Витратний метод оцінки майна

Витратний підхід - це сукупність методів  оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або  заміщення об'єкта оцінки з урахуванням  накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий  об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.

 

Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:

- Рівень заробітної плати; 

- Величина накладних витрат; 

- Витрати на обладнання; 

- Норми прибутку будівельників  в даному регіоні; 

- Ринкові ціни на будівельні матеріали.

 

Переваги витратного підходу:

1. При оцінці нових об'єктів  витратний підхід є найбільш  надійним. 

2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим у наступних випадках: 

техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва; 

3. обгрунтування необхідності відновлення діючого об'єкта; 

4. оцінка будівель спеціального призначення;  

5. при оцінці об'єктів в «пасивних» секторах ринку; 

6. аналіз ефективності використання землі; 

7. рішення задач страхування об'єкта;  

8. рішення задач оподаткування; 

9. при узгодженні вартостей об'єкту нерухомості, отриманих іншими методами.

 

Недоліки витратного підходу:

1. Витрати не завжди еквівалентні  ринковій вартості. 

2. Спроби досягнення більш точного  результату оцінки супроводжуються  швидким ростом витрат праці.  

3. Невідповідність витрат на  придбання оцінюваного об'єкта  нерухомості витратам на нове  будівництво точно такого ж  об'єкта, тому в процесі оцінки  з вартості будівництва віднімається  накопичений знос. 

4. Проблематичність розрахунку  вартості відтворення старих будов.  

5. Складність визначення величини  накопиченого зносу старих будівель  і споруд. 

6. Окрема оцінка земельної ділянки  від будівель. 

7. Проблематичність оцінки земельних  ділянок.

 

Витратний підхід включає кілька етапів:

 

1.         Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходяться будинки, споруди.

 

2.         Оцінюється відбудовна вартість  або вартість заміщення будинку  і спорудження на дійсну дату  оцінки.

 

Під відбудовною  вартістю мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з тих же будівельних матеріалів, при дотриманні тих же будівельних стандартів, по такому ж проекту, що й об'єкт оцінки.

 

У випадку, якщо розрахунок відбудовної вартості не уявляється можливим або доцільним, проводиться визначення вартості заміщення.

 

Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівною корисності об'єкта оцінки, однак з використанням нових матеріалів відповідно до поточних стандартів, дизайном, плануванням.

 

Використання  вартості відтворення або заміщення відбивається в звіті, причому вибір варто ясно обґрунтувати для попередження неправильного розуміння.

 

Визначення  повної вартості будівництва включає  розрахунок:

 

-          прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будинків, споруджень, інженерних мереж, комунальних послуг, заробітної плати будівельників, вартості заходів щодо техніки безпеки і т. ін.);

 

-          непрямих витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів по проектуванню, бухгалтерів і юристів за проведені консультування, накладних витрат забудовників, оплату ліцензій, відсотків по будівельних позичках, маркетингових витрат на продаж або на перепродаж власності, рекламних виплат протягом будівництва, витрат на зміну права власності. Використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволяє видалити деякі «застарілі» елементи;

 

-          підприємницького  доходу (15% витрат на будівництво).

 

Підприємницький дохід являє собою  суму, яку інвестор планує одержати понад витрати на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. 3 урахуванням світової практики розрахунку підприємницький доход визначається в 15% витрат на будівництво.

 

3. Розраховуються усі види  зносу будинків і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.

 

Фізичне старіння - втрата вартості власності, пов'язана з використанням, зношуванням, руйнуванням, збільшенням вартості обслуговування й інших фізичних факторів, що приводять до скорочення життя і корисності об'єкта.

 

 

 

Функціональне старіння - втрата вартості власності, пов'язана з неможливістю виконувати ті функції, для яких вона призначалася. Функціональне старіння є результатом внутрішніх властивостей об'єкта власності і пов'язано з такими факторами, як конструкційні недоліки, надлишкові операційні витрати, і виявляється в застарілій архітектурі будинку, зручностях планування, інженерному забезпеченні і та. ін. Інакше кажучи, об'єкт перестає відповідати сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності.

 

Формою функціонального старіння є технологічне старіння, під яким розуміється втрата вартості, викликана змінами в технології, у результаті яких актив стає менш продуктивним, більш дорогим в експлуатації.

 

Економічне старіння характеризується втратою вартості активу, викликаною зовнішніми факторами, наприклад змінами, що знизили попит, або підвищеною конкуренцією.

 

4.         Визначається  залишкова вартість будинків і споруд як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартістю заміщення) і сукупним зносом.

 

5.         Розраховується  повна вартість об'єкта нерухомості за допомогою додатка до залишкової вартості будинків і споруд вартості земельної ділянки.

 

До числа витратних відносяться і нормативні методи оцінювання землі. Вони засновані на використанні твердих нормативів, затверджених законодавчими, керівними і регламентуючими документами державного і місцевого рівнів і припускають однозначність оцінювання власності.

 

Введення інституту нормативної  ціни землі варто розглядати як тимчасовий, вимушений, але, очевидно, соціально виправданий захід, призначений для регулювання земельних відносин і становлення розвитку земельного ринку.