Анализ рынка коммерческой недвижимости в Санкт-петербурге

Министерство образования  Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

 

 

Российский  государственный гидрометеорологический университет

 

 

 

 

 

 

 

 

ДОКЛАД 

по учебной дисциплине

 «Экономика недвижимости»

на тему «Анализ рынка коммерческой недвижимости в Санкт-петербурге»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил(а): Студент(ка)  4 курса Факультет: ЭиСГ Группа: ЭП – 404 Ф.И.О  Касьянова Светлана Доклад выполнен                                                    «28» октября  2013 г. Проверил(а): Кандидат экономических наук, доцент, зав. кафедрой Екатерина Евгеньевна Петрова

 

 

 

 

 

 

Санкт – Петербург

2013 г.

Санкт-Петербург не зря  называют Северной столицей России. Этот второй по величине и многим другим показателям город на протяжении многих десятилетий шагал след в след за Москвой. Город имеет почти 5 миллионов человек населения и является точкой пересечения многих транспортных магистралей.

В Санкт-Петербурге наблюдается  устойчивый экономический рост, который  выражается не только в развитии различных отраслей промышленности и бизнеса, но и росте благополучия граждан. На протяжении всех последних лет в Петербурге отмечалось увеличение деловой активности и объема товарооборота, что неизбежно сказывается и на тенденциях развития сектора коммерческой недвижимости. Кроме того, Санкт-Петербург имеет достаточную инвестиционную привлекательность как для российских инвесторов, так и для зарубежных.

 

Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Рост товарооборота  не мог не сказаться на развитии торговой недвижимости. В последние годы в городе наблюдалось увеличение доли сегмента, представленного крупными торговыми центрами и комплексами. При этом при регулярном вводе в эксплуатацию новых объектов торговой недвижимости, все они оказывались востребованными арендаторами почти на 100%, что свидетельствует об устойчивом спросе на такие площади. В настоящее время особенно увеличился всплеск активности строительства новых зданий торговых центров и реконструкции имеющихся сооружений для коммерческих целей. Существует три класса коммерческой недвижимости. Для сегмента класса А являются одни из самых крупных торговых комплексов в Петербурге: Балтийский, Академический, Гранд Каньон, Мега и другие. Многие торговые площадки расположены в центре города и имеют удобные подъездные пути, а также оборудованные парковки. Есть в Петербурге и специализированные торговые центры, и комплексы, включающие арендаторов самого разного профиля. Разумеется, сектор торговой недвижимости развит в Петербурге достаточно хорошо и представлен объектами всех категорий, в том числе и элитным классом. Насыщения торговыми площадями пока не наступило, но и серьезного недостатка в них город не испытывает.

Весь рынок помещений  предназначенных под торговлю можно  разделить на следующие 4 сегмента:

          • Встроенные торговые помещения;

          • Торговые комплексы;

          • Торговые зоны (уличные рынки);

          • Малые торговые площади (киоски и павильоны).

 В структуре рынка  торговой недвижимости Петербурга  наибольшую долю составляют встроенные помещения (45%). Значительную часть занимают рынки (22,5%), торговые павильоны и ларьки (17,5%). Доля рынка торговых комплексов - 15%. Структура рынка представлена на рис.2.5.:

Основные тенденции  рынка торговой недвижимости:

          • Рост благосостояния населения и уровня доходов способствует росту товарооборота, что влечет за собой увеличение торговых площадей.

          • рост цен на торговые помещения.

          •рост количества перепрофилированных производственных помещений под торговую (в т.ч. и офисную) недвижимость.

          • рост дефицита ликвидных  торговых площадей в центре  города.

          • рост количества комнат и  зданий, переводимых в нежилой  фонд под торговые площади  (преимущественно в центральных  районах).

 

Офисные центры в Петербурге

Санкт-Петербург является местом постоянной дислокации многих иностранных представительств и офисов зарубежных компаний. Из этого следует, что достаточно большим спросом пользуются офисные площади класса А и В. Именно эти сегменты занимают в объеме совокупного предложения бизнес-центров наибольший удельный вес. Повышенный спрос на объекты европейского уровня привел к активному строительству именно таких центров. Они оснащены по последнему слову техники и соответствуют мировым стандартам обслуживания и инфраструктуры. Наблюдается также активное перепрофилирование многих объектов для причисления их к более высокому классу.

Центр города в полной мере насыщен качественными офисными площадями, поэтому в последнее  время наибольшая строительная активность наблюдалась в северных районах, причисляемых к периферии. Это Выборгский, Приморский районы, а также Пулковское шоссе. Именно в Пулково наблюдается серьезная активность по возведению объектов офисной недвижимости – там, в скором времени, будет построен целый ряд элитных бизнес-центров.

В настоящее время  объем площадей высокого качества в  Петербурге превышает 1 млн. кв. метров.

Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали - Невского проспекта.

Отсутствие адекватного  предложения на рынке офисных  площадей высшей категории объясняется  несколькими причинами:

          • класс А предполагает новое  строительство и высокие требования  к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре;

          • долгое время после кризиса  1998 года бизнес-центры класса  А имели очень низкую заполняемость,  и инвесторы не решались браться  за подобные проекты, пока не  начался рост экономики.

Значительный рост ставок в бизнес-центрах класса "А" объясняется главным образом тем, что оживление спроса на престижные помещения в зданиях, соответствующих высоким западным стандартам, пока еще не сопровождается новыми крупными проектами с участием западных инвесторов и менеджмента.

 

   Тенденции

          • Появление  проектов нового строительства  бизнес-центров.

          • Повышение  заполняемости.

          • Стабилизация  арендных ставок.

Бизнес-центры класса В

Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.

Наиболее крупные проекты  нового офисного строительства класса В:

          • Бизнес-комплекс "Сити-центр"  на Петроградской набережной (Выборгский район) занимает целый квартал, состоит из трёх реконструированных зданий общей площадью более 30 тыс. кв.м, объединенных общим двором. Площадь земельного участка - около 8 тыс.кв.м.

          • "Петровский Форт" на Финляндском  проспекте (Выборгский район) - крупнейший комплекс в классе В, общая площадь 50 тыс.кв.м, офисная площадь - 16,3 тыс.кв.м.

          • Офисный центр "Президент"  на Ушаковской набережной (Приморский  район).

Новые бизнес-центры в  силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.

   Тенденции

          • Увеличение предложения, как  следствие роста спроса.

          • Резервы свободных площадей  в центральных районах почти  исчерпаны, в связи с этим - инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Увеличение спроса в местах концентрации офисных и торговых центров.

          • Проекты небольшой площадью (до 5 000 кв.м, чаще до 3 000 кв.м) в  историческом центре, осуществляемые  компаниями, не работающими ранее на данном рынке.

          • Рост заполняемости и арендных  ставок.

   Бизнес-центры класса С

Бизнес-центры класса "С" в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными  корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса "С" рассчитаны на спрос молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.

Тенденции

          • Увеличение предложения.

          • Рост арендных ставок.

          • Повышение уровня сервиса  и управления.

 

Складская недвижимость Санкт-Петербурга

Петербург – это портовый город, здесь пересекаются множество транспортных магистралей – от автомобильных дорог до морских и речных путей. Именно это обуславливает развитие складской и логистической инфраструктуры Северной столицы. Сегмент складской недвижимости развит в Санкт-Петербурге достаточно хорошо и представлен объектами различных категорий. Расположено большинство из них вблизи дорог и портов. Несмотря на достаточно развитую сеть складских центров, Петербург до сих пор испытывает дефицит в таких площадях, в связи с постоянно растущим объемом товарооборота и грузов, проходящих через город. Многие склады – это перепрофилированные промышленные объекты. Однако строительство логистических терминалов европейского уровня существенно уменьшило долю таких объектов. Петербург обладает существенным потенциалом в секторе складской недвижимости – есть возможность строительства таких площадок в черте города.

Складские помещения  в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.

   Основные требования арендаторов к производственным помещениям:

          • хорошее техническое состояние;

          • высокие потолки;

          • желательно первый этаж, при  этажах выше - надежные перекрытия;

          • необходимая под производство  электрическая мощность;

          • наличие удобных подъездных  путей;

          • инженерные коммуникации (отопление,  водоснабжение).

Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям постоянно растут, однако возможности  арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений - перепрофилированные производственные площадки, предлагаемые заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, отсутствуют необходимые меры безопасности, не отвечают требованиям санитарии и температурному режиму хранения продуктов и медпрепаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, логистические услуги и т.д.). Все чаще арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

          • наличие погрузочно-разгрузочных  механизмов;

          • наличие отопления;

          • близость к транспортным  магистралям, удобство подъезда;

          • высота потолков - 7-9 метров (обеспечение  возможности складирования грузов  по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного  отопления);

          • складские помещения должны  отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурным режимам;

          • наличие железнодорожных путей  для облегчения доставки грузов  до склада.

Предложений складских  помещений в черте города становится все меньше, поэтому многие клиенты  готовы рассматривать варианты в  ближайшем пригороде - в радиусе 30-40 км от Петербурга. Несмотря на дефицит в этом секторе проекты по сооружению терминалов нового поколения пока не реализуются - они имеют более низкую рентабельность, чем другая коммерческая недвижимость.