Процесс оценки недвижимости. Характеристика основных этапов

· выявление предмета оценки;

· определение даты оценки;

· установление цели и функции оценки;

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной  стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

- определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

· установление вида оценочной стоимости;

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

· составление ограничительных  условий и ознакомление с ними заказчика.

Ограничительные условия и предположения  формулируются оценщиком и согласовываются  с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для  того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом.

2. Предварительный осмотр объекта  и заключение Договора на оценку  объекта.

Предварительный осмотр объекта и  заключение Договора оценки - вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему - заданием на оценку и разработка календарного плана.

На этом этапе разрабатывается  план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и  время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые  действительно определяют цену объекта.

3. Сбор и анализ данных.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также  особенности местоположения объекта  оценки.

4. Выбор методологии оценки.

Выбор методологии оценки - четвертая  стадия процесса оценки, которая осуществляется Экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного  объекта недвижимости.

5. Оценка права пользования или  владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений  и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных  подходов.

Согласование результатов оценки - седьмая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

8. Составление Отчёта и Экспертного  заключения об оценке и передача  их заказчику. 

Составление Отчёта и Экспертного  заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Дисконтирование капитала и доходов от недвижимости.

 

 Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, имеют временную ценность. Временная ценность финансовых ресурсов может рассматриваться в двух аспектах. Первый аспект связан с покупательной способностью денег. Денежные средства в данный момент и через определенный промежуток времени при равной номинальной стоимости имеют совершенно разную покупательную способность. Так, 100руб. через какое-то время при уровне инфляции 50% будут иметь покупательную способность всего лишь 50 руб. При современном состоянии экономики и уровне инфляции денежные средства, не вложенные в инвестиционную деятельность или на хранение в банк, очень быстро обесцениваются. Второй аспект связан с обращением денежных средств как капитала и получением доходов от этого оборота. Деньги как можно быстрее должны делать новые деньги.  

Указанный дополнительный доход определяется с помощью методов дисконтирования доходов. Дисконтирование доходов - приведение дохода к моменту вложения капитала. Для определения наращенного капитала и дополнительного дохода с учетом дисконтирования используются следующие формулы (см Приложение на стр. 72).

Дисконтирование дохода применяется  для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты, дивиденды) с позиции  текущего момента. Инвестор, сделав вложение капитала, руководствуется следующими положениями. Во-первых, происходит постоянное обесценивание денег; во-вторых, желательно периодическое поступление дохода на капитал, причем в размере не ниже определенного минимума. Инвестор должен оценить, какой доход он получит в будущем и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов допустимо вложить в данное дело исходя из прогнозируемого уровня доходности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача № 3

 

Определите  стоимость свободной квартиры(С_кв) государственного жилого фонда.

Инвентаризационная  стоимость 1 кв. м. строения, рассчитанная БТИ в целях налогообложения, составляет 108 тыс. руб.

Квартира двухкомнатная. Площадь 58 кв. м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами: этаж третий, т.е. между первым и последним  0,47

высота помещения 2.75 м                                                                  0,66

все комнаты  изолированные                                                              2,45

площадь подсобных  помещений  16 кв. м.                                         0,45

санузел раздельный                                                                            0,40

лоджия                                                                                               0,45

лифт                                                                                                   0,45

мусоропровод  на лестничной клетке                                                  0,25

ванная, горячее  водоснабжение                                                                   0,40

ориентация  окон: юг. восток                                                                        0,09

отдаленность  от метро 4 остановки                                                           0,12

Решение:

С_кв = С_и*П*К_к,

где С_кв – стоимость квартиры 1 м²

       С_и- инвестиционная стоимость

П – общая  площадь исчисленная БТИ

К_к – коэффициент потребительских качеств

 

К_к = 0,66+2,45+0,45+0,40+0,45+0,45+0,25+0,40+0,09+0,12=6,19

 

С_кв = 108*58*6,19=38,774

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. - 2006.;

2. Основные методы оценки рыночной  стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных  учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 2007;

3. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Уч.пособие. - С-Пб.: МИПК при СПбГТУ, 2006.;

4. Н. Левадная «Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер; Москва; август 2006 г.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2007.-406 с.

6. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2006.

7. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью» Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

8. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000.