Рента и пожизненное содержание с иждивением

• выкуп постоянной ренты плательщиком (необходи­мо предварительное письменное уведомление получателя ренты не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты);

• просрочка выплаты ренты плательщиком более чем на год;

• нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты;

• другие случаи, предусмотренные законодательством или договором,

К особым основаниям прекращения рентных отношений следует отнести следующие.

Обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).

Рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу предписаний ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа [10, с.122].

Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ч. 1 п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч. 2 п. 3 ст. 563 ГК).

Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий.

Во-первых, такой отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме. Устное волеизъявление никаких юридических последствий не влечет.

Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

В-третьих, плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. При этом стороны не связаны какими-либо установленными в законе критериями для исчисления цены выкупа. По усмотрению сторон она может быть определена в зависимости от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты. При определении цены выкупа стороны могут принять во внимание и другие обстоятельства. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены два подхода. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. Основания, перечисленные в указанной статье, по которым получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, связаны в большинстве своем с нарушениями плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты.

К таковым, в частности, ГК относит просрочку плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки, нарушение которых будет свидетельствовать о просрочке выплаты ренты.

Получатель вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).

В качестве самостоятельного основания названо в ст. 564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной процедуре судом. Равным образом в судебном порядке должна быть сделана и оценка других обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неплатежеспособности плательщика ренты, то есть о том, что рента в обусловленных размерах и в сроки выплачиваться не будет.

Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК). Наличие такого основания оправдано стремлением законодателя максимальным образом обеспечить надлежащую выплату ренты в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей совместной или в общей долевой собственности [9, с.142].

Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпыва-ющим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.

Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).

Наконец, обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (п. 2 ст. 566 ГК), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, то есть он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.

2.2. Договор пожизненной ренты

Определение договора ренты, содержащееся в ст. 554 ГК, распространяется и на пожизненную ренту (на срок жизни получателя).

Правила, касающиеся постоянной ренты, во многом применимы и к пожизненной ренте, однако есть ряд специфических особенностей, выделяющих указанную ренту в особую разновидность.

Пожизненная рента определяется в договоре как денеж­ная сумма, которую периодически выплачивают получа­телю в течение его жизни. Пожизненная рента, как это уже следует из ее названия, может устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может. Выплата пожизненной ренты в натуральной форме исключена. Минимальный размер по­жизненной ренты определен в размере 1 базовой величи­ны в месяц [5, с.29].

Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обусловливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК).

По своей правовой природе договор пожизненной ренты как разновидность договора ренты является односторонним, реальным, возмездным.

Сторонами в договоре пожизненной ренты выступают ее плательщик и получатель. Получателем пожизненной рен­ты может быть только гражданин (собственник имущества) или указанное им третье лицо. Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица [5, с.30].

Специальными основаниями прекращения договора по­жизненной ренты являются:

• смерть гражданина — получателя ренты;

• соглашение сторон;

• существенное нарушение договора плательщиком ренты.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве получения ренты считаются равными. Сополучателями ренты на практике могут выступать супруги, родители, дети, другие члены семьи. Правило о равенстве долей, предусмотренное Гражданским кодексом Республики Беларусь, не является императивным, поскольку договором могут быть определены и иные критерии определения размеров долей. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. Кодексом и в данном случае предусматривается, что договором пожизненной ренты может быть предусмотрено иное, то есть договор может исключить право переживших получателей ренты на приращение своих долей за счет доли умершего. В случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Императивное правило о прекращении выплаты ренты в случае смерти последнего получателя ренты работает и в случае, когда получатель ренты изначально выступал в одном лице, то есть наследственное правопреемство не наступает.

В силу привязки договора пожизненной ренты к личности получателя не может также иметь места и переход прав получателя ренты к другим лицам путем уступки требования.

Статья 568 ГК допускает форму рентных платежей в виде денежной суммы, которая определяется в договоре и которая должна выплачиваться получателю ренты периодически в течение его жизни. В тех случаях, когда сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания.

Кодексом установлен и минимальный размер пожизненной ренты, который является обязательным для сторон рентного договора. В расчете на месяц этот размер должен быть не менее размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. При этом с увеличением установленного размера минимальной заработной платы суммы, выплачиваемые в виде рентных платежей, пропорционально увеличиваются (ст. 299 ГК). Следовательно, закон в данном случае не допускает собственного усмотрения сторон, а категорически требует увеличения размера пожизненной ренты. Такой подход законодателя к определению минимального размера пожизненной ренты вполне оправдан, поскольку по своему характеру пожизненная рента является одним из источников повседневного обеспечения жизни получателя ренты, имеет для него реальное материальное значение и не должна сводиться к формальной передаче каких-либо малозначительных сумм.

Кодексом также установлена выплата пожизненной ренты по окончании каждого календарного месяца (ст. 569 ГК). Договором может быть предусмотрена и иная периодичность выплат.

Закон не содержит каких-либо ограничений и особенностей в части прекращения договора пожизненной ренты соглашением сторон.

Допускается также одностороннее расторжение договора по требованию получателя ренты.

В соответствии с п. 1 ст. 570 ГК получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Такое требование может быть заявлено получателем ренты в случаях существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком. Перечень таких случаев закон не приводит, поэтому допустимо в данном случае применить аналогию закона, воспользовавшись положениями ст. 564 ГК. Применительно к сути пожизненной ренты существенным нарушением договора можно признать длительную просрочку рентных платежей либо их систематическую задержку, непредоставление необходимого обеспечения ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, что лишает получателя ренты возможности получить то, на что он рассчитывал, заключая договор. Поскольку указанные и другие обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения договора, имеют определяющее значение для судьбы договора, желательно, чтобы они были оговорены в самом договоре.

Если получатель пожизненной ренты в случае существенного нарушения договора ренты ее плательщиком заявляет требование о выкупе ренты плательщиком, такой выкуп осуществляется на условиях, предусмотренных ст. 565 ГК, определяющей выкупную цену постоянной ренты. При этом, однако, необходимо иметь в виду, что если под выплату пожизненной ренты имущество (жилой дом, квартира и другое) отчуждалось бесплатно, то получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570 ГК).

Как уже отмечалось, при существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты ее получатель вправе также требовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, в отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты может быть расторгнут без выкупа ренты. Для определения размера убытков в таком случае должны применяться правила ст.ст. 14 и 364 ГК. Исходя из требований указанных статей получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех понесенных им потерь, включая стоимость переданного им под выплату ренты имущества, поскольку согласно ст. 570 ГК он не вправе претендовать на возврат указанного имущества, даже если оно отчуждалось бесплатно.

Есть особенности и в последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. В отличие от постоянной ренты плательщик пожизненной ренты не освобождается от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты, при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, даже если это имущество было передано за плату. Таким образом, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, несет плательщик ренты независимо от условий передачи имущества. Более того, по смыслу ст. 571 ГК плательщик ренты не вправе в таком случае претендовать и на изменение условий выплаты ренты.

2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По этому между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизеному содержанию с иждивением  применяются правила о пожизненой ренте. По существу, это единст­венный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Соответственно, именно этот вид договора рента предлагается заключить для того, чтобы стать собственником квартиры за треть цены, и именно этот договор вызывает наибольшие сложности при его исполнении.