Управление недвижимостью

                       

Введение

Что такое управление недвижимостью?

Под управлением недвижимостью подразумевается проведение целого комплекса операций по эксплуатации сооружений и зданий, а именно: поддержание сервисного уровня, управление обслуживающим персоналом, создание соответственных условий для арендаторов, сбор платы за аренду и прочее.

При осуществлении любой из выше перечисленных операций, основной целью в управление недвижимостью является эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Понятие управление недвижимостью.

Управление недвижимостью – это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности для достижения целей владельца этой недвижимости.

Управление недвижимостью как профессия неуклонно растет благодаря наличию трех важных тенденций:  

 

• Прирост населения и одновременно увеличение его потребностей в пространстве увеличили общее количество зданий всех видов.
• Больший процент недвижимости считается инвестиционной собственностью, а управление недвижимой собственностью считается решающим фактором в управлении недвижимостью как инвестицией.
• Широко признается тот факт, что для управления недвижимостью необходимы специальная подготовка и образование.

 

Постоянно меняющийся характер отрасли недвижимости создавал и продолжает создавать возможности найти работу  и развивать карьеру для тех, кто  серьезно стремится   к непрерывным улучшениям, отличной работе и обеспечение высочайшего качества и уровня предоставляемых клиентам услуг.

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

 

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
• техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
• правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

 

При этом управление недвижимостью включает:

• законодательно-нормативный регламент и контроль поведения любых субъектов рынка недвижимости;
• оформление и регистрацию соответствующих правоустанавливающих и прочих документов на недвижимость;
• управление недвижимостью в интересах ее собственника.

 

Рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов

 

2. передачу прав на недвижимость

 

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости

 

4. эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

 

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

 

6. инвестирование в недвижимость

 

 

 

2.Задачи управления недвижимостью.

 Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления недвижимостью:

· планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

· привлечение инвестиций

· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов

· анализ эксплуатационных расходов и их снижение

· контроль за поступлением арендных платежей

· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

· создание прозрачных для собственника финансовых отношений

 

Технические задачи управления недвижимостью:

· техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости 

· отношения с коммунальными службами

· организация охраны объекта недвижимости

· клининг – профессиональная уборка 

· отношения с субподрядчиками по эксплуатации

· согласование перепланировок и реконструкций

 

Правовые задачи управления недвижимостью:

· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками

· представление интересов в государственных и муниципальных органах

· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

3.Виды должностей в управлении недвижимостью.

 

Менеджеры недвижимости выполняют очень разнообразную работу, в зависимости от занимаемой должности и от организации или компании, в которой они работают, а также от вида управляемой ими недвижимости.

• Резидентное управление, или управление объектом
• Управление недвижимой собственностью
• Управление активами недвижимости

 

Это – широкое описание должностей, имеющихся в области управления недвижимостью. На уровне менеджера недвижимой собственности и активов многие должностные обязанности совпадают. Кроме того, название должности и обязанности, возлагаемые на менеджеров недвижимости, значительно отличаются в зависимости от типа организации и вида управляемой недвижимой собственности.

Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты. Менеджеры объектов – важное звено между жильцами и менеджером недвижимой собственности. Менеджер объекта находится там, чтобы следить за повседневной эксплуатацией объекта. Менеджер объекта имеет дело не только с технической эксплуатацией, включая механические и электрические системы, но и с нынешними и потенциальными жильцами. Это может включать встречи с желающими снять жилье и сбор квартирной платы. Для успешной работы менеджер объекта должен иметь хорошие навыки общения и умение обращаться с людьми.   Менеджер объекта – ключ к ведению точного учета доходов и расходов объекта, что дает возможность менеджеру недвижимой собственности видеть ее финансовые показатели.

Менеджер недвижимой собственности.   Менеджер недвижимой собственности действует как связной между владельцем или агентом владельца недвижимой собственности – зачастую как менеджер активов – и персоналом объекта. Менеджер недвижимой собственности отвечает, главным образом, за материальный актив, который представляет собой эта собственность, и концентрируется на управлении физическим имуществом, следя за повседневной работой менеджеров и другого персонала объектов или за работой, которую фирма-менеджер отдает на сторону. Менеджер недвижимой собственности составляет и выполняет план управления, утвержденный владельцем для управления этой собственностью. Этот план определяет все аспекты зданий и сооружений, финансовых операций, отношений с арендаторами, позиционирования на рынке и создания имиджа в своем микрорайоне. Менеджеры недвижимой собственности непосредственно отвечают за поддержание и увеличение стоимости недвижимого имущества. Это осуществляется главным образом путем повышения чистого дохода от основной деятельности, что достигается за счет эффективных методов эксплуатации и оптимизации квартирной платы и других доходов.

Менеджер активов недвижимости.   Менеджер активов недвижимости, который представляет владельца, концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом и на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности. Упор делается на управление недвижимой собственностью как инвестицией, концентрируясь на деятельности, которая добавляет стоимость каждой управляемой собственности. Функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности и объектов. Менеджер активов всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости недвижимой собственности, а также на краткосрочное движение наличных средств.   Во многих случаях требуемые показатели эксплуатации недвижимой собственности устанавливаются менеджером активов, а затем обеспечиваются менеджером недвижимой собственности. Многие организации все еще работают над определением понятия управление активами, и обязанности, которые имеет менеджер активов, могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций.   В общем и целом, при выполнении функций управления активами менеджер проходит через жизненный цикл недвижимой собственности и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этой недвижимой собственности. Для этого от менеджера активов требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самогo проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Стадии существования объекта недвижимости

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это:

     Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.

     Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта

     Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

     Asset Management - полное управление объектом на всех стадиях его существовании.

     Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому  содержанию понятия «управлению  недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

     Управление  недвижимостью (Property Management), точнее  управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.       

 

     Другие же  стадии являются для собственника  затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном  зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

     Управление  недвижимость структурно подразделяется  на управление объектом и на  управление эксплуатацией.

 

 

 

 

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

• привлечение пользователей;
• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
• обеспечение осуществления платежей;
• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.

     Моментом начала  управления объектом недвижимости  является ввод объекта недвижимости  в эксплуатацию, окончанием –  невозможность использования объекта  согласно его функционального  назначения.

   

 

      Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

• технического обслуживания объекта;
• содержание объекта;
• ремонтов объекта.

 

 

     Техническое  обслуживание должно включать:

• обслуживание конструктивных элементов;
• обслуживание инженерных систем;
• аварийное обслуживание;
• диспетчеризацию.

     Содержание  объекта:

• санитарное содержание объекта:  

 

•       уборка объекта;
•       удаление мусора и бытовых отходов;
•       дезинсекция (уничтожение насекомых);
•       дератизация (уничтожение грызунов);

 

 

• содержание прилегающего земельного участка:
• уборка земельного участка;
• вывоз мусора и снега;
• озеленение;
• содержание зеленых насаждений;
• содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;
• подготовка объекта к праздникам.

     

 

     Ремонты  объекта:

• текущий ремонт;
• капитальный ремонт;
• модернизация;
• реконструкция.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, подводя итоги выше сказанного, можно с уверенностью сказать, что управление недвижимостью – это своеобразный вид деятельности, направленный на извлечение прибыли от пользования и распоряжения недвижимостью. При этом, основной целью данного вида предпринимательской деятельности является максимально эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.