Ипотечный рынок Росии

Причины, которые привели к сокращению объемов предоставленных коммерческими банками ипотечных кредитов, были следующими:

• сокращение числа потенциальных заемщиков в результате увольнения, изменения условий оплаты труда по причине неполного рабочего дня, неполной рабочей недели или оформления отпуска без сохранения заработной платы;

• ужесточение требований к заемщикам при оценке кредитоспособности. До кризиса потребительское кредитование характеризовалось выдачей кредитов заемщикам, не удовлетворяющим традиционным критериям из-за сомнительной кредитной истории. В настоящее же время потенциальный заемщик должен проходить серьезную проверку на базе таких критериев, как уровень дохода, место работы, должность, стаж работы, стаж работы по указанной должности при наличии официальных документов (справки о доходах, копии трудовой книжки), заверенных работодателем. Кроме того, при оценке кредитоспособности заемщика работники службы безопасности коммерческих банков организуют выездные проверки на место работы, а не ограничиваются, как ранее, телефонным разговором с работодателем;

• ужесточение требований к объекту обеспечения по кредитам. В качестве залогового обеспечения наряду с приобретаемой недвижимостью стало и иное имущество, находящееся в собственности заемщика. Это прежде всего касается ситуаций, когда физическое лицо приобретает жилье на первичном рынке;

• повышение процентных ставок и размера минимального первоначального взноса по кредитам. В 2009 г. средневзвешенная величина процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, повысилась на 1,4 п. п., выданным в иностранной валюте - на 1,9 п. п. (табл. 1). Следует также отметить увеличение разрыва между процентными ставками до и после регистрации ипотеки;

• изменение «кредитного» поведения населения. Сегодня граждане чаще начинают задумываться о приобретении жилья не на заемные, а на собственные средства (откладывая деньги до тех пор, пока не наберут нужную для покупки сумму) или о самостоятельном строительстве объекта жилой недвижимости. Значительная сумма процентов, уплачиваемых по ипотечному кредиту (в 2-3 раза превышающая сумму основного долга), ставит данный вид кредитования в невыгодное положение;

• существенный рост обменного курса иностранной валюты по отношению к рублю. Средний курс доллара США за четвертый квартал 2008 г. вырос по отношению к среднему курсу за третий квартал на 12,5 %, средний курс евро снизился на 1,2 %. Средний курс доллара США за первый квартал 2009 г. вырос по отношению к среднему курсу за четвертый квартал 2008 г. на 12,5 %, средний курс евро - на 21,2 % [2]. Это в свою очередь привело к отказу от выдачи банками ипотечных кредитов в иностранной валюте с целью снижения кредитных и валютных рисков;

• отказ банков от выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках. Со второй половины 2008 г. строительная отрасль, так же как и финансовый сектор, испытывает острый недостаток источников финансирования. Потенциальные покупатели вследствие снижения уровня доходов, проблем, возникающих при получении кредитов без обеспечения, не могут позволить себе оплатить полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Единственный выход из создавшегося положения - использование ипотечного кредита, однако в силу роста опасений банков по поводу реальности намеченных сроков окончания строительства он оказывается недоступным.