Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее, экологические факторы

Реферат: Оценка стоимости  недвижимости

                   Таллиннский Технический Университет                  

                         Экономический факультет                        

     Оценка недвижимости  методом прямого сравнеия продаж  и, влияющие на нее,

                           экологические факторы.                          

                        

Предмет: Недвижимость

                        

                                                  Преподаватель: А.Томсон

                                                                Е.Кольбре

                                                          Группа: TZDO 97

                                                      Студент: М.Екименко

                                   1999                                  

Понятие стоимости трудно поддается  четкому определению и имеет  множество

интерпретаций . Для того ,чтобы  разобраться со стоимостью, следует  выделить

следующие социальные и экономические  факторы , влияющие на нее .

Стоимость недвижимости создают 4  фундаментальных фактора , действующих  на

рынке : спрос на недвижимость со стороны  платежеспособных покупателей ;

полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости

.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход  от

использования данного объекта . Доход  есть выраженное в деньгах отдача

имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем

лучше; чем выше надежность получения  дохода , тем лучше ; чем дольше вы

получаете доход  , тем лучше .

Следовательно , для определения  стоимости недвижимости оценщик  должен принять

во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от

использования данного имущества .

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия  как единого

функционирующего комплекса , приносящего  прибыль . Этот процесс включает в

себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и

нематериальных активов , текущих  и будущих доходов предприятия  на

определенный момент времени .

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной

стоимости предприятия . Например , при  сделках купли - продажи предприятия

или его части важно оценить  его рыночную стоимость ; при осуществлении

инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия

- стоимость восстановления ; при  кредитовании - залоговую стоимость  ; при

ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость .

При проведении оценки необходимо определить  каждый компонент имущества,

влияющий на стоимость , включая  нематериальные (неосязаемые) факторы.

Примером влияния нематериальных факторов может быть  общее впечатление  от

объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако

хорошее впечатление , произведенное  его внешним оформлением может  быть очень

важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть

хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе

прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным  другими

застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными

владельцами, будут иметь меньшую  цену . чем квартиры , продаваемые  при

поддержке серьезной рекламной  компании . Необходимо установить стоимость  в

денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с

точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных  объектов

недвижимости в сходном окружении  на момент оценки . При оценке необходимо

учитывать потенциальные потребности  и желания типичного покупателя .

Стоимость таких возможностей потом  должна быть переведена в денежную форму с

учетом их вклада в суммарную  стоимость .

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно  получить от

продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “

равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован

, а при обсуждении цены стороны  не испытывают давления каких-либо

чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости  включает

представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула

собственности от продавца к покупателю в определенный  момент времени  при

выполнении следующих условий :

мотивация продавца и покупателя является типичной ;

обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными

консультантами, и действуют целесообразно  пониманию своего интереса ;

имеется достаточное время , чтобы  выявить реакцию рынка на сделанное

предложение ;

платеж осуществляется наличными  деньгами или другим наличным способом ;

компенсация продавцу за отчуждаемое  имущество полностью представлена

договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных  льгот .

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно  от

сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил  очень трудно

выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости

подвержена действию рыночных сил  на гораздо большей территории , чем ,

например , жилая недвижимость. Для  крупных объектов доходной недвижимости

границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики .

Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи

километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости налогов  должны быть сделаны с учетом условий

финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости

уплачивается продавцом , и это  является обычным для данного  рынка . Поправки

не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию

на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если

отсутствуют те или иные условия  равновесия. Например, продавец вынужден

соглашаться на сделку , уступая в  цене , потому что у него нет достаточно

времени для выявления реакции  рынка. Или для покупателя приобретение именно

данного объекта  недвижимости имеет  особую привлекательность , вызванную , к

примеру , налоговым регулированием . На продажную цену  оказывают  влияние

также стоимость и доступность  ипотечного кредитования .

Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта

инвестированная .

Капитал преследует цель воспроизвести  себя с приращением . Недвижимое

имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода .

Типичный инвестор , вкладывая в  недвижимость , стремится получить наряду с

возвратом вложенного капитала еще  и прибыль на вложенный капитал . Инвестор

так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода .

Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением

собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения .

Анализируя объект недвижимости для  определенных инвестиционных целей,

инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает

внимание  на условия финансирования, потенциальное будущее использование  и

будущую стоимость . Эти факторы  сравниваются с альтернативными  возможностями

инвестиций для определения  инвестиционной стоимости . Данный вид  стоимости

соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее

вероятное поведение на рынке .

Например , крупная страховая компания  приобретает инвестиционный объект с

целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на

20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы  капитализации .

Данная стоимость является текущей  рыночной стоимостью , и данное

капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (

внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период .

В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость

основывалась на 11%-ой внутренней норме  прибыли , компания может изменить

свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета

ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что

она может купить  20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой

11%-годовых . Поскольку облигации  более ликвидны , чем торговый  центр ,

вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги .

                         Принципы оценки недвижимости .                        

Процесс оценки недвижимого имущества  заключается в оценке стоимости

имущественных прав владельца . Право  использовать земельный участок

представляет для собственника земли важный момент при определении  стоимости

участка . При определении  своей  точки зрения оценщик должен встать так же и

на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет

владение данной собственностью и  почему . В случае с коммерческой

недвижимостью ответ содержится в  принципе отдачи от инвестиций после

погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо

для понимания приемов и процедур оценки коммерческой  недвижимости .

                         Принцип спроса и предложения  .                        

В любой области хозяйственной  деятельности стоимость товара подвержена

влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка

недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества

возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе ,

обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная  многими

причинами ограниченность предложения  привлекательных для вложения денег

объектов недвижимости  будет  увеличивать спрос , а следовательно , и

стоимость .

                               Принцип изменения .                              

Все природные и социально-экономические  условия меняются , любая

собственность испытывает на себе воздействие  этих изменений . Недвижимое

имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного

кредита на разумных условиях и соответствующие  прирост или сокращение

эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских

товаров в течение длительного  времени или высокие процентные ставки будут

негативно отражаться на конъюнктуре  рынка недвижимости . Внешние силы ,

такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие

природные явления, могут нанести  материальный урон .

                               Принцип замещения .                              

Ценность конкретного объекта  недвижимости в глазах покупателя сильно зависит

от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем

приблизится к определению стоимости  имущества , используя принцип замещения  в

рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать  на

изучаемый объект информацию о его  аналогах , затратах на их создание  ,

получаемых доходах или их продажной  цене . Это называется принципом  замещения

и обусловлено наличием вариантов  выбора для обычного покупателя , если он не

купит данный объект . Применительно  к оценке с точки зрения доходности

принцип замещения гласит , что  поток чистого дохода от использования  данного

имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток  чистого дохода ,

производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и

длительность не  сильно различается .

             Принцип лучшего и наиболее  эффективного использования .            

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для  оцениваемых

строений и участка земли  под ними мы сравниваем существующий вариант

использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное

использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент

оценки . Это такое использование  участка земли и расположенных  на нем

строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в  ближайшем

будущем . Анализ распадается на две  части : оптимальное использование

вакантного участка земли и  оптимальное использование участка  со строениями .

Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее

рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем .

Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию

непосредственного окружения , а также  вклад произведенных улучшений , если

таковые имеются . Рамки анализа  должны ограничиваться допускаемыми законом

вариантами использования , а также  учитывать физически допустимые возможности

. Имеют значение также зональные  ограничения и ограничения правомочий

владельца , которые следует принимать  во внимание .