Торговая недвижимость на примере Мега Екатеринбург

Оглавление

Введение

 

1.Теоретическая часть

1.1. Коммерческая недвижимость. Исторические аспекты…………………….

1.2. Торговля как сфера  экономики………………………………………………

1.3. Принципы размещения  торговых комплексов……………………………..

 

2. Практическая часть

2.1. Анализ торговой недвижимости г. Екатеринбурга 2008-2009гг…………

2.2. Пример торгового центра МЕГА…………………………………………..

 

Заключение………………………………………………………………………

Список использованной литературы…………………………………………..

Приложение 1……………………………………………………………………

Приложение 2……………………………………………………………………

 

 

 

 

Введение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Коммерческая недвижимость. Исторические аспекты.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход – коммерческие и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).

 

К объектам, приносящим доход относятся:

• магазины и торговые комплексы;
• гостиницы и развлекательные центры;
• офисы;
• гаражи и др.

 

Более подробно рассмотрим магазины и торговые комплексы.

В настоящее время торговля и общественно питание – наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие.

В 1992 – 1995 гг. шло интенсивное строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В последние годы ситуация изменилась: происходит концентрация в комплексах и зонах мелкорозничной торговли, увеличилось число магазинов с универсальным и комбинированным ассортиментом товаров. Эти магазины вызывают потребительские симпатии, поскольку они обеспечивают необходимый сервис и культуру обслуживания.

В конце 1990-х гг. начали интенсивно развиваться торговые сети, а так же увеличиваться число магазинов, ориентированных на продажу продуктов питания и сопутствующих товаров по ценам ниже средних. Следует подчеркнуть, что развитие в стране крупных торговых комплексов пошло по примеру городов Европы, где торговые точки приближены к местам скопления потенциальных покупателей.

На сегодняшний день существует несколько определений торговых центров:

• Торговый центр — группа разнородных торговых предприятий, сосредоточенных в одном месте, функционирующих и управляемых как единый, целостный объект. Т.Ц. в состоянии обслуживать целую торговую зону всеми необходимыми видами товаров массового спроса. [ ]

 

• Торговый центр (галерея, пассаж, торгово-развлекательный комплекс, англ. shopping mall, mall, shopping center) — несколько магазинов, находящихся в одном здании, или в комплексе зданий, связанных между собой крытыми переходами.

 

Не следует считать, что многофункциональные торговые центры – это изобретения Запада. Традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, гостиных дворов, куда можно было прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в российское прошлое.

Большое значение выбору местоположения розничного торгового предприятия придавалось в России в период развития капиталистических отношений до революции 1917 г. В «Практических советах по торговой практике», изданных в 1912 г., говорилось, что если купец открывает какой-либо магазин или лавку, то делает он это для того, чтобы торговать, чтобы сбывать как можно больше товаров, чтобы получать как можно больше пользы и на эту пользу жить. Это основа каждого торгового предприятия, разумная цель его существования. Размер успеха предприятия розничной торговли зависит от величины капитала купца, его работоспособности и места, в котором расположен магазин [1].

Характерной особенностью локализации розничной торговли являлись городские рынки и центральные районы и улицы.

Например, в Екатеринбурге главной коммерческой улицей считалась Уктусская (ныне ул. 8 Марта). Она была одной из центральных и пересекала весь город от края до края. На нее выходили Гостиный двор, Зеленый рынок, Хлебная площадь (теперь дендрарий). Здесь же находились лавки и магазины Сысергских заводов и крупных мельниц. Например, здание Дома политпросвещения (в настоящее время - Театр эстрады) было построено на месте торгового заведения Буракова.

 

 

 

Торговля как сфера экономики.

В современной России процессы появления новых и модернизация старых торговых центров неоднородны, так как регионы находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим, присущим им законам. Лидирует здесь Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Торговля как сфера экономической деятельности наименее подвержена влиянию негативных социально – политических изменений, быстро оправляется от кризиса и депрессий. Главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные торговые площади.

Причины дефицита ликвидных и перспективных для инвестирования торговых объектов недвижимости в большинстве городов России вызваны прежде всего сложившейся в дореформенный период структурой нежилого фонда. Сюда относится:

1. Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений.
2. Неудовлетворительная локация объектов, функционально пригодных для МТЦ.
3. Неудовлетворительное техническое состояние большей части нежилого фонда.
4. Потребность в значительных инвестициях для перепрофилирования промышленной недвижимости под МТЦ.
5. Сосредоточение инвестиционной активности только в центрах городов.

 

Высокая цена на землю в историческом и архитектурном центре города заставляет максимально использовать земельный участок за счет увеличения этажности. Совмещение торговли с развлечениями, используемое на Западе, получило распространение и в России. Следует сказать о так называемых гипермаркетах, предназначенных для семейного посещения. Гипермаркет – торговый комплекс площадью до 200-300 тыс. м.2  Основной принцип организации деятельности гипермаркета – специализация имеющихся площадей: одна часть отдается под торговые залы с разнообразным ассортиментом товаров, а другая  - под предприятия сферы услуг (кафе национальной кухни, магазины цветов, мастерские по ремонту обуви и изготовлению ключей, прачечные, салоны причесок и др.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Принципы размещения торговых комплексов.

Зарубежные и отечественные экономисты по-разному подходят к классификации типов торговых пространств, выделяя от трех до пяти групп.

Например, одна из классификаций включает пять типов:

• центральный деловой район;
• периферийный торговый центр;
• главная торговая артерия;
• торговая улица местного значения;
• обособленные группы магазинов.

 

Другой подход предусматривает три основных типа торговых пространств:

• деловой (торговый) центр;
• торговая артерия;
• специализированная функциональная территория.

 

Традиционно сложилось представление о том, что приближение торговых предприятий к центральным районам является наиболее выгодным для продавца, поскольку при этом возрастает мощность и интенсивность покупательского потока. Между тем новейший опыт организации розничной торговли и размещения торговых предприятий дает и весьма убедительные примеры в пользу преимуществ другого подхода к размещению розничных торговых предприятий: на окраине, на значительном удалении их как от центра города, так и от места проживания покупателей.

Таким образом, можно сказать, что с точки зрения размещения розничных торговых предприятий можно назвать два подхода:

• тяготение к центральным районам города;
• размещение крупнейших по размеру торговых предприятий на окраине.

Первый подход получил название торговли «потоков», второй — торговли типа «траффик».

Отличительными особенностями «траффик»-торговли являются расположение дискаунтов в гипермаркетах на периферии города. Обязательными условиями являются:

• наличие хорошо организованной парковки: «Без парковки нет бизнеса»;
• самый широкий товарный ассортимент, когда в одном месте можно купить все;
• низкие цены, что возможно за счет реализации эффекта масштаба торговли.

 

Многофункциональный торговый центр изначально планируется и строится с учетом того, что на его территории разместится большое число торговых предприятий, которые будут предлагать самый широкий ассортимент товаров, услуг и соседствовать между собой. Место для его строительства обычно выбирается фирмой-застройщиком с целью обеспечить постоянный приток покупателей со всего района. Любой торговый центр оборудован удобной стоянкой для автомобилей, величина которой зависит от размера его торговой площади.

 

Как показал опыт  городов Европы, факторами, способствующими успеху многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются:

1. Правильно выбранное расположение:

• пересечение крупных автотранспортных магистралей,
• близость станций метро и остановок наземного транспорта,
• «спальный» район города,
• на пустыре, возле крупной магистрали.

2. Обоснование функционального решения в зависимости от потребностей посетителей.

3. Правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки.
4. Предоставление сервисных услуг арендаторам

• Постоянная уборка территории;
• Круглосуточная охрана.

5. Благоприятная общая атмосфера.

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ торговой недвижимости г. Екатеринбурга 2008-2009гг.

Бурное развитие рынка коммерческой недвижимости, которое наблюдалось в последние годы, было резко остановлено экономическим кризисом. Объемы ввода площадей перестали расти. Строительство части объектов оказалось приостановленным.

Сегмент торговых центров также не избежал последствий кризиса. Основными тенденциями здесь сегодня оказываются низкий уровень спроса, рост объема вакантных площадей и снижение арендных ставок, практически по всем объектам. До 2008 г. в большинство торговых центров практически не испытывало проблем с заполнением площадей. Пустые площадки встречались крайне редко и в основном в тех объектах, которые не пользовались большой популярностью у покупателей. Сегодня уровень вакантных площадей в среднем по рынку достигает 5%, причем незанятыми оказываются площади и в самых успешных ТЦ города.

Сокращение объемов банковского кредитования, оборотов потребительского рынка и другие тенденции экономического и финансового кризиса напрямую отразились на показателях спроса. Большинство торговых сетей пересмотрели вопросы расширения бизнеса, и, либо ограничили экспансию, либо отложили принятие решения на среднесрочную перспективу. Но еще год назад (по данным на июль 2008г.) управляющие компании таких торговых центров  как «Дирижабль», и «Екатерининский» делали заявления о намерении провести их реконцепцию. Вообще, реконцепция — это целый комплекс мероприятий, призванных увеличить доходность уже действующего ТЦ. В торговом центре «Кит» уже были предприняты к этому первые шаги – велась реконструкция объекта (со строительством пристроя для развлекательной части).

В любом случае, при формирования качественной конкуренции на рынке торговой недвижимости, все большую роль приобретает уникальность формата и концепции каждого отдельного проекта. Возрастает значение работы управляющих компаний, грамотного подхода к подбору арендаторов и удержанию посетителей в торговом центре. Не последнюю роль в формировании интереса к проектам  играет и качество инфраструктуры торговых центров, уровень сервиса и предоставляемых ими услуг. Именно все эти составляющие присущи ТЦ МЕГА, которые позволили намного «легче» пройти пик кризиса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пример торгового центра МЕГА.

Наглядным примером вышеизложенного теоретического материала на торговом рынке коммерческой недвижимости г. Екатеринбурга является ТЦ МЕГА - это новая концепция торгового центра: шопинг, досуг и комфорт для всей семьи.

  Размещение торгового предприятия на окраине, на значительном удалении их как от центра является огромным преимуществом.

МЕГА – это уникальный проект компании ИКЕА в России.

МЕГА ставит перед собой задачу установить новые стандарты шопинга для всех посетителей  торгового центра. И успешно достигает этой важной цели, начиная с открытия самого первого семейного торгового центра МЕГА в 2002 году. МЕГА предлагает уникальную атмосферу для шопинга, не имеющую аналогов на российском рынке. МЕГА занимаем ПЕРВОЕ место в сфере торговли, является КРУПНЕЙШИМ оператором на рынке, и получила признание как ЛУЧШИЙ торговый центр.