Задачи по "Экономике недвижимости"

 

Решение:

 

Используем метод парных продаж – выбираем пары продаж с  отличием лишь в одном элементе –  в нашем случае это наличие  гаража:

Продажа №1 и 7

Величина корректировки  составит:

45 – 37 = 8 тыс.руб.

Продажа №5 и 9

Величина корректировки  составит:

55 – 62 = -7 тыс.руб.

Больше парных продаж нет, во всех остальных случаях различия в продажах больше чем по одному элементу.

 

Ответ: величина корректировки  на наличие водоема на даче равна 8тыс.руб.; -7 тыс.руб.

В среднем  ((8+(-7))/2)= 0,5 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 10.

Требуется определить корректировки  на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.

 

Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях

 

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m3	2000	2500	2000
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней  отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	4000	5000	3500

 

Решение:

 

Корректировка по объёму составит 5000-4000=1000 тыс. руб. на 100 м³

Корректировка по местоположению составит 4000-3500=500 тыс. руб. за среднюю отдаленность (-500 за отдаленный район)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 11.

Требуется оценить однокомнатную  квартиру, используя данные о парных продажах.

 

Таблица 5 - Данные об аналогичных  однокомнатных квартирах

 

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
		кв.1	кв.2	кв. 3
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Телефон	+	-	+	-
Цена продажи,  тыс. р.	-	450	460	475

 

Решение:

Сравним квартиры 1 и 2: одинаковая этажность, но в квартире 1 отсутствует  телефон, его наличие добавляет  стоимость квартиры на:

460 – 450 = 10 тыс.руб.

Сравниваем квартиры 1 и 3: сходство - в них нет телефона, но они имеют разную этажность, этажность добавляет стоимость:

475 – 450 = 25 тыс.руб.

Стоимость оцениваемой квартиры составит:

450 + 25 + 10 = 485 тыс.руб.

 

Ответ: стоимость оцениваемой  квартиры составит 485 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 12.

Нужно определить стоимость  складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.

 

Таблица 6 – Данные о сопоставимых продажах

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Подъездные пути	Пожаро-охранная сигнализация
1	700	Хуже на 20 %	Аналогичная	С
2	850	Аналогичные	Хуже на 25 %	А
3	780	Лучше на 25 %	Аналогичная	Д

 

Известно также, что складские  помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 30 % и дороже, чем в районе Д, на 25%.

 

Решение:

Рассчитаем скорректированные  цены продаж аналогичных складских  помещений, используя метод мультипликативных  процентных отклонений, получим:

 

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Корректировки в долях			Скорректированная цена в  долях, тыс.руб.
		Подъездные пути	Пожаро-охранная сигнализация	Район
1	700	1,20	1,00	0,70	588
2	850	1,00	1,25	1,00	1062,5
3	780	0,75	1,00	1,25	731,25

 

Таким образом стоимость  складского помещения, расположенного в районе А будет равена приблизительно:

(588 + 1062,5 + 731,25)/3=793,9 тыс.руб.

 

Ответ: стоимость складского помещения, расположенного в районе А будет равена приблизительно 793,9 тыс.руб.

 

 

 

 

Задача № 13.

Определите стоимость  не имеющего улучшений земельного участка  размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая  информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.

 

Таблица 7 – Данные о сопоставимых продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	уп. Ударная	уп,Уд арная	ул.Горная	ул. Солнечная

 

Имеется также следующая  информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 10%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем  на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 45 тыс. р.; стоимость  комнаты 225 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.

 

Решение:

Рассчитаем стоимость 1 сотки  земли без улучшений на всех участках:

Участок №1:

125/20= 6,25 тыс.руб.

Участок №2:

20/15=1,33 тыс.руб.

Участок №3:

(45 – 9)/14= 2,57 тыс.руб.

Участок №4:

(30 – 9)/15= 1,4 тыс.руб.

Таким образом участок  в 15 сотак на ул. Солничная без улучшений составит 21 тыс.руб.

Проверим полученные данные при помощи дополнительных данных, стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 10%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной, составим пропорцию:

1,33 < 1,4 < 2,57

Следовательно, ответ 1,4 удовлетворяет  условиям задачи.

Ответ: 1 сотка земли на ул. Солничная стоит 1,4 тыс.руб., участок в 15 сотак без улучшений составит 21 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 14.

Определить стоимость  земельного участка, наилучшим и  наиболее эффективным способом использования  которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку  и укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 4,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 500 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 22%, для земли — 16%.

 

Решение:

Стоимость земельного участка  составит:

500/0,16=  3125 тыс.руб.

 

Ответ: стоимость земельного участка составит 3125 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 15.

Определить  стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3000 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 15 р./кв.м  в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 1150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 23%.

 

Решение:

Аренда в год (валовая  стоимость) составит:

15*3000*12= 540000руб.

Недозагрузка и неплатежи  будет ровна:

(540*3)/100 = 16,2 тыс.руб.

Рассчитаем действительный валовый доход:

540 – 16,2 = 523,8 тыс.руб.

Операционные расходы  будут ровны:

1,15+ 0,85 = 2%  или (523,8*2)/100= 10,476 тыс.руб.

Чистый операционный доход  составит:

523,8 - 10,476 = 513,324 тыс.руб.

Так как ставка капитализации  ровна 23%, то стоимость двухэтажного офисного здания будет ровна:

(513,324 /0.23)*100 = 223184,35

 

Ответ: стоимость двухэтажного офисного здания равна 223184,35