Ипотечное кредитование

1. Российские ссудно-сберегательные модели

Российское законодательство рассматривает  в качестве ипотечных кредитов любые  кредиты, выданные под залог недвижимости. В англоязычной литературе этот вид  кредитования называется housing finance или residential real estate finance. В русском языке специального термина для него пока нет.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

Традиционная модель

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под  залог этих квартир) наравне со всеми  прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый  ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что  заемщик не вернет своевременно и  полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для  того, чтобы осуществлять ежемесячные  выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько  требуется потратить времени  и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать  квартиру за сумму большую, чем сумма  кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит  от доли, занимаемой кредитом в стоимости  квартиры. Чем больше эта доля, тем  выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен  на рынке) квартиру придется продавать  по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается  процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные  кредиты всегда долгосрочны, эта  вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где  они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница  между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых  случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов  к широкомасштабному кризису  ссудо-сберегательных ассоциаций в  США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным  кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При  использовании этого механизма  производят параллельно два пересчета  ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса  заработной платы.

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается  на величину, определенную по изменению  индекса заработной платы. Разница  между этой выплатой и той, которую  он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется  к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма  следует отнести его сложность  и риск возникновения отрицательной  амортизации. Когда заемщики вдруг  обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Надо отметить, что, несмотря на все  ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана  с давними традициями использования  там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в  том же году в США, где такой  традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой  было выдано менее 10%.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным  кредитованием, обнаружили, что у  них нет возможности оценивать  ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу  своих доходов и не имеют кредитной  истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и  средств надо затратить на выселение  заемщика в случае дефолта, но и нет  уверенности, что это вообще удастся  сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность  не физическому лицу - заемщику, а  дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как  он выплачивал ежемесячными арендными  платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине  прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

Назвать эту систему ипотечным  кредитованием можно только с  большой натяжкой. Кроме того, она  так и не получила большого распространения  из-за высоких рисков заемщика. В  случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимо-сти он уже погасил «арендными платежами».

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского  правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США — Россия (The US — Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов.

Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик  может подтвердить, что ежемесячные  выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме  того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных  средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Банки получают по этой программе  долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный  риск. При этом, поскольку кредитная  история заемщиков неизвестна, а  переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной.

Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Несмотря на то, что ипотечный  бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление  в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Проблем  и нерешенных вопросов пока еще очень  много, но можно констатировать, что  уже появились как потребители  ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости. 

В настоящее время в  России существует достаточно четко  проработанная 2-х уровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена.

В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные  кредиторы (ПК).

Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и  Стандартами выдают населению ипотечные  кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у  Первичных кредиторов закладные, оформленные  заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК.

Рассмотрим основные схемы и программы ипотечного кредитования, действующие в России.

По оценкам экспертов  в стране действует около десятка  ипотечных моделей. В большинстве  своем это связано с тем, что  в регионах по-своему подходят к  решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых  лежит бюджетное финансирование.

Американская  модель

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов  ипотечных ценных бумаг). Концепции  американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Немецкая модель

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в  России пытаются создать систему  ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании  клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость  квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками  и пайщиками.

Продажа жилья  с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных  документов, к настоящему времени  в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• аренда жилья с последующим выкупом;
• создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
• ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.