Договор аренды

     Арендаторами  по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских целей.

     Идеей придания устойчивого характера  арендным отношениям служит правило  о сохранении силы договора аренды при изменении сторон7. В соответствии с ним перемена в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

     Сохранение  силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило это диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор лишь в том случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе учебные занятия, которые не способен вести его наследник.

     договор аренда

     1.3 Объект договора  аренды. 

     Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается8. Как известно, сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

     Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах» участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской Федерации9 в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

     В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

     Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям10 ГК, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

     1.4 Срок договора. 

     Срок  владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

     В законодательных актах, действовавших  в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

     ГК, в свою очередь, предусматривает, что  договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

     Учитывая  срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

     Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

     При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его  участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими  лицами правом на его возобновление.

     ГК  сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок11. Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

     В случаях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

     1.5 Форма и государственная  регистрация договора  аренды. 

     Требования  к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

     Договор аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

     Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться  в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий.

     В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

     Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом12.

     Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

     В ГК имеются положения, позволяющие  определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и  примерный перечень объектов недвижимости.

     В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

     Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

     Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.

     Здания  и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

     Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации13.

     Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости.  

      2. Виды договора  аренды. 

     2.1 Договор проката. 

     По  договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование14.

     Выделение договора проката как разновидности  договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

     Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача вещей напрокат — основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката организациями, предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.).