Залоговый механизм

Таким образом наиболее предпочтительным перед другими  видами обеспечения и в нашей стране для кредитора становиться обеспечение долга. Но правовое обеспечение залоговых операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота. Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятие закона СССР “О собственности”. В 1991 году президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользование, допускающие возможность ипотечного кредита. Например, указом от 27 декабря 1991 года “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы “крестьянским хозяйствам было предоставлено право обеспечения долга земли в банках, а банкам, соответственно, разрешена выдача займов под обеспечение долга. Но эта возможность практически не была реализована. Вступивший в силу весной 1992 года закон РФ “О обеспечении долга” сделал ипотечное кредитование более реальным. Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ “ Об основах федеральной жилищной политики” 1992 год установил возможность обеспечения долга недвижимого имущества в жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека.

Основные положения, касающиеся ипотечного кредита, позже были развиты  в первой части Гражданского кодекса. Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон “Об ипотечному кредиту”, которым бы регулировались отношения по обеспечению долга земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимого имущества. 19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект закона “Об ипотечному кредиту”и больше эту проблему парламент не рассматривал. С 1 января вступает в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Требуются также подзаконные акты - инструкции, регламентирующие ипотечные операции. 28 февраля 1996 года президентом РФ был подписан указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” которые объединял и конкретизировал законы о обеспечении долга ипотечного кредита.

Однако существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший в настоящий момент вопрос о собственности на землю. Пока земля находится в собственности государства, предметом обеспечения долга могут быть только права на пользование земельными участками, и операции с этим видом недвижимого имущества существенно затруднены. Необходимо принятие соответствующего Земельного кодекса. Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему законодательству взыскание на заложенное имущество можно применить только по решению суда (что невыгодно кредитору - идет время, судебные затраты). Совершенствование законодательной базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимым имуществом. Сегодня в Российской Федерации необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования. Без какого либо звена система может оказаться не эффективной. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимого имущества и страхование. Здесь многое зависит от народного банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физ. лицами. В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности.

Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов. Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования, российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать также, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладов могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в Российской Федерации, а также послужить укреплению банковской системы страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Зарубежный опыт реализации залогового механизма.

В США, в отличие от многих других стран, существует такое  важное экономическое понятие, как собственный капитал владельца дома (home equity). По своей сути, собственный капитал – это оплаченная доля жилья, приобретаемого в кредит (а в США практически все дома покупаются только в кредит). Собственный капитал рассчитывается как общая стоимость дома за вычетом не погашенных кредитов на его приобретение. Это означает, что чем больше времени вы погашаете ипотечный кредит, тем больше растет ваш собственный капитал. Вторым фактором, влияющим на стоимость вашей доли дома, являются колебания рыночных цен на недвижимость. Например, если вы можете продать свое жилье за $200000 долларов, но еще не погасили $60000 долларов кредита, то стоимость вашего собственного капитала составляет $140000 долларов.

Стоимость оплаченной доли дома может использоваться для разного рода инвестиций. Давайте предположим, что вы решили открыть собственное дело. Для этого вам требуется стартовый капитал в размере 25000 долларов для покрытия начальных расходов. Если у вас нет таких денег, вы можете использовать свою долю стоимости дома. Однако продавать дом для этого вовсе не нужно. Вы просто идете к кредитору и просите выдать ссуду под залог жилья. Кредитор оценит ваш собственный капитал и использует его в качестве залога по открываемому кредиту. Конечно, некоторый риск здесь присутствует. Если ваши инвестиции в новое дело не дадут ожидаемой прибыли, вы потеряете свою долю стоимости в вашем доме. То есть уже выплаченные ранее суммы на погашение ипотеки придется выплачивать повторно, так же как и проценты по кредиту.

Из-за существующего риска непогашения кредита вы не должны использовать выданные под залог жилья деньги на приобретение потребительских товаров, таких как машины или мебель, а также тратить эти деньги на отдых. Заемные средства можно использовать лишь для надежных инвестиций. Помните, что собственный капитал – это финансовый мускул: чем он больше, тем вы сильнее. Тратить его понапрасну не стоит. Свой капитал вы должны использовать лишь для его приумножения, а не для приобретения товаров или услуг, не приносящих прибыли. Хорошими примерами использования собственного капитала являются финансирование обучения, ремонт или расширение жилья, открытие нового бизнеса и т.п. Но вы должны быть уверены, что ваши вложения обеспечат доход больший, чем проценты, выплачиваемые вами за пользование кредитом. Иначе вы просто потеряете деньги. В некоторых случаях бывает выгодно использовать кредит под залог собственного капитала для погашения другого кредита с более высокими процентами. Обычно кредиты под залог жилья выдаются под 5-6%, тогда как проценты по другим задолженностям могут быть в два раза выше. В этом случае имеет смысл погасить дорогой кредит за счет более выгодного кредита под залог жилья. Однако при этом вы конвертируете собственный капитал в потребительские расходы, и при дальнейшей невоздержанной трате средств вы рискуете еще глубже окунуться в долги.

Большим преимуществом  кредитов под залог жилья является их льготное налогообложение. Размеры  льгот зависят от федеральных  законов, поэтому не помешает обратиться в местную налоговую службу для получения достоверной информации. Кредитные линии под залог жилья Немного отличаются от кредитов так называемые кредитные линии, также открываемые под залог жилья. Они не похожи на кредит с фиксированной суммой и фиксированной процентной ставкой. Открыв кредитную линию, вы используете свой дом как вариант платежного средства по текущим расходам. Как будто это кредитная карта, но без самой карты. Стоимость вашей доли жилья является при этом залогом по открытой кредитной линии. Поскольку банк имеет гарантию возврата ссуженных средств, проценты по кредитным линиям под залог жилья обычно ниже процентов по обычной кредитной карте.

Открывая кредитную  линию под залог жилья, кредитор устанавливает лимит выдаваемых средств в соответствии со стоимостью вашего капитала. Также кредитор устанавливает срок, обычно не превышающий 10 лет, в течение которого вы можете снимать и использовать заемные деньги. Однако если вы решите продать жилье, вам придется сначала полностью рассчитаться по предоставленной кредитной линии. В большинстве случаев проценты по кредитной линии являются плавающими, и могут как повышаться, так и снижаться.

Преимуществом кредитной  линии является большая свобода в использовании заемных средств, чем у обычного кредита. Однако по этой же причине кредитная линия может быть более рискованной. Если получатель кредитной линии привык транжирить деньги, то он легко может растратить кредит попусту, то есть превратить свой высокодоходный капитал (стоимость доли жилья) в обычный потребительский долг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Пути совершенствования залоговых отношений в КБ.

Рассмотрение действующей  практики работы с залоговым обеспечением в таких кредитных организаций как: ОАО «Сберегательный банк РФ», ОАО «УРАЛСИБ», ЗАО «ВТБ 24», ОАО «Кит Финанс Инвестиционный банк», ОАО «Петрокоммерц», ОАО «СКА-Банк» и других, позволило сформулировать основные этапы управления залоговым портфелем, необходимые для минимизации рисков, связанных с обеспечением прав требований по предоставленным кредитам.

Этапы формирования и управления залоговым портфелем: 
Получение банком заявки на оценку предметов залога; выбор предмета залога и специалистов по его оценке, сбор и анализ необходимых документов.

Проведение оценки, включая  определение рыночной стоимости  предмета залога, ликвидности, справедливой и залоговой стоимости, предоставленного обеспечения, формирование заключения. Анализ залоговых рисков и разработка мер по их минимизации. Подготовка и оформление договора залога.

Мониторинг наличия, состояния  и стоимости залогового обеспечения. 
Снятие обременения (после возврата кредита) или реализация залога (при невозврате кредита). Получение заявки на оценку предмета залога; сбор и анализ необходимых документов. Для проведения оценки предмета залога кредитное подразделение направляет в залоговое подразделение банка запрос об оценке имущества, предлагаемого залогодателем в качестве обеспечения. На этом этапе, основными задачами специалиста по работе с залогами является: а)формирование правильного и исчерпывающего запроса в отношении имущества, предлагаемого в качестве предмета залога; б) контроль получения запрошенных документов и информации; в)предварительный отбор наименее рискованных видов залогового обеспечения по кредитной сделке. При необходимости, специалист по работе с залогами принимает участие в переговорах с заемщиком, основная цель которых - получение наиболее полной информации о представляемом залоге и формирование структуры залогового обеспечения. Полученные документы изучаются и анализируются с позиций достаточности залогового обеспечения и с учетом имеющихся обременений имущества в других банках. Осуществляется проверка права собственности залогодателя на залоговое имущество.

Проведение оценки. Цель мероприятия – определение рыночной, справедливой залоговой стоимости имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. Проведение оценки является наиболее важным и ответственным мероприятием, поскольку от корректности и объективности оценки зависит возможность минимизации потерь банка в случае дефолта заемщика. Оценка объектов залога проводится в обязательном порядке перед принятием решения о кредитовании/пролонгации кредита на основании поставленной задачи кредитного подразделения, а так же в процессе мониторинга залогового обеспечения не реже одного раза в квартал. Оценка объектов залога может проводиться: аккредитованным оценщиком банка или залоговым специалистом. При принятии решения о способе проведения оценки необходимо учитывать квалификацию и опыт специалиста по работе с залогами в области проведения оценки того или иного вида имущества.

Минимизация залоговых  рисков является одной из ключевых задач, связанной с выбором, оценкой  и оформлением залогового обеспечения банковского кредита. Залоговый риск является частью риска обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, тем не менее, является важным показателем при рассмотрении вопроса о выдаче кредита. Залоговой риск возникает в процессе реализации предмета залога, когда полученных средств не достаточно для покрытия обязательств по выданному кредиту. В свою очередь залоговый риск структурно делиться на риск обесценения залога (изменение рыночной стоимости, связанной с физическим и моральным износом); риск частичной или полной утраты залога (физическая порча или потеря); риск неликвидности залога (невозможность реализации). Минимизация залоговых рисков является комплексным мероприятием в процессе всей работы с залогодателем и направлена на сокращение возникающих или потенциально возможных рисков банка, связанных с оформлением имущества залогодателя в залог. Так, например - заключение договора залога в определенный срок после выдачи кредита, регистрация обременения залогом в соответствующих регистрирующих органах (ипотека, залог акций, залог самоходной техники и т.п.), страхование, сюрвейерский контроль, маркирование оборудования. 
Формирование заключения об оценке. Заключение об оценке должно содержать выводы о целесообразности оформления в залог предлагаемого имущества, включая определение рыночной стоимости имущества, анализ правоустанавливающих документов, анализ рисков, свойственных виду имущества и залоговой операции и меры по минимизации этих рисков. 
Подготовка проекта решения и вынесение вопроса на рассмотрение коллегиального органа. Участие специалиста по работе с залогами в формировании Проекта решения уполномоченного коллегиального органа является обязательным и заключается в надлежащем отражении выводов Заключения об оценке в указанном Проекте. Проект решения коллегиального уполномоченного органа, содержащий положения об обеспечении сделки, несущей кредитный риск, в виде залога, должен быть в обязательном порядке согласован со специалистом по работе с залогами, в целях соблюдения соответствия выводов сформированных в заключении об оценке положениям

Проекта решения. Подготовка и оформление договора залога. После принятия уполномоченным органом Банка решения о предоставлении кредита с оформлением залогового обеспечения, в максимально короткий срок подготавливается, согласуется и заключается договор залога. Договор залога подготавливается и оформляется в соответствии с типовой формой.  
Мониторинг наличия, состояния и стоимости залогового обеспечения является одной из ключевых мер контроля его сохранности.  
Мониторинг залога – это процесс наблюдения и контроля за сохранением качественных и количественных характеристик заложенного имущества, осуществляемый работниками банка с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества. Мониторинг должен включать комплекс мер, обеспечивающих не только физическую, но и правовую сохранность залога, с целью защиты интересов банка – кредитора.

Применение проверок существенно снижает залоговые  риски банка и оказывает соответствующее дисциплинирующее воздействие на залогодателя. Мониторинг может проводиться в следующем виде:

- документарная проверка  заложенного имущества (справка, письмо залогодателя);

- визуальная проверка, заложенного имущества (акт осмотра);

- сюрвейерский контроль  заложенного имущества (сюрвейерский отчет). 
Содержание проверок должно включать оценку и анализ:

- наличия, условия  содержания и состояния имущества;

- количества и достаточности  имущества для покрытия обеспечительных обязательств по кредиту;

- изменения рыночной  стоимости заложенного имущества  с целью контроля за возможным его обесценением;

- возможного изменения  прав собственности банка на  заложенное имущество в силу  незаконных действий заемщика или третьих лиц.

Периодичность оценки текущей ликвидности и справедливой стоимости предмета залога по выданным ссудам осуществляется залоговым специалистом на постоянной основе не реже одного раза в квартал. При этом допускается составление залоговым специалистом заключения о переоценке имущества в электронном виде.

Снятие обременения - завершающий этап цикла залоговых  операций, который наступает после  полного исполнения должником обязательств по заключенному им договору, несущему кредитный риск, а также по решению  коллегиального органа банка до момента полного погашения кредита (например, при замене обеспечения). Снятие обременения после полного исполнения залогодателем обязательств производится после подтверждения выполнения заемщиком всех условий Кредитного договора. Прекращение залога до полного прекращения обязательств, обеспеченных залогом осуществляется на основании соглашения о расторжении договора залога, заключаемого залогодателем и залогодержателем.