Государственная регистрация недвижимости

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Однако, представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. Характерной  особенностью прав на объекты недвижимости является относительно длительное их существование. При этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам представляется, что изменение содержания прав на объекты недвижимости должно быть признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий собственника.

Одним из наиболее распространенных примеров изменения  содержания правоотношений собственности  без изменения круга его субъектов  является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем  изменения содержания вещного права  является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

О регистрации  ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ, однако, поскольку  ограничениями не исчерпываются  все случаи изменения права, изменение  вещных прав следовало бы указать  в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.

Вещное право  субъекта характеризуется, прежде всего, содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию  и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.

Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный  независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Одним из важнейших принципов ведения этого реестра, по нашему мнению, должно быть исключение отражения прав разного порядка в одном разделе реестра. Поэтому не следует объединять в одной форме государственной регистрации все вещные права. Между тем именно так регламентировано ведение реестра в Законе о регистрации и принятых на его основании Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В ст. 12 этого закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов и предписывается в подразд. II вносить как записи о праве собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же ведения ЕГРП (Приложение 2) устанавливают единую форму как для записи права собственности, так и для записи об иных вещных правах.

Такая организация  ведения реестра не учитывает  того, что установление иных вещных прав не прекращает права собственности, а лишь обременяет его. Находясь в государственной собственности, объект недвижимости может неоднократно менять субъектов хозяйственного ведения или оперативного управления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этих положений представляется необходимым вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и "запись об иных вещных правах".

Необходимость выделения раздела "иных вещных прав" связана с тем, что ряд этих прав хотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковым с другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.

На основании  чего можно подвести следующие итоги.

1. Государственной  регистрации подлежит право собственности  и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.

2. Права и  их обременения (ограничения)  подлежат государственной регистрации  в случаях, предусмотренных ГК  РФ и иными законами.

Иные права  на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Итак, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания  объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным)  объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации  подлежат его возникновение, изменение  и прекращение.

3. Регистрация  обременений (ограничений) права  собственности является частным  случаем регистрации изменения  этого права.

4. Регистрация  иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат  регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы,  оформляющие сделки, а также документы,  содержащие сведения о других  юридических фактах, влекущих возникновение,  изменение или прекращение вещных  прав, не являются объектом регистрации,  а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.

§4. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество

Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель  или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут  обращаться с заявлением о регистрации  самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это  согласие должно быть выражено в письменной форме.³⁴

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все  участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права  возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.³⁵

В случае если права  возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной  регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”, должны быть приложены  необходимые для регистрации  документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки  в отношении недвижимого имущества,  совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений, совершенные  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на  наследство;

- вступившие в законную силу  судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной  власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним заявителю от  прежнего правообладателя в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте передачи на момент ее совершения.

Для того чтобы  договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной  законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами  на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих  прав. В случаях, когда Гражданский  кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация  жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. (с последующими изменениями и дополнениями)³⁶. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация  оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем  в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье.

Еще одно основание  для государственной регистрации  прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение  их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество  со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.