Ведение ГКН, проблемы и решения. Опыт Санкт-Петербурга

Следовательно, гражданский  оборот зданий, сооружений помещений должен осуществляться вместе с земельными участками, на которых они расположены. 

Тенденции развития российского  законодательства определяют то обстоятельство, что логичным и последовательным является установление структуры кадастрового номера здания, сооружения, содержащей номер земельного участка, на котором данный объект расположен. Соответственно, структура кадастрового номера помещения должна содержать номер здания, в котором расположено помещение.

Развитие системы кадастрового учета объектов недвижимости не может осуществляться в отрыве от требований норм законодательства об обороте недвижимых вещей.

 

 

3

04.04.2011 принят приказ  Министерства экономического развития  РФ № 144, регулирующий порядок  кадастрового деления и присвоения  кадастровых номеров объектам недвижимости, изменяющий правила кадастрового деления территории Российской Федерации и структуру кадастрового номера объектов недвижимого имущества.

Структура кадастрового номера объекта недвижимости не будет  носить иерархического характера, а будет иметь вид: A : Б : В : Г :, где:

А - номер субъекта Российской Федерации,

Б - номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации,

В - номер кадастрового квартала,

Г – кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения.

Предлагаемая Приказом № 144 система кадастрового учета  объектов недвижимости сводит кадастровый  учет лишь к составлению пронумерованного перечня объектов. Это приведет к  девальвации кадастрового номера, который не будет являться информативным, содержащим информацию о земельном участке, на котором расположено здание, сооружение, а также о здании, в котором расположено помещение. Кадастровый номер не будет иметь иерархической структуры, что разорвет существующие связи зданий с земельными участками и помещений со зданиями. Данная система кадастрового учета потребует каждый раз при принятии любых управленческих решениях, осуществлении сделок с объектами недвижимости, регистрации прав на объекты недвижимости дополнительных действий по уточнению информации: на каком земельном участке расположено здание, в каком здании расположено помещение, а также какие строения расположены на земельном участке. Предлагаемая система кадастрового учета также не гарантирует невозможности осуществления двойных продаж, а соответственно - двойной регистрации прав на объекты недвижимости (как на здание в целом, так и на отдельные помещения в нем). В действующей в Санкт-Петербурге системе кадастрового учета видно, что сделка со зданием затрагивает интересы собственников помещений. В предлагаемой системе это не отображается .

Особо необходимо отметить, что изменения, вносимые Приказом № 144, требуют внесения изменений не только в систему кадастрового учета Санкт-Петербурга, но и в систему кадастрового учета (порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости) России в целом.

Предлагаемая Приказом № 144 структура кадастровых номеров повлечет для Санкт-Петербурга и для России в целом наступление ряда серьезных последствий:

- социальные последствия: изменение кадастровых номеров 95000 зданий и 73500 помещений вызовет всплеск социальной напряженности (в предвыборный год), связанной с необходимостью дополнительных издержек землепользователей по приведению в соответствие сведениям кадастра объектов недвижимости сведений об объектах, указанных в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах. Психологически каждый собственник объектов недвижимости захочет внести изменения в свои документы для приведения их в соответствие со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, что приведет к резкому увеличению очередей в Росреестре;

- экономические последствия: внесение изменений в действующие (ранее выданные) кадастровые паспорта и получение новых кадастровых выписок, предоставляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также в документы, удостоверяющие права на недвижимость. Снизится инвестиционная привлекательность Санкт-Петербурга для инвесторов, в том числе реализующих стратегические проекты, в связи с потерей стабильности системы кадастровых отношений на территории Санкт-Петербурга, непоследовательностью и противоречивостью ее преобразования;

- организационно-административные  последствия: необходимо, во избежание  разрушения системы информационного обмена между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, внести за счет бюджета Санкт-Петербурга срочные глобальные изменения в более чем 80 информационных систем Санкт-Петербурга, в которых используется информация о кадастровых номерах объектов недвижимости:

• государственная информационная система «Геоинформационная система Санкт-Петербурга»,
• информационная система КУГИ,
• информационная система организаций технической инвентаризации объектов недвижимости,
• информационная система обеспечения градостроительной деятельности,
• информационная система инвестора,
• реестр Казны Санкт-Петербурга,
• информационная система электронных торгов Фонда Имущества,
• информационные системы администраций районов,
• информационные системы предприятий энергетического комплекса.

 

4

Предлагаемая к внедрению вместо ИТС «Кадастр-2» - АИС ГКН на сегодняшний  день имеет следующие  недостатки:

- отсутствуют мастера  технологических процессов, позволяющих  обеспечить одинаковый набор  операций для конкретной кадастровой процедуры,

- требуется большое  количество ручного неквалифицированного  труда по внесению сведений  об объекте недвижимости, в том  числе о его координатах,

- выдача и удостоверение  кадастровых паспортов осуществляется  лицом в территориальном отделе, хотя  проверка и принятие решения о кадастровом учёте осуществляется в центральном офисе,

- хранение описания  границ земельного участка, включая  дуговые элементы. В сегодняшней  реализации АИС ГКН и формы  межевого плана не предусмотрено  описывать границы участка с использованием дуги. Таким образом при переносу сведений о границах земельных участков из ИТС «Кадастр-2» в АИС ГКН будут существенно изменены свойства земельных участков – границы участка и его площадь.

- проверка адреса земельного  участка на действительность и уникальность. В ИТС «Кадастр-2» адрес земельного участка проверяется на существование в объектно-адресной системе Санкт-Петербурга здания с заявляемым адресом. В АИС ГКН из-за отсутствия достоверной объектно-адресной системы контроль на достоверность и уникальность адреса не осуществляется.

- отображение границ  архивного или аннулированного  земельного участка на дежурной  кадастровой карте,

- внесение сведений  о координатах границ земельного  участка из обменных форматов, утвержденных приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга  от  23.09.99  № 130 «Об утверждении электронного формата обмена данными ФОД версии 1.1»,

- осуществление проверки  качества полевых измерений, выполненных  кадастровым инженером. Данная проверка может быть выполнена в рамках процедуры кадастрового учета и обеспечит качество сведений кадастра объектов недвижимости,

- предоставление сведений  ГКН для выполнения кадастровых  работ в расширенном объеме, а  не в объеме кадастрового плана  территорий. Данная функция направлена также на повышение качества сведений кадастра объектов недвижимости, т.к. кадастровый инженер получает полный объем согласованных сведений, необходимых для выполнения кадастровых работ, в одном источнике и там же сдает эти работы на проверку,

- формирование кадастрового  паспорта КП2 и кадастровой выписки  КВ2 с автоматическим оформлением  плана и указанием подписей  всех частей земельного участка.

5.

Не решенные проблемы для перехода  на АИС ГКН:

- отсутствует классификатор  видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный уполномоченным органом – Министерством экономического развития РФ. Вместо этого предлагается использовать классификатор Росреестра, утвержденный для ведения АИС ГКН. Данный классификатор не соответствует классификатору, используемому при утверждении правил землепользования и застройки и который используется для кадастрового учета земельных участков.

- не завершены работы  по синхронизации классификатора  адресной системы Санкт-Петербурга  и классификатора КЛАДР.

- кадастровые инженеры, осуществляющие  свою деятельность на территории  Санкт-Петербурга не готовы сдавать  межевые планы в формате XML, Сегодня результаты кадастровых  работ сдаются в формате ФОД,  действующим с 1996 года.

 

 

 

Выводы:

 

Таким образом, переход с современной информационной системы по ведению кадастра объектов недвижимости  на предлагаемую систему с ограниченным функционалом будет являться шагом назад в развитии кадастровой системы Санкт-Петербурга. К тому же переход на эту систему повлечет существенные финансовые затраты многократно превышающие содержание ИТС «Кадастр-2».

Переход на АИС ГКН повлечет увеличение ручного труда и количество неквалифицированного персонала и соответственно отток  профессиональных кадров.

Санкт-Петербург готов продолжать эксплуатировать ИТС Кадастр-2, обеспечивая полное взаимодействие с федеральными органами на уровне информационного взаимодействия и поддержания всех информационных сервисов и интерфейсов, реализованных на порталах оказания государственных услуг.