Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

 

Самые значительные изменения в  течение года прослеживаются в уровне загрузки (т.к. большая часть корпоративных  контрактов заранее согласовывается в начале каждого года). Если рассматривать результаты деятельности гостиниц за 2008 и 2010 годы, как более репрезентативные, нежели «кризисные» показатели 2009 года, можно прогнозировать дальнейший рост загрузки. Загрузка в первом квартале составила 64%, это своеобразная отправная точка роста. К концу года загрузка по рынку вполне может преодолеть 70% барьер. Соответственно, также прогнозируется и рост RevPAR, более чем на 10% в целом по городу.

 

В приложении А2 приводится динамика операционных показателей гостиниц в 1 квартале за последние 4 года. Видно, что показатели среднего тарифа и доходности на номер в первом квартале 2011 года чуть выше уровня того же периода 2010 года, но гораздо ниже 2008 года, что определяется общим снижением тарифов для обеспечения роста загрузки. И это было достигнуто - уровень загрузки составил 65 % в 2011 году против 61 % в 2008 году. [12]

 

Гостиницы верхней ценовой категории  появились в Москве раньше всего, более 10 лет назад открылись такие отели, как Renaissance Олимпийский, Marriott Grand, Sheraton Palace, Radisson Славянская.

 

Обычно для развивающихся гостиничных  рынков характерно то, что первыми  на них выходят гостиницы именно этой ценовой категории. В настоящее  время наблюдается укрепление позиций гостиниц средней ценовой категории, и гостиницы верхней ценовой категории после многих лет успешной деятельности вынуждены вести жесткую конкурентную борьбу за увеличение RevPAR. Ввиду отсутствия конкуренции такие гостиницы занимали господствующее положение на рынке, а постоянно растущие средние тарифы (начиная с 2005 года) сопровождались снижением загрузки вплоть до нового скачка в 2008 году, перед началом кризиса. Однако это не оказало негативного влияния на показатель RevPAR, который в 2008 году достиг максимального значения. Показатель ADR в первом квартале 2007 года составил более 8000 рублей, что с учетом обменного курса того времени было эквивалентно 350 долларам США. Средний тариф в первом квартале 2011 лишь немного превысил отметку в 220 долларов США (приложение Б1).

 

Основной проблемой для больших  гостиниц с развитой инфраструктурой  стало появление конкуренции  со стороны гостиниц верхнего предела  средней ценовой категории, таких  как Marriott Courtyard, Novotel, Holiday Inn Лесная, Катерина Сити и др. В 2010 году гостиницы этого сегмента продемонстрировали более высокий RevPAR, чем гостиницы высокой ценовой категории, и эта тенденция сохраняется и в начале 2011 года[12].

 

Безусловно, в верхнем ценовом  сегменте есть гостиницы, которые работают более эффективно, а есть те, которые функционируют менее успешно, и мы видим, что одним из ключевых факторов успеха является расположение гостиницы. Так, гостиница на Тверской сможет рассчитывать на более высокие тарифы, нежели гостиницы в других частях города.

 

Далее в приложении Б (рис. Б2-Б5) приведены  те же показатели за тот же период для  остальных категорий гостиниц Москвы. Из приведенных данных видно, что  по уровню загрузки лидирует средний  ценовой сегмент гостиниц, минимальная  загрузка у гостиниц люксового сегмента. Остальные тенденции примерно повторяют среднерыночные.

 

Строительство новых и реконструкция  старых объектов гостиничной индустрии  Москвы происходит на основе конкурсного  привлечения различных инвесторов. Инвестирование строительства гостиниц в Москве становится более привлекательным с точки зрения создания долгосрочного источника доходов. Так как доходы гостиницы достаточно мультипликативны, то инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса все возрастает[7]. Имеет значение также разрешение строительства гостиничных объектов в рамках многофункциональных офисных и торгово-развлекательных комплексах, что существенно сокращает сроки окупаемости проектов.

 

 

Заключение

 

 

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью развития рыночных отношений в России. Оценка осуществляется с применением трех основных подходов на основе разработанных нормативно-правовых актов, включающих федеральные законы и стандарты, регулирующие ведение оценочной деятельности.

 

Применение различных подходов к оценке бизнеса дает в сумме хороший результат, каждый метод обладает достоинствами и недостатками, но применять их следует обязательно как для контроля состояния бизнеса, так и при совершении сделок купли-продажи. Оценка недвижимости базируется в большей степени на сравнительном подходе. Применить доходный подход чрезвычайно сложно. А затратный подход в оценке недвижимости не покажет рыночную стоимость, т.к. не всегда затраты равны стоимости.

 

Гостиничный бизнес с точки зрения оценки является очень сложным, так как гостиница является и объектом недвижимости, имеющим свою стоимость, и бизнесом, приносящим доход, что также является объектом оценки. Поэтому применение любого из трех основных оценочных подходов имеет свои особенности.

 

Проведенный в работе анализ основных тенденции развития гостиничного рынка Москвы показал, что количество объектов гостиничной индустрии постоянно растет, оперативные показатели гостиниц, несмотря на влияние мирового финансового кризиса 2009 года, также имеют положительную динамику. Общая инвестиционная привлекательность рынка обеспечивается политикой Правительства Москвы, ростом востребованности гостиничных услуг и их мультидоходностью.

 

Список использованных источников

 

 

1.Брусланова Н. Оценка инвестиционных  проектов методом реальных опционов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">Приложение А

 

 

Таблица А1 -Сравнение операционных показателей  гостиничного рынка Москвы

 

ГОДЗагрузка, %ADR, руб.Доходность на номер, руб1 квГодОткл., %1 квГодОткл., %1 квГодОткл., %200861,066,7+9,38954,09276,0+3,65462,06191,0+13,3200955,063,6+15,68013,07198,0-10,24407,04579,0+3,9201060,069,1+15,26803,06596,0-3,04082,04556,0+11,6

 

Рисунок А1 - Гостиничный рынок Москвы, взвешенные средние показатели за 1 квартал 2008-2011 гг.

 

 

 

Приложение  Б

 

 

Рисунок Б1 - Гостиницы Москвы верхней ценовой  категории (1 квартал 2011 года в сравнении  с тем же периодом предыдущих годов)

 

 

 

Рисунок Б2 - Люксовые гостиницы Москвы (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

 

 

Рисунок Б3 - Гостиницы Москвы верхнего предела верхней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

 

 

 

Рисунок Б4 - Гостиницы Москвы верхнего предела  средней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

 

 

 

Рисунок Б5 - Гостиницы Москвы среднего ценового сегмента (1 квартал 2011 года в сравнении  с тем же периодом предыдущих годов)