Ипотека в различных странах мира

    Содержание

    Введение

    1. Характеристика ипотечного кредитования

    1.1 История развития ипотечного  кредитования

    1.2 Понятие ипотеки. Модели ипотечного  кредитования

    1.3 Формирование ресурсов ипотечного  кредитования в мире

    2. Ипотека в различных странах  мира

    2.1 Система ипотечного кредитования  в США

    2.2 Ипотека в странах Зарубежной  Европы

    2.3 Ипотечное кредитование в России

    Заключение

    Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система  ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий  из взаимосвязанных и взаимозависимых  подсистем.

    Целью развития системы ипотечного кредитования является: улучшение жилищных условий  населения, вынужденного сейчас копить на жильё в полном объеме, так  как оно позволяет получить жилье  в пользование на начальном этапе; стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства; ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития; развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению - финансировать  покупку жилья.

    Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок  достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. За рубежом  ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения  в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом  росте. Ипотечное кредитование оказывает  огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Характеристика ипотечного  кредитования

    1.1 История развития  ипотечного кредитования

    Древняя Греция 

    Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово "ипотека" было введено  в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства  обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило  рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает "подставка". В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

    В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную  его форму. Самая древняя форма  залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга.

    Вторая  проявлялась в том, что имущество  передавалось не в собственность  кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при  получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество.

    В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество  при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право  пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это  не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору. 

    Древний Рим 

    В Древнем Риме ипотека получила еще  большее развитие. Это связано  с аграрной специализацией Рима (в  отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее  мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной  собственности на землю получил  основательное законодательное  оформление. Первоначально здесь  была распространена самая древняя  форма залога недвижимости, при которой  закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник  же, погасив долг, получал право  требовать имущество обратно. Позднее  получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании  должника, а кредитор получал право  требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

    В Древнем Риме не было системы ипотечных  книг, и хотя основная идея ипотечной  системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного  приобретения, вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного  рода махинациями. Поскольку принцип  публичности ипотеки, в отличие  от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что  это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать  имущество у нескольких лиц, таким  образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось  в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных  лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма  ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды  использовались знатью в потребительских  целях, главным образом для поддержания  роскошного образа жизни. 

    Средневековая Европа 

    У древних германцев до XIII века господствовал  принцип имущественной ответственности  за долги. Но потеря владения и права  пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в  больших городах - стала развиваться  новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

    В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей  адаптации) римского права ипотека  перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской  форме ипотеки: оно привнесло  в нее условие гласности и  постепенно формализовало его путем  введения уже в XIX веке системы земельных  и ипотечных книг в Германии, а  также в Австрии, Швейцарии и  других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности  в народных собраниях, церквях или  городских ратушах, позже - путем  занесения актов об отчуждении в  судебные или городские книги. 

    Эволюция  ипотечного кредитования 

    С конца XVII века разрабатывается специальное  законодательство, регулирующее права  на недвижимое имущество и формулирующее  основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными  чертами: она стала применяться  только к недвижимому имуществу; продажа заложенных имений стала  производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

    Ссуды под обеспечение недвижимостью  предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем  банкирами, банковскими домами и  частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк "Земельный кредит". В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало. 

    Появление ипотечной системы (ипотечных  книг) в XVIII-XIX веках. 

    Ипотечная система создавалась параллельно  с системой поземельных книг, в  которых фиксировались все права  земельных собственников, а также  необходимые сведения о текущем  юридическом положении земельных  участков, включая все изменения  в правах собственности на эти  участки. В ипотечных книгах фиксировалось  только то, что было связано с  залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить  опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась  товаром, появляется необходимость  исключить риск для покупателя, что  имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также  риск для кредиторов по закладной, что  на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

    Сущность  ипотечной системы заключалась  в том, что для каждого недвижимого  имущества велась в специальном  учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это  имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих  лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных  книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека  приобретала юридические права  со времени занесения ее в ипотечную  книгу. Создание ипотечной системы  свидетельствовало о высоком  уровне залогового права.

    Законченная ипотечная система была введена  в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден  в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и  вошла в Новое время, приспосабливалась  уже к новым экономическим  потребностям. При рабовладении и  феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях. 

    Функции ипотеки в XIX век. 

    По  мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела  функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал  устанавливает свой контроль над  значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения  притока инвестиций в сельское хозяйство  и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно  используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком  уровне цен на нее.

    Все эти функции ипотеки начали "работать" в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они  проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски  увеличившей масштабы общественного  производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса  в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые  возможности.