81%

Рисунок 3. Карта расположения аналогов и объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 - аналоги)

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

№ п.п.	Элементы сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимый объект №1	Сопоставимый объект №2	Сопоставимый объект №3	Сопоставимый объект №4	Сопоставимый объект №5
1	Характеристика объектов		Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку	Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж	Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки	Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр"	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м
2	Местоположение объекта		г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918	г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3	г. Москва, ул. Удальцова, д. 729	г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123	г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1	г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской
3	Цена предложения/Цена продажи	руб.		31 320 000	28 255 002	31 952 760	28 500 000	28 600 000
4	Общая площадь	кв.м	194,50	174,00	162,40	210,00	205,00	190,00
5	Цена за ед. общей площади	руб./кв.м		180 000,00	173 984,00	152 156,00	139 024,39	150 526,32
6	Наличие обременений, цена продажи			Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене
7	Состояние (внешний вид),		Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку
8	Уторговывание
9	Корректировки	%		-10	-10	-10	-10	-10
10	Обоснование корректировки		Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%.
11	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
12	Источник информации			АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru	АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46	АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47
Внесение корректировок
1	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2	Корректировки	%		0	0	0	0	0
3	Обоснование корректировки		Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.
4	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
5	Дата предложения		Март 2010 г.	Март 2010 г.	Март 2010 г.	Март 2010 г.	Март 2010 г.	Март 2010 г.
6	Корректировки			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
7	Обоснование корректировки		Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
8	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
9	Местоположение объекта		г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 18, кв. 98	г. Москва, Ломоносовский пр-т, 15 квартал, корп. 3	г. Москва, ул. Удальцова, д. 79	г. Москва, Ленинский пр-т, д. 111	г. Москва, ул. Вернадского, д. 92, корп. 1	г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской
10	Корректировки	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
11	Обоснование корректировки		Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется
12	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
13	Площадь		194,50	174,00	162,40	210,00	205,00	190,00
14	Корректировки	%		0%	0%	0%	0%	0%
15	Обоснование корректировки		Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.
16	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
17	Состояние объекта		Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку
18	Корректировка на ремонт здания	руб./кв.м		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
19	Обоснование корректировки		Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется.
20	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
21	Этаж		11	2	3	11	н/д	н/д
22	Корректировки	%		0%	0%	0%	0%	0%
23	Обоснование корректировки		Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги №№ 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.
24	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		162 000,00	156 585,60	136 940,40	125 121,95	135 473,68
25	Весовые коэффициенты			0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
26	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС	руб./кв.м	143 224
27	Стоимость объекта оценки, без НДС	руб.	27 857 132

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

Ø утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
Ø анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
Ø в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в сил<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Rom

Информация о работе Отчет об определении рыночной стоимости квартиры