Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в Управление Федеральной регистрационной службы и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец остается законным собственником квартиры.

Иногда при регистрации нотариально удостоверенных договоров купли-продажи, мены жилого дома, квартиры, дачи и их частей, доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты, если продавцом является гражданин, применяется следующий упрощенный порядок. Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в Едином государственном реестре).

Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 2006 г. не требуется. При обычной купле-продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в Единый государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя. Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже-недвижимости жилого назначения:

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода  права собственности от продавца  к покупателю на основании  договора.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации. В различных  случаях купли-продажи  недвижимости  производятся следующие регистрационные действия.

Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа недвижимости нежилого назначения — регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация права продавца;

2) регистрация сделки;

3) регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода права к покупателю;

3) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация перехода права к покупателю;

2) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация права продавца;

2) регистрация сделки;

3) регистрация перехода права к покупателю;

4) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты) [17,с.88].

2.2 Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение  получил договор мены жилого помещения. В  соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса  Российской Федерации по договору мены  каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять  принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято  из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник   договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение,  при этом  каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое  он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим  договор мены имеет много общего с договором купли-продажи.  При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при  купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги.

Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре  купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и тому подобное).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня  данное  положение остается общим правилом. Обмениваемые  жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый Гражданский кодекс предусматривает  возможность заключения договора  мены неравноценными товарами.  В  таких случаях  сторона, обязанная предать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна  оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (пункт 2 статьи 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен  обмен пятикомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой либо четырехкомнатную и автомобиль.

Право собственности  на обмениваемые  жилые помещения  возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например,  при  мене  жилья,  расположенного в городе Самаре, на жилище, находящееся в городе Ульяновске, каждый переход  права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Ульяновске  и  Самаре. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект [17, с.103].

Регистрация сделки производится — один раз, независимо от числа участвующих сторон. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения. Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае, исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно продавцом передаваемого и покупателем принимаемого жилья, ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов — на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

2.3 Дарение жилого помещения

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого — предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон но данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это гоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.

Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход нрава на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора  дарения (сделки) — независимо от  жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права  собственности одаряемого [17 с. 105].

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

 Ввиду безвозмездности  дарение более строго регулируется  законом, чем иные сделки, ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).

Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны:

1) предмет дарения;

2) одаряемый.

В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица — руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

 

Заключение

Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

• изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;
• введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;
• смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом – Федеральной регистрационной службой;
• ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.