Функции управления недвижимостью: классификация и краткая характеристика

Функции управления недвижимостью: классификация и краткая характеристика. Основные и специальные функции управления. Функции управления недвижимостью по стадиям жизненного цикла. Функции управления по элементам эксплуатации. Функции коммерческого управления недвижимостью.

Любая недвижимость, будь то объект коммерческий или жилой, нуждается в грамотном и качественном управлении. И у собственника любого здания или помещения рано или поздно возникает ряд вопросов, связанных с тем, каким должно быть идеальное управление недвижимостью. Давайте разберемся в этом важном вопросе.

Прежде всего, определим само понятие управления недвижимостью. Оно включает в себя много различных аспектов, затрагивающих разные стороны функционирования недвижимости, от ее технического обслуживания, до правовой поддержи собственника. Управление недвижимостью – это полный контроль за зданием, целью которого является поддержание недвижимости как можно дольше в идеальном состоянии, и извлечение из нее максимальной прибыли. Не секрет, что инвестиции в недвижимость делаются в расчете на ее хорошую окупаемость, а грамотное управление недвижимостью позволяет повысить эту окупаемость в несколько раз. Если же рассматривать управление недвижимостью не с позиций собственника, а с точки зрения управляющей компании, то управлением недвижимостью можно назвать способ зарабатывания денег использующее комплексное обслуживание зданий. Ошибкой было бы думать, что объектом управления может быть только здание или комплекс зданий. Управление недвижимостью с успехом осуществляется и над земельными участками.

Каковы основные функции управления недвижимостью?

• Управление недвижимостью – это полная организация эксплуатации здания со всеми необходимыми видами технической поддержи, предоставлением клинингового сервиса и обеспечением охраны объектов недвижимости.
• Полное ведение доходов и расходов, связанных с той или иной недвижимостью, а также контроль за денежным фондом и наилучшее перераспределение средств этого фонда.
• Планирование и осуществление мер, направленных на увеличение прибыли от объекта недвижимости.
• Если недвижимость сдается в аренду, то управление недвижимостью включает в себя весь перечень взаимодействий с арендаторами, от обеспечения им наиболее комфортных условия для взятия объекта недвижимости в аренду, до ведения финансовых взаиморасчетов и улаживания возникающих конфликтов.
• Управление персоналом, осуществляющим техническую поддержку, клининг и другие формы обслуживания недвижимости.
• Ведение полной отчетности перед собственником объекта недвижимости.
• Защита и отстаивание интересов собственника жилья или коммерческого помещения, при необходимости, в органах государственного и муниципального значения.
• Юридическая защита и поддержка собственника в сложных вопросах, связанных с недвижимостью.  
  

Весь этот комплекс мер, кажущийся таким обширным, под силу выполнить одной управляющей компании недвижимости, в распоряжении которой имеется весь потенциал средств для осуществления идеального управления вашей недвижимостью. Если вы собственник коммерческой недвижимости, управляющая компания поможет извлечь из каждого квадратного метра максимум прибыли и избавит вас от решения многих вопросов, требующих времени и знаний. Если вы собственник частного жилья, то управляющая компания – это идеальное решение, способное навсегда избавить вас от заботы о тепле, воде, ремонте и уборке здания, в котором вы имеете квартиру.  
Управление недвижимостью – необходимый комплекс услуг, при профессиональном выполнении которых ваша недвижимость будет надежно защищена во всех отношениях.

Функции коммерческого управления недвижимостью

Работа УК начинается с выяснения целей собственника – какое управление объектом его интересует. Сегодня на рынке управления сущестувует множество вариантов для профессионального управления объектом недвижимости, однако, сначала необходимо разобраться в классификациях функций управления..  
 
Facility management или управление инфраструктурой - данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны.  
 
При выборе услуги технической эксплуатации, собственник объекта избавляется от головной боли по взаимодействию с арендаторами. Профессиональная управляющая компания берет на себя отвественность за:  
• Выставление счетов арендаторам за коммунальный услуги  
• Проведение инструктажа по пожарной безопасности и эвакуации при пожаре  
• Введение системы обработки заявок арендаторов  
• Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг  
• Управление расходованием электроэнергии на объекте  
• Взаимодействие с пожарным надзором  
• Регулярные проверки инженерных систем  
• Техническое обслуживание оборудования парковки  
• Разработка внутренних правил и процедур для подрядчиков и отслеживание их выполнения  
• Тестирование всех инженерных систем  
• Обслуживание генератора и проведение регулярных испытаний  
• Организация текущего ремонта объекта  
• Функционирование административной службы  
 
В функцию facility management также входит и клининговая служба, которая включает в себя:  
• Уборку помещений арендаторов  
• Уборку общих зон  
• Уборку прилегающих зон (в том числе механизированная уборка территории)  
• Специализированная уборка  
• Мытье фасадов  
 

Внешняя управляющая компания также обеспечивает охрану и безопасность на объекте, организовывая пропускной режим, охрану периметра объекта, охрану имущества собственника и арендаторов, осуществление диспетчерских функций над автоматизированной системой безопасности и пожарной системы.  
 
Основная задача Facility Management: организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей собственника и арендаторов, оптимизация расходов на содержание актива и его физическое сохранение.  
 
Функция Property Management (коммерческое управление) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости.  
 
Property Management включает в себя: позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, финансовое управление, управление эксплуатацией.  
 
Расскажем несколько подробнее коммерческом управлении объектом. При предоставлении данной услуги, профессиональная управляющая компания берет на себя финансовое управление, которое включает в себя:  
• Взаимоотношения с арендаторами,  
• Подготовка бюджета и регулярное отслеживание его исполнения,  
• Представление ежемесячных финансовых отчетов владельцу,  
• Оптимизация расходов на его управление  
 
При управлении эксплуатацией здания, УК осуществляет надзор над эксплуатацией объекта, ведет переговоры по всем контрактам с подрядчиками, согласовывает и оплачивает счета за услуги. Кроме того, профессиональная УК управление рисками, разрабатывает спецификаций по уборке здания и ежедневный надзор над уборкой зон общего пользования. А также - разрабатывет и внедреняет внутренние правила и процедуры на объекте, взаимодействует с местными и региональными органами власти и разрабатывет программы управления объектом.  
 
Управление арендными отношениями и ведение договоров аренды включает в себя:  
• Выставление счетов по аренде и сбор оплат по счетам,  
• Разработку системы подачи заявок арендаторов на работы и ее ведение,  
• Ведение арендных договоров и юридическое сопровождение всех договорных отношений по объекту,  
• Координацию въездов и выездов арендаторов,  
• Надзор за ведением строительных работ арендаторов на предмет соответствия договору,  
• Создание и ведение соответствующей системы документооборота,  
• Разработка программ развития  
 
В функцию подбора арендаторов и позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости входит: исследование и мониторинг рынка арендаторов и арендадателей, проведение рекламных акций для продвижения объекта на рынке, разработку процедур по отслеживанию свободных площадей и подготовке свободных площадей к заезду арендатора. А также - оказание содействия по сдаче в аренду помещений либо своими силами, либо с привлечением сторонних агентств и оказание помощи в подготовке документов на заключение договоров аренды.  
 
Таким образом, основной задачей Property Management является - получение собственником максимального дохода при удовлетворении потребностей арендаторов.  
 
Еще одна функция управляющих компаний, на которую собственнику стоит обратить внимание - Asset Management или «управление активом». Зачастую функцию Asset Management путают с управлением инвестиционным портфелем недвижимости, при котором управляющая компания работает на уровне портфеля и не занимается непосредственно эксплуатацией и отношениями с арендаторами. Во избежании путаницы, ниже приведены функции управления инфестпорфелем и функции Asset Management.  
 
В управлении инфестиционным портфелем входит:  
• Выработка инвестиционной политики  
• Мониторинг и анализ рынка  
• Экономическое моделирование и прогнозирование  
• Поиск и подбор объектов инвестирования  
• Привлечение УК на осуществление Facility management и Property management,  
• Контроль  
• Брендинг  
• Отчетность перед инвестором  
• Перечисление доходов инвестору или их реинвестирование.  
 
Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли.  
 
Asset Management объединяет функции Facility и Property management и включает ряд дополнительных функций:  
• Финансовый менеджмент и рефинансирование  
• Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости  
• Создание и ведение детальной отчетности об амортизации  
• Оказание помощи в формировании годового бюджета  
• Подготовка и сдача всей необходимой налоговой отчетности  
• Проведение инвентаризаций  
• Оценка, экономическое моделирование и прогнозирование  
• Реконцепция объекта и оптимизация использования объекта  
 
Основная цель Asset Management – исходя из требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке достигать и поддерживать оптимальное соотношение доходности и риска портфеля. 

Источники информации:

http://fuse.org.ru/statyi/96.php - статья об управлении недвижимостью

   http://ref.rushkolnik.ru/v86318/ - Разработка концепции управления объектом недвижимости на примере Торгово-развлекательного центра "Гагаринский"

http://www.arendator.ru/partners/9/art/29927/ - Портал о коммерческой недвижимости