Правовая экспертиза

1.Правовая зкспертиза

Получение прав на  частные объекты недвижимости

Прежде чем приступить к оценке прав на конкретный объект, необходимо самым тщательным образом определить предмет будущей сделки, иначе говоря, понять: что предлагается к продаже? Наиболее распространенными вариантами являются следующие схемы:

-приобретение недвижимого  имущества

-приобретение долей (акций) юридического лица

-переуступка права аренды  недвижимого имущества

После определения предмета договора покупатель приступает к тщательному анализу будущей сделки, предполагающей юридическую, техническую и финансовую экспертизу.

Продавец должен определить для себя конечную цель сделки: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнута следующими путями:

Купля-продажа первичного объекта недвижимости.

В этом случае приобретаются права собственности на отдельное здание и соответствующий отдельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости.

В этом случае первичный объект разбивается на отдельные «подобъекты» каждый из которых обладает своим кадастровым номером и может продаваться отдельно. Разбивка на мелкие объекты повышает ликвидность здания в целом, но осложняет его техническую эксплуатацию.

Купля-продажа долей в общедолевой собственности.

Данная сделка гораздо сложнее, чем продажа кадастров, поскольку здесь требуется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании.

Купля-продажа имущественного комплекса, т.е. совокупности отдельных объектов. При совершении данной сделки неизбежно встает вопрос об обслуживании внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным устройствам.

Порядок выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости

Целью выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящих Правил, является обеспечение соблюдения участниками градостроительной, инвестиционной, предпринимательской и иной хозяйственной деятельности государственных, общественных и частных интересов, а также прав собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости в части осуществления застройки земельного участка, строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения здания, строения, сооружения, благоустройства территории.

"разрешение на строительство" - документ, разрешающий осуществлять  для федеральных государственных  нужд строительство объектов недвижимости федерального значения (включая создание, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение зданий, сооружений и их комплексов) с финансированием полностью или частично за счет средств федерального бюджета в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости отнесен к компетенции субъектов РФ

Обеспечение строительства ПСД

Состав ПСД на строительство и порядок ее разработки

Своевременная и правильная разработка ПСД служит достижению двух основных целей:

-обеспечение законности  начала строительства

-определение размеров  необходимых источников финансирования

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат

проект и рабочая документация

действующие сметные нормативы и отпускные цены

отдельные относящиеся к стройке решения центральных органов государственного управления

Рабочий проект на строительство должен состоять из следующих разделов

общая пояснительная записка

генеральный план и транспорт

технологические решения

научная организация труда рабочих и служащих

управление предприятием

строительные решения

организация строительства

охрана окружающей природной среды

жилищно –гражданское

10)паспорт рабочего проекта

Для определения сметной стоимости объекта составляется следующая документация- сводный сметный расчет, сводка затрат, объектные и локальные сметы, сметы на проектные и изыскательские работы.

Полная сметная стоимость всех работ и затрат включает следующие главы:

подготовка территорий строительства

основные объекты строительства

объекты подсобного и обслуживающего назначения

объекты энергетического хозяйства

объекты транспортного хозяйства и связи

наружные сети и сооружения водо-тепло и газоснабжения

благоустройство и озеленение территории

временные здания и сооружения

прочие работы и затраты

10) содержание дирекции

11) подготовка эксплуатационных  кадров

12) проектные и изыскательские  работы

Обязанность по разработке ПСД возлагается на заказчика-застройщика.

Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

Очень часто заказчик не разрабатывает ПСД собственными силами, а пользуется услугами проектных организаций. Взаимоотношения заказчика и исполнителя ПСД регулируются параграфом 4 гл. 37 ГКРФ- подря на выполнение проектных и изыскательских работ.

Расчеты с проектными организациями

Стоимость проектно- изыскательских работ, а так же авторский надзор проектных организаций экспертизы проектов осуществляются за счет капитальных вложений и входят в состав прочих капитальных работ и затрат.

Необходимость проведения авторского надзора проектной организации за строительством определяется заказчиком в порядке авторского надзора могут осуществляться только работы проводимые проектной организацией до ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Юридическое сопровождение инвестиционного проекта

Инвестиционный проект находится на всех своих стадиях в правовом поле. Вследствие этого, субъект инвестиций вынужден на протяжении всей жизни объекта недвижимости обеспечивать соответствие проекта действующему законодательству. При этом говорится о необходимости юридического сопровождения инвестиционного проекта. В это понятие входят и правовые/юридические экспертизы и правовой мониторинг и защита прав и интересов субъекта.

Собственность и право собственности, «триада» правомочий

Вещные права в системе гражданских прав

Ве́щное пра́во (лат. jus in rem) — субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Признаки вещного права

Право собственности входит в перечень вещного права, а другие вещные права лишь производны от права собственности, и рассматриваются в юриспруденции поскольку собственник передает свое имущество другому лицу. Ограниченное вещное право является абсолютным правом, т.е. не нужно обращаться к третьим лицам для реализаций своих правомочий, в отличие от обязательственного права, которое является относительным. Вещные права имеют объектами индивидуально-определенные вещи. Вещные права бессрочны, а также нарушение вещных прав требует преимущественного удовлетворение перед обязательными.

Право собственности

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

Право владения — возможность осуществления фактического господства над вещью.

Право пользования — это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

Право распоряжения — возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. Они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного пользования земельным участком;

сервитут.

иные вещные права.

Право хозяйственного ведения

Вещное право (Особый раздел)юридического лица- несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты: унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарным; государственные концерны. Объект: комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.

Право оперативного управления

Право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты: казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юридических лиц.

Объект: комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юрлицами.

Содержание: владение, пользование, распоряжение — но объем, и реализация этих полномочий могут быть ограничены. Носитель права оперативного управления отвечает по обязательствам, но казенное предприятие — всем своим имуществом, а учреждение — только денежными средствами. Предусмотрена субсидиарная ответственность собственника.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты: физические лица.

Содержание: владение и пользование. Носитель может возводить на участке здания и сооружения и приобретать на них право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участкомПраво пользования, не ограниченное установлением срока.

Субъекты: государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Сервитут

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения: соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

Иные вещные права

Право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом (ст. 1137 ГК).

Собственность как экономическая категория

Со́бственность —

Экономическая категория — исторически развивающиеся общественные отношения по поводу распределения (присвоения), описывающие принадлежность субъекту, у которого имеется исключительное право на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих данному субъекту (собственнику), составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.

Юридическая категория — наиболее полный комплекс прав, которым может обладать субъект права в отношении своего имущества. В ряде теорий признаётся также собственность на некоторые права. Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ признают и гарантируют любые формы собственности, при этом нормативно установлены три формы: государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и частная собственность.

Гражданско-правовой институт — совокупность юридических норм, направленных на регулирование экономических отношений собственности методами гражданского права.

Имущество — непосредственно сам объект собственности, само имущество, принадлежащее кому-либо на праве собственности.

Собственность как экономическая категория

Отношения собственности возникают лишь при условии существования как минимум двух субъектов. Примером может служить Робинзон Крузо, который имел вещи в собственном употреблении, но ему не с кем было вступать в отношения по поводу них, и поэтому его нельзя назвать собственником в полном смысле слова, по крайней мере, до появления Пятницы.

В обществах охотников и собирателей (палеолит, мезолит) понятия собственности сначала не существовало. Но в неолите, после возникновения производящего хозяйства, частной собственностью стали орудия труда, домашние вещи, жильё, скот. Позднее в частную собственность перешла и земля.

Экономические отношения собственности — это прежде всего отношения, складывающиеся между субъектами экономической деятельности по поводу неких благ. При этом принимаются во внимание прежде всего фактические отношения — кто контролирует объект собственности, обладает полной информацией о нём, принимает решения о порядке его использования, отчуждения и распределении прибыли.