Управление имуществом предприятия

 

Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов

№ n/n	Показатели	Сопоставимые объекты
		А	Б	В	Г
1	Цена продажи в расчете на 1 кв. м полезной площади здания	9,06	9,02	8,55	7,07
2	Величина корректировки по времени продажи	0,69	0,69	0,46	0,46
3	Скорректированная по времени продажи цена	10,29	9,71	9,01	7,53
4	Величина корректировки по местоположению	0	2,76	2,76	2,76
5	Скорректированная по местоположению цена	10,29	12,47	11,77	10,29
6	Величина корректировки по состоянию объекта	2,18	0	0,7	2,18
7	Скорректированная по всем показателям сравнения цена	12,47	12,47	12,47	12,47

 

В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 12,47 тыс. руб.

 

3. Определяется стоимость оцениваемого здания - VВ

 

 

где: PС - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

PC=12,47 тыс. руб. SB =2888 кв. м.

VB=12,47*2888=36013,36 тыс. руб.

4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (VSC) путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL):

 

 

VL=15504 тыс. руб.

VB=36013,36 тыс. руб.

VSC=15504+36013,36=51517,36 тыс. руб.

 

5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов

 

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.

1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания - PGI:

 

 

rB - арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

Sp - полезная площадь здания, кв. м.;

rb - арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

Sb - полезная площадь подвала, кв. м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

 

2. Определяется действительный валовой доход - EGI:

 

 

где k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:

* фонда оплаты труда персонала;

* начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26% от фонда оплаты труда персонала;

* платежей за коммунальные услуги;

* прочих расходов;

* амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR).

* налога на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.

При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:

 

 

где: Vn-1rem - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

А - амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.

4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:

 

 

5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):

 

 

где NOI - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

6. Определяется коэффициент дисконтирования - kd

 

 

где: i - ставка дисконтирования, доли единицы.

7. Определяется дисконтированный денежный поток - DCF:

 

 

8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования - PVr.

 

 

где: DCFm, - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;

R - коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.

9. Определяется текущая стоимость здания - РVB:

 

 

где: IС - единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.

10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов - VDl:

 

 

Таблица 5. Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания, кв. м	2021,6	2454,8	2599,2	2743,6	2743,6
Полезная площадь подвала, кв. м	131,6	159,8	169,2	178,6	178,6
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,56	0,68	0,72	0,76	0,8
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,21	0,25	0,27	0,285	0,3
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	6792,58	20031,17	22457,08	25021,63	26338,56
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб.	27,6	39,95	45,68	50,9	53,6
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	6820,18	20071,12	22502,76	25072,53	26392,16
Коэффициент заполняемости	0,7	0,85	0,9	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб.	4774,12	17060,45	20252,48	23818,9	25072,55
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	720	1440	1440	1440	1440
Единый социальный налог, тыс. руб.	187,2	374,4	374,4	374,4	374,4
Плата за коммунальные услуга, тыс. руб.	222,38	270,03	285,91	301,80	301,80
Прочие расходы, тыс. руб.	1031,02	2503,9	2651,18	2798,47	2798,47
Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	2780,69	5905,18	6115,17	6325,18	6325,18
Налог на имущество, тыс. руб.	61,17	129,9	134,53	139,15	139,15
Амортизационные отчисления на восстановление здания, тыс. руб.	28,09	59,65	61,77	63,89	63,89
Итого текущие операционные расходы, тыс-руб.	5030,55	10683,06	11062,96	1442,89	11442,89
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	-256,43	6377,39	9189,52	12376,01	13629,66
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.	360	720	720	720	720
Денежный поток, тыс. руб.	103,57	7097,39	9909,52	13096,01	14349,66
Ставка дисконтирования, %	22	25	27	29	30
Коэффициент дисконтирования	0,82	0,64000	0,48819	0,36111	0,26933
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	84,92	4542,33	4837,73	4729,10	3864,84
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб.	2500	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб.						15,436
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб.						19901,2

 

 

6. Согласование результатов оценки

Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

 

Затратный подход оценки бизнеса:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Применение затратного подхода к оценке бизнеса необходимо в двух случаях:

во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний.

во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.

Сравнительный подход оценки бизнеса:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей. Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Доходный подход оценки бизнеса:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки и их сопоставлении с текущими затратами с учетом факторов времени и риска.

Каждый из трех названных подходов оценки предприятия (бизнеса)  предполагает использование специфических методов оценивания.

Доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков.

Сравнительный подход включает в себя метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Кратко рассмотрев основные методы трех названных подходов, можно провести сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия.

 

Преимущества затратного подхода оценки бизнеса:

- Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов.

- Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов.

- Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы.

Недостатки затратного подхода оценки бизнеса:

- Отражает прошлую стоимость.

- Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки.

- Не учитывает перспективы развития предприятия.

- Не учитывает, риски.

- Статичен.

- Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.

Преимущества сравнительного подхода оценки бизнеса:

- Базируется на реальных рыночных данных.

- Отражает существующую практику продаж и покупок.

- Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов надену акций предприятия.

Недостатки сравнительного подхода оценки бизнеса:

- Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия.

- В расчет принимается только ретроспективная информация.

- Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию.

- Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.

Преимущества доходного подхода оценки бизнеса:

- Учитывает будущие изменения доходов, расходов.

- Учитывает уровень риска (через ставку дисконта).

- Учитывает интересы инвестора.

Недостатки доходного подхода оценки бизнеса:

- Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат.

- Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения.

- Не учитывает конъюнктуру рынка.

Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. Каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные подходы и методы. Для этого необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производиться оценка, и т.д. Если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного подхода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный подход.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. Данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Поскольку существует возможность применять к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации различные методы оценки, можно произвести «взвешивание» оценок, рассчитанных по разным методикам. Весовые коэффициенты значимости оценок по разным методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу.