История ипотеки в России. Принципы кредитования

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. История ипотеки в России. Принципы кредитования

 

 

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые  был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия  бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в  Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном  банке была образована Страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

С начала 70-х годов XIX столетия в  стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось  очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. «Московский земельный банк» в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать  крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

«Государственный дворянский земельный  банк», основанный в 1885 году поддерживал  помещичье землевладение путем  выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей. А в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования — 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит  закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудо-сберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. — уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного  кредитования, и, в частности, под  залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции  ипотечные кредитные организации  в России были полностью ликвидированы  вместе с правами частной собственности.

Сегодня процесс кредитования производится по определенным принципам. Выделяют следующие принципы кредитования: возвратность, срочность, платность, материальная обеспеченность кредита, а также принцип целевого характера.

Принцип возвратности подразумевает то, что финансовые ресурсы, полученные от кредитора, подлежат погашению в полном объеме. При оформлении кредита у заемщика появляется ответственность перед кредитором относительно полноты выплаты кредита. Этот принцип кредитования на практике выражается операциями, нацеленными на перечисление определенной суммы финансовых ресурсов на счет банка, который их предоставил. Устойчивое финансовое положение предпринимательской фирмы, ее отнесение к числу надежных заемщиков – это гарантия возвратности кредита.

Принцип срочности подразумевает необходимость возвращения кредитных средств в точно указанный срок, а не в любое время, которое является удобным для заемщика. Это значит, что кредит предоставляется на определенный срок. Период пользования кредитными средствами зависит от времени существования потребности в них. Срок возврата кредита обусловливается в кредитном договоре, но при этом сроки выплаты могут быть как конкретными, так и условными – определяются в ходе кредитования.

При существовании финансовых возможностей и при желании заемщика кредит может быть выплачен раньше обусловленного в договоре срока. Нарушение указанных сроков – это для кредитора весомые основания, чтобы применить к заемщику штрафные санкции по кредиту. Продолжительная задержка погашения кредитной задолженности может послужить основанием для объявления заемщика как неплатежеспособного клиента. В то же время по договоренности между кредитором и заемщиком кредитными организациями может предоставляться отсрочка в погашении кредита и пролонгация кредитной сделки.

Принцип платности подразумевает  то, что кредит выдается заемщику с  условием возвращения его с процентами, которые являются прибылью кредитной  организации. Поэтому данный принцип  кредитования выражает необходимость  не только возвращения заемщиком полученных от банка кредитных средств, а внесение платы за их использование. Размер процентной ставки устанавливают в виде годовых ставок или норм, при этом процентные ставки бывают твердые или плавающие. Начисление процентов может осуществляться ежемесячно или ежеквартально. В процессе начисления применяют либо простые, либо сложные проценты. Величину и вид процентов обусловливают в договоре между банком и заемщиком. На размер процентов влияет ряд факторов микро и макроэкономического характера.

Принцип материальной обеспеченности кредита подразумевает необходимость в обеспечении защиты имущественных интересов кредиторов в случае возможного нарушения заемщиком принятых обязательств и на практике применяется в таких формах кредитования, как ссуды под финансовые гарантии или под залог. Этот принцип кредитования значит, что согласно с условиями кредитования заемщик должен гарантировать кредитору возвращение кредитных средств, а в случае отказа в выполнении данного требования кредитор должен иметь что-то, на основании чего он сможет изъять из оборота заемщика незаконно используемые средства. У кредита может отсутствовать материальное обеспечение, если кредитор полностью уверен в обязательности и платежеспособности заемщика.

Принцип целевого характера  кредита касается многих кредитных операций и выражается в обязательном целевом использовании финансовых ресурсов, которые заемщик получил от кредитора. Практически данный принцип кредитования выражается в соответствующем разделе кредитного договора, в котором устанавливают конкретную цель предоставляемого кредита. Нарушение обязательства касающегося целевого использования кредитных средств может быть основанием для введения повышенного ссудного процента или досрочного отзыва кредита.

 

 

 

 

 

2. Государственная регистрация ипотеки. Налогообложение при ипотеке

 

Ипотека подлежит государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в порядке, установленном  федеральным законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки  осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом  ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально  удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании  заявления нотариуса, удостоверившего  договор об ипотеке.

Государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя  или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего  договор, влекущий за собой возникновение  ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены закладной.