Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.

3. В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов, увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Существенное влияние на развитие ипотечного кредитования в России оказывает банк ВТБ24. Он занимает 2-ое место на рынке жилищного ипотечного кредитования после Сбербанка. Среди всех выданных ипотечных кредитов российскими банками 17,25% ипотечных кредитов приходится на ВТБ24. Банк ВТБ24 охватывает жилищный рынок всей страны; кредитует покупку объектов недвижимости на первичном и вторичном рынках; создает кредитные продукты, ориентированные на разные слои населения.

4. Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается очень низким. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

                  недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов;

                  несовершенство законодательной базы и судебных процедур;

                  высокий уровень риска при ипотечном кредитовании;

                  высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей;

                  низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан;

                  низкие темпы жилищного строительства;

                  постоянный рост цен на жилье.

Все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо найти новые источники «длинных денег» и выработать новые пути рефинансирования ипотечных кредитов.

Таким источником «длинных денег» могут стать накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета.

Наиболее перспективным механизмом привлечения кредитных «длинных» ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ипотечные облигации, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.

В целях рефинансирования ипотечных кредитов необходимо принятие закона, позволяющего коммерческим банкам использовать средства Государственных внебюджетных фондов, Стабилизационного фонда.

6. Для развития ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

В целях защиты прав банков следует внести изменения в соответствующие законодательные акты. Следует в законодательном порядке закрепить:

                  получение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, залогодержателем (банком) по договорам долевого участия граждан;

                  необходимость государственной регистрации договоров залога по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью убыстрения процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, следует законодательно закрепить внесудебные процедуры обращения взыскания. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями в любой момент действия обязательства по кредитованию. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов.

7. Для снижения уровня риска при ипотечном кредитовании необходимо проводить тщательный анализ кредитной заявки заемщика, его платежеспособности. Страхование жизни заемщика и имущества также позволит повысить надежность ипотечных кредитов и снизить риск ликвидности.

8. Для решения проблемы ограниченного предложения жилья необходима реализация целого комплекса мер: развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры земельных участков, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

Постоянный рост цен на жилье вызван тем, что спрос на объекты недвижимости со стороны населения превышает предложение на рынке недвижимости. Поэтому, следует ввести ограничительный ценз на приобретение недвижимости одним лицом. Это приведет к снижению спроса на жилье, а соответственно и к снижению цен на объекты недвижимости.

9. Рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование, появление новых разнообразных ипотечных программ, приведет к росту конкуренции между банками и, как следствие, к снижению процентных ставок. В будущем продолжится дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Кредитование будет осуществляться в размере 100% от стоимости объекта недвижимости. Ипотечное кредитование станет более доступным для широкой массы населения.

Следует признать, что у российских банков еще недостаточно практики функционирования механизма ипотечного кредитования, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, установления оптимального баланса прав, делающего систему кредитования наименее рискованной. Все эти проблемы связаны с тем, что ипотечный рынок в России только развивается. Появление новых участников будет способствовать повышению сервиса, технологичности и развитию инфраструктуры рынка. По оценкам экспертов Правительства РФ, к 2010 году объем ипотечных операций может вырасти в 30 раз. Однако для этого необходимо наличие главного: нормативной базы, платежеспособного спроса населения и долгосрочных ресурсов.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1 и 2);

2. Федеральный закон «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г.;

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. (с изм. и доп. от 30.12.2004 № 217-ФЗ);

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998г. (в ред. от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ);

5. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.;

6. Положение Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возвратности (погашения)» № 54-П от 31 августа 1998 года;

7. Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» № 254-П от 26 марта 2004 года;

8. Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами № 229-3-р (Редакция 3) (с учетом изменений № 229-3/6-р от 29.09.2006 г.);

9. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р от 02.12.2005 г.;

10. Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости («Молодая семья») № 1207-2-р от 07.07.2006 г.;

11. Порядок заключения договоров залога имущества, в том числе договоров ипотеки, оформляемых в качестве обеспечения по кредитам физических лиц от 24 марта 2005 г.;

12. Банковское дело: под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2006. – 575 с.

13. Банковское дело: под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2005. – 768 с.

14. Банковские операции: Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2005. – 368 с.

15. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. – М.: ЮНИТИ, 2007. – 703 с.

16. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: Грудцына Л.Ю., М.Н. Козлова – М.: Изд-во Эксмо, 2006. –368 с.

17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Черняк В.З., Довдиенко И.В. – М.: Юнити-Дана, 2005. – 464 с.

18. Основы ипотечного кредитования/Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. – 576 с.

19. Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит/№ 12. 2007 г., с. 52

20. Бойкова М. Сквозь строй// Прямые инвестиции/ № 4. 2006 г., с. 15

21. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковская деятельность: услуги/ № 8. 2005 г., с. 19

22. Карпинская В. Все жилое – в кредит// Прямые инвестиции/ № 1. 2007 г., с. 78

23. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России//Финансы и кредит/ № 16. 2005 г., с. 13

24. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России//Банковсое дело/ № 9. 2006 г., с. 8

25. Мусина И.В. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег//Банковское дело/№ 9. 2005 г., с. 62

26. Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит//Финансы и кредит/ № 16. 2006 г., с. 21

27. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе// Банковское дело/ № 8. 2006 г., с. 46

28. Хандруев А. Недоступное жилье // Прямые инвестиции/ № 11. 2006 г., с. 70

29. Хандруев А. Билет на ипотеку// Прямые инвестиции/ № 12. 2006 г., с. 88

30. Данные Краснопресненского отделения Сберегательного банка РФ.

31. Сайт в Интернете www.sbrf.ru

32. Сайт в Интернете www.ipoteka.ru

33. Сайт в Интернете www.cbr.ru

34. Сайт в Интернете www.vtb24.ru

3