Ипотечный рынок: современное состояние и перспективы развития

Таблица 3.2 – Доля Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и государства на рынке ипотечного кредитования54

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Далее представлены основные показатели, характеризующие рынок ипотечного жилищного кредитования и его динамику в России (по данным на 01 января 2012 года).

Таблица 3.3 – Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП55

Таблица 3.4 – Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2011 гг. в тыс. руб.56

Таблица 3.5 – Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн. руб.57

По таблицам 3.3, 3.4, 3.5 можно сделать следующие выводы:

• с каждым годом количество выданных ипотечных кредитов растет, исключением является 2009 кризисный год;
• задолженность по жилищным кредитам и по ипотечным жилищным кредитам составляет примерно 6% от ВВП России;
• объем задолженности по ипотечным кредитам имеет тенденцию к росту и с каждым годом задолженность становится только больше пропорцианально количеству выданных кредитов;
• к 2012 году так сложилось, что россияне большую часть ипотечных кредитов берут в национальной валюте (в рублях), что превышает задолженность в иностранной валюте в 6-7 раз.

3.5  Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон – а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно потянуть ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую роскошь без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет «длинных денег», возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку «длинные деньги». Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на плечи местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через агентство ипотечного жилищного кредитования, аккредитованного при правительстве РФ.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.

Частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
4. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
5. Юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
6. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
7. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

8. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения – нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, а отдавать приходится свои»).58