Характеристика объекта недвижимости

   2 Характеристика объекта недвижимости 

   Определение рыночной стоимости жилого помещения  расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Куйбышева, дом 27, кв.3.

   Описание  объекта оценки произведено на основе визуального осмотра квартиры расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Куйбышева, дом 27, кв. 3. Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из 2  жилых комнат, кухни, ванной, санузла, коридора, балкона и кладовой. Общая площадь квартиры 42 кв. м., высота потолка 2,5 метра.

   Описание  состояния конструктивных элементов  помещения.

   Входная дверь - металлическая. Кухня: стены - обои; рабочая зона облицована кафелем; потолок - окрашен; пол - линолеум. Жилая комната №1: стены - обои; потолок - окрашен; полы – линолеум. Жилая комната №2: стены - обои; потолок - окрашен; полы – линолеум. Ванная комната: стены -кафель; потолок - окрашен; пол - керамическая плитка. Туалет: стены -обои; потолок - окрашен; пол керамическая плитка. Балкон застеклен, окна стеклопакет.

   Общее состояние квартиры можно охарактеризовать как хорошее. Анализ объекта с  учетом его местоположения.

   Согласно  административно - территориальному зонированию  объект относится к Курчатовскому  району и расположен по адресу г. Челябинск, ул. Куйбышева, дом 27, кв. 3. Наглядно расположение объекта представлено в Приложении А.

   Квартира  расположена на втором этаже пятиэтажного дома брежневской постройки. Объект оценки расположен в жилом массиве, с высокой плотностью населения и развитой социальной инфраструктурой, представленной в полном объеме - транспортные магистрали, торговые предприятия, центры досуга, рынок, учебные заведения.

   В пределах пешеходной досягаемости от объекта оценки расположены остановки  общественного транспорта, представленные троллейбусными и автобусными маршрутами, торговые предприятия, а также медицинские учреждения. Объект расположен в 15 минутах езды от центра города.  

    3 Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода.

   Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

   Для подбора объектоа сравнения исрользовалась информация с сайтов www.74.ru, www.chelreal.ru, www.irr.ru.

   Характеристика  объектов аналогов представлена в таблице 1.

   Таблица 1 - Характеристика объектов аналогов

Параметры сравнения	Объект аналог № 1	Объект аналог  №2	Объект аналог  №  3	Объект аналог №4
Местоположение	Красного Урала, 2	Куйбышева, 25 а	Красного Урала, 6	Куйбышева, 31
Общая площадь	42	42	42	42
Состояние	Улучшенная	С отделкой	С отделкой	С отделкой
Этаж	5/5	3/5	2/5	4/5
Наличие телефона	+	+	+	+
Цена  аренды 1 кв.м в марте 2012 года, руб.	286	286	286	286

     

   Исходя  из классификации состояния квартиры для данного вида недвижимости, корректировка  на состояние квартир составляет 5% (таблица 2).

   Таблица 2 - Корректировки на состояние квартиры

Классификация состояния квартиры	Корректировка
Высококачественная/ Улучшенная	5%
Улучшенная/ С отделкой	5%
С отделкой / Без отделки	5%

 

   Характеристика  состояния квартир.

   Без отделки – пол, стены и потолок - без отделки; установлены оконные  блоки; межкомнатных дверей нет. Простая отделка, требуется ремонт - внутренние помещения квартиры побелены или оклеены обоями, на полу линолеум, плитка или паркетная доска, на стенах и полу санузлов плитка, установлена вся необходимая сантехника в санузле и на кухне. Стоимость отделочных материалов - среднерыночная. Проведение косметического ремонта не требуется.

   Простая отделка - внутренняя отделка помещений  квартиры представляет собой побелку  или оклейку обоями потолков, оклейку  обоями стен, линолеум, плитка или паркетная  доска на полу, плитка на стенах и  необходимая сантехника в санузле  и на кухне - стоимость отделочных материалов соответствует среднерыночным на момент проведения оценки. Проведение косметического ремонта не требуется.

   Улучшенная  отделка - внутренняя отделка помещений  квартиры представляет собой качественную отделку стен обоями или акриловой  краской, плитка, паркет или паркетная  доска на полу, плитка на стенах в  санузлах, качественная сантехника в  санузле и на кухне. Проведение косметического ремонта не требуется.

   Высококачественная  отделка - высококвалифицированный  ремонт всех жилых помещений, с использованием новейших строительных технологий и  материалов. Выполнены работы по доведению  всех поверхностей до идеально ровного  состояния, установлена новая, современная  электропроводка, заменены трубы водоснабжения  и канализации (если дом старый). Возможна перепланировка квартиры по дизайн-проекту, с изготовлением и монтажом конструкций сложной конфигурации. Проведение косметического ремонта не требуется.

   Так как состояние объекта аналога  № 1 лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 5%».

   Корректировка объектов аналогов представлена в таблице  3.

   Таблица 3 -  Корректировка объектов аналогов

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог №3	Объект аналог №;4
Местоположение	Куйбышева 27	Красного Урала, 2	Куйбышева, 25 а	Красного Урала, 6	Куйбышева, 31
Корректировка на местоположение	-	0	0	0
Общая площадь	42	42	42	42	42
Корректировка на общую площадь	-	0	0	0
Состояние	С отделкой	Улучшенная	С отделкой	С отделкой	С отделкой
Корректировка на состояние	-	- 5%	-	-	-
Этаж
Корректировка на этаж
Наличие телефона	+	+	+	+	+
Корректировка на наличие  телефона	-	0	0	0	0
Общая сумма корректировок	-	-5%	0	0	0
Цена  аренды 1 кв.м руб. с учетом корректировок	-	272	286	286	286

 

   Итого средняя цена аренды 1 кв. м. составляет 282,5 руб.

   Найдем  потенциальный валовый доход.

   Потенциальный валовый доход – это максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке. ПВД определяется по формуле (2)

         ПВД = S*Са, (2)

   где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

   Са - арендная ставка за 1 кв.м.

   Потенциальный валовый доход составит для данной квартиры  составит 11 865  руб. в месяц (3), а за год 142 380 руб. в год.

         ПВД = 282,5 * 42=  11 865руб. (3)

   Найдем  эффективный или действительный валовый доход.

   Действительный  (или эффективный) валовый доход (ДВД или ЭВД, EGI) – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня незанятости помещений (скидки за простой) и потерь при сборе арендной платы (скидка за простой обычно принимается в размере 8-12% от ПВД).

   Величина  потерь валового дохода от неуплат  и от смены арендаторов, а также  потери от недозагрузки площадей в  связи с изменением внешних условий оцениваются в 11 390 руб (8% от ПВД).

   Таким образом, сумма  действительного  валового дохода составит 130 990 руб. в год (4).

         ДВД = 142 380 – 11 390 = 130 990 руб. (4)

   Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

   Рассчитаем  операционные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги, которые составят за месяц составят 2 300руб, а за год их сумма составит 27 600 руб. (5)

         ОР = 2 300*12 = 27 600 руб. (5)

   Определим чистый операционный доход.

   Чистый  операционный доход -  это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации. Он определяется по формуле (6)

         ЧОД = ДВД - ОР (6)

   Для данного объекта недвижимости чистый операционный доход составит 103 390 руб., расчет представлен в формуле (7)

         ЧОД = 130 990 – 27 600 = 130 390 руб. (7)

   Рассчитаем  коэффициент капитализации.

     Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Рассчитывается по формуле (8)

         R = Rc + Rв,  (8)

   где Rc – ставка доходности на капитал;

        Rв – норма возврата капитала.

   Ставка  доходности включает в себя  безрисковую  ставку, премию за низкую ликвидность, премию за инвестиционный менеджмент и премию за риск вложения в недвижимость.

   Безрисковая ставка – это ставка процента в отсутствие рисков.

   В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

• депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
• западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR);
• ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);
• ставка рефинансирования ЦБ РФ;
• государственные облигации РФ.

   В качестве безрисковой ставки используем депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. В таблице 4 представлена сводка процентных ставок по вкладам некоторых российских банков.

   Таблица 4 – Процентные ставки российских банков

Наименование  банка	Вклад	Срок  вклада	Процентная  ставка, %
Сбербанк	Сберегательный	1 год	1,7
	Сохраняй	1 год	6,43
ВТБ 24	Доходный-Телебанк	1 год	6,0
	Доходный-Банкомат	1 год	7,5
Челябинвестбанк	Золотой Максимуим	1 год	7,7
	Накопительный	1 год	6,6
Средняя ставка			5,98

 

   Таким образом, рекомендованный уровень безрисковой ставки составляет 5,98%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность составляет 3 %, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5 %.