Факторы влияющие на цену недвижимости

  Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений

  Ко  второму уровню относятся  следующие факторы: местоположение:

  -  по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

  -  наличие и состояние коммуникаций;

  -  наличие объектов социально-культурного назначения;

  -  размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

  -  условия продаж:

  -  особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

  -  условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

  К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики:

  -  физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

  -  качество строительства и эксплуатации;

  -  наличие коммунальных услуг;

  -  функциональная пригодность;

  -  привлекательность, комфорт,

  архитектурно-строительные:

  -  стиль, планировка, конструкции и т. д.;

  -  объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

  -  эксплуатационные расходы;

  -  стоимость строительства;

  -  доходы, генерируемые объектом недвижимости.

  В заключении этой главы хотелось бы добавить что  в России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

  Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

  В настоящее  время основным фактором, стимулирующим  платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в  первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

  Объем предложения  на рынке определяется:

  •  наличием резерва объектов недвижимости;

  •  объемами нового строительства.

  Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

  Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость.

  Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

  Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

  •  постоянные;

  •  условно-постоянные;

  •  условно-переменные.

  Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.

  К этим параметрам причисляют:

  •  район;

  •  тип здания.

  К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

  •  общая площадь;

  •  этаж;

  •  планировка;

  •  высота потолков;

  •  материал стен;

  •  естественная освещенность помещения;

  •  ориентация квартиры;

  •  балконы, лоджии;

  •  наличие лифта;

  •  внешнее окружение.

  К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

  •  состояние полов, потолка, стен;

  •  окна и двери;

  •  инженерные коммуникации;

  •  наличие телефона.

  Первые  две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она  принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

  Одной из особенностей российского рынка  жилой недвижимости является то, что  люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов  пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.

  Как можно  заметить изменение цены одного м² в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м².

  При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга.

  Во многих городах России применяется следующая  классификация жилых домов:

  •  спецпроект;

  •  улучшенная планировка;

  •  сталинка;

  •  хрущевка;

  •  брежневка;

  •  пентагон;

  •  полнометражка;

  •  малосемейка.

  В совсем недавнем прошлом цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене с квартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что часть населения не в состоянии приобрести квартиры стандартного метража, и вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейках по сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.

  В тоже время  с рынка практически исчезли  добротные сталинки, их доля на рынке  сократилась в 5-6 раз.

  Доли прочих квартир представляющих основные сегменты рынка вторичной жилой недвижимости изменилось незначительно

  Следующим параметром, определяющим стоимость  квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

  •  деревянные;

  •  блочные (монолитные),

  •  панельные;

  •  кирпичные.

  Несмотря  на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные  дома остаются наиболее престижными.

  В число  факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м² квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

  Для рынка  коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе  с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра  в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра от приобретаемой площади.

  Основным  фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное  расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.

  В числе  условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

  •  парковка;

  •  инженерные коммуникации;

  •  ремонт.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Заключение

  Итак, для  того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

  Очень важно  обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура  регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Список  использованной литературы  

  1.  Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2001. - 92 с.

  2.  Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 2009. - 45 с.

  3.  Гриненко СВ. "Экономика недвижимости", Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. – 107 с.

  4.  Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007. - 344с.

  5.  Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.