Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Июня 2012 в 00:12, курсовая работа
Целью данной работы является изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:
- Дать определение понятия «недвижимость»;
- Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;
- Оценить объект недвижимости различными методами;
- Проанализировать полученные результаты.
Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости – двухкомнатная квартира.
Введение
1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
1.1 . Понятие недвижимого имущества (жилые помещения как недвижимость)
1.2. Подходы и принципы оценки стоимости недвижимости
2. Практический подход к оценке стоимости недвижимости
2.1. Расчет стоимости объекта недвижимости
2.2. Выбор окончательной цены объекта
Заключение
Список использованной литературы
2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. Км – данный коэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.
К84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.
6. Кпз = 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*
Таблица 2.2
Вычисление износ объекта недвижимости
Конструктивный элемент | Уд. вес., % | Износ, % | Средн.-взвеш.,% |
Фундаменты | 6 | 25 | 1,50 |
Стены и перегородки | 22 | 25 | 5,50 |
Перекрытия | 14 | 15 | 2,10 |
Крыши | 5 | 25 | 1,25 |
Полы | 3 | 10 | 0,30 |
Проемы | 9 | 20 | 1,80 |
Отделочные работы | 4 | 15 | 0,60 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 | 25 | 7,00 |
Прочие работы | 9 | 15 | 1,35 |
Всего |
|
| 21,4 |
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк D,
Где
Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
1) собственное досье оценщика;
2) internet, электронная база данных;
3) досье брокеров по недвижимости;
4) страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.
Таблица 2.3
Характеристика оцениваемого объекта
Местоположение | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутренняя. отделка | инж. оборудование | этаж |
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | 127 | евроремонт. | все основные виды | 1 |
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах, приложение 2.
Таблица 2.4
Валовые корректировки для каждого объекта составляют
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 |
Валовые корректировки | 30 | 30 | 15 | 35 | 35 |
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
,
Где:
Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;
n – количество объектов аналогов.
Таблица 2.5
Вес для цены каждого объекта
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 |
Веса | 0,20 | 0,20 | 0,22 | 0,19 | 0,19 |
Таблица 2.6
Итоговые результаты
| Цена за объект | Цена за 1 кв.м. | Чистая корр. | Итого за 1 кв.м. | Вес | Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки |
объект №1 | 900 000 | 780 | +20 | 936 | 0,20 | 975 |
объект №2 | 60 000 | 430 | +30 | 559 | 0,20 | |
объект №3 | 732 000 | 1200 | +5 | 1 260 | 0,22 | |
объект №4 | 394 200 | 900 | +10 | 990 | 0,19 | |
объект №5 | 283 500 | 1050 | +5 | 1 103 | 0,19 |