Земельный кадастр и рынок земли России

В некоторых регионах покупатель земли обязан представить массу  документов.

Так например в Тульской и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.

Негативно влияет на темпы  развития земельного рынка и бюрократический  аппарат, та как документы на покупку  передаются от администрации одного уровня власти к другому. А это  отнимает массу времени.

Но вернемся к проекту  земельного кодекса. Вторгаясь в  вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение  частных инвестиций для очистки  загрязнения. Устанавливается приоритет  данного закона над всеми прочими  законами, которые приняты или  будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения  недвижимости, возможность субъектам  Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную  собственность. Российская Федерация  лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной  собственности на землю для иностранцев. Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

В целом ряде развитых стран, таких как например Англия, Германия, Голландия и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвещенная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет, зависит наше общее благосостояние. 
 

Земельный кадастр

После 1917 года земельные отношения  в России резко изменились. Одним  из первых законодательных актов  о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем этим актом была закреплена всенародная собственность  на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительскотрудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой сведенные  в единую книгу регистрационные  сведения по землепользователям, а  также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения  кадастра являлась развернутая система  регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях  городов и других поселениях (в  силу их малого влияния на планирование промышленного производства) приводили  в кадастре укрупнено и недостаточно.

Регистрацию проводили в государственных  земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной  регистрацией землепользований. Выполняли  ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

Начиная с 1955 года, был введен государственный  учет наличия и распределения  земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация  всех землепользований по единой общесоюзной  системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение  «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти были созданы  три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

После национализации российские земли  до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали  права частной собственности. Они  без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С 1989 года было принято большое  количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных  с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы, предусматривающей претворение  в жизнь новых земельных отношений, формирование многоукладности землевладения и землепользования, переход к рыночным отношениям.

В период с ноября 1989 г. По март 1990 г. Верховным советом СССР были приняты  законы об аренде, о собственности  и о земле. Эти законы разрешили  гражданам арендовать земельные  участки как внутри, так и вне  колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право владения землей, включая наследуемое право  работать на земле, но без прав купли-продажи  и залога земли.

К началу земельных реформ 1990 гг. в  России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр  как единая интегрированная система  сведений о правовом, природном и  экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики.

В конце 1990 года Верховный Совет  РСФСР одобрил пакет, состоящий  из трех законодательных актов по земельной и аграрной реформе: Закон  о крестьянском хозяйстве, Закон о земельной реформе и Закон о социальном развитии в сельской местности. Эти законы дали крестьянам право продажи земли районному Совету, обеспечили механизм наделения крестьян землей, освободили крестьянские хозяйства от госзакупок, земельного налога на 5 лет, разрешили использовать наемный труд и обеспечили гибкий максимальный размер землевладения.

С августа 1991 г. проведение аграрной и  земельной реформ осуществлялось в  границах территории всей страны. В  декабре 1991 г. вышел Указ Президента «О неотложных мерах по проведению земельной реформы» и Постановление  Правительства РФ «О порядке реорганизации  колхозов и совхозов». На основании  этих документов колхозы и совхозы  должны были принять решение о  переходе к частной собственности.

С 11 октября 1991 г. принят Закон «О плате  за землю», который установил, что  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами  платы за землю являются земельный  налог, арендная плата, плата за временное  пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные  платежи за потери сельскохозяйственного  производства, плата за пользование  земельным участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных  участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или  чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга  земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

От 19 марта 1992 г. Постановлением Правительства  Российской Федерации были утверждены новые свидетельства о праве  собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования  землей сельскохозяйственного назначения.

25 августа 1992 г. Постановлением  Правительства Российской Федерации  «О совершенствовании ведения  государственного земельного кадастра  в Российской Федерации» было  утверждено Положение о порядке  ведения государственного кадастра, признана необходимость координации  ведения земельного кадастра, обеспечения  поэтапного перехода на автоматизированный  метод получения, обработки, хранения  и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость  проведения инвентаризации земель  населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и  Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки  и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Это повлекло за собой изменение многих положений  земельного кадастра, касающихся научных  и методических основ земельной  регистрации, учета и оценки земель. Указом были введены новые формы  свидетельства на право собственности  на землю и других регистрационных  документов. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке.

Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило  главный спорный вопрос в сфере  земельных отношений. Конституция  закрепила право частной собственности  на землю в Российской Федерации  и свободу распоряжения землей как  одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

В 1994 году деятельность органов, ведающих земельным кадастром в России, была направлена на реализацию вышеуказанных  законов, указов Президента РФ и постановлений  Совета Министров РФ. К наиболее значимым документам можно отнести  Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 года «О порядке  определения нормативной цены земли», установившей ее в размере 200-кратной  ставки земельного налога на единицу  площади земельного участка.

В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы государственного земельного кадастра и регистрации  прав на землю. В субъектах РФ были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра.

В содержание земельного кадастра, в  соответствии с Федеральным законом  «О государственном земельном кадастре»  от 2 января 2000 г., включено получение  достоверных сведений о земельных  участках и территориальных зонах  как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного  и текущего учета земель, составление  баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное  управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

Земельный кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. определил, что государственный  земельный кадастр – это систематизированный  свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов недвижимости. В государственный  земельный кадастр также включают информацию о субъектах прав на земельные  участки.

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной  принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля  имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Современный Государственный земельный  кадастр призван обеспечить государство  и граждан следующей актуальной юридически значимой для развития государства  и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения  земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.

Земельный кадастр – это единая информационная система описания на бумажных и электронных носителях  всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества  в границах государства для его  административно-территориальных образований  по правам собственности, владения и  пользования, местоположению, физическим и техническим характеристикам  и параметрам, оценочной стоимости, ограничениям использования, которая  сопровождается кадастровыми картами  и индивидуальными кадастровыми номерами земельных участков.