Земельный участок как основа деятельности

 Возрождение понятия недвижимости в российской цивилистике традиционно связывается  с реформами начала девяностых годов.   

     Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.     

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс.       

  Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.     

   Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.    

   Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К  ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости .     

   В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.     

       Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.    

  Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.     

  Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.    

          По  происхождению различают объекты  недвижимости:

• - созданные природой без участия человека;
• - являющиеся результатом труда человека;
• - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

 Часто при совершении сделок с объектами  недвижимости может передаваться набор  прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.     

      В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».    

  С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо  и как источник дохода.

 Естественным, созданным природой, всеобщим базисом  любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.     

    Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.     

         Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).     

   Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).     

  С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.      

Признаки недвижимости.       

  Имея  в качестве составной части земельный  участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов . Это:     

             1) Стационарность, неподвижность.    

  Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его  перемещения в пространстве без  физического разрушения и нанесения  ущерба, что делает его непригодным  для дальнейшего использования.    

       2) Материальность.    

  Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.    

    3) Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.    

      4) Состояние потребительской формы недвижимого имущества в процессе использования не изменяется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.   

       5) Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.      

     6) Общественное значение. Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.      

       Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости .    

     Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.      

   Недвижимость  обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.     

    Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.  
 

 1.2. Типология объектов недвижимости 

 
          Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских  свойств, общественное значение. Связь  объекта недвижимости с земельным  участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в  пространстве без ущерба функциональному  назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской  формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока  эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных  отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает  интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и  технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние  и др.) - определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

           Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных  воздействий и пр.) для труда, социально-культурного  обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также  в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку  для отопления (если последняя находится  в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации  со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной  электропроводки со всей осветительной  арматурой; внутренние телефонные и  сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

 Типология сооружений.

К сооружениям относятся  инженерно-строительные объекты, назначением  которых является создание условий, необходимых для осуществления  процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для  осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

            Типология земельных участков

Земельный участок - часть  поверхности земли (в том числе  почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ) делится на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного  назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского  хозяйства, а также предназначенные  для этих целей.

Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки  и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и  иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений  и используются или предназначены  для обеспечения деятельности организаций  и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных  задач.

Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и  иное ценное значение, для которых  установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью  и не покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные  для ведения лесного хозяйства  нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли  водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для  установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса - земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности и не предоставленные  гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

 Типология участков недр

Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и  водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

По функциональному назначению:

1. Недра предоставляются  в пользование для: 

1) регионального геологического  изучения, включающего региональные  геолого-геофизические работы, геологическую  съемку, инженерно-геологические изыскания,  научно-исследовательские и другие  работы, направленные на общее  геологическое изучение недр;

2) геологического изучения, включающего поиски и оценку  месторождений полезных ископаемых;

3) геологического изучения, включающего разведку месторождений  полезных ископаемых;

4) добычи полезных ископаемых;

6) строительства и эксплуатации  подземных сооружений, не связанных  с добычей полезных ископаемых;

7) образования особо охраняемых  участков недр, имеющих научное,  культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное  и иное значение (научные и  учебные полигоны, геологические  заповедники, заказники, памятники  природы, пещеры и другие подземные  полости);

8) сбора минералогических, палеонтологических и других  геологических коллекционных материалов.

2. Участки недр могут  предоставляться в пользование  одновременно для геологического  изучения, включающего поиски и  оценку, разведки и добычи полезных  ископаемых (по совмещенной лицензии).

Типология обособленных водных объектов

Водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющие  границы, объем и черты водного  режима. В состав водного объекта  включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные  с ними дно и берега (ст. 7 ВК РФ). Как единый водный объект рассматриваются  также подземные воды и вмещающие  их горные породы. Из всей совокупности водных объектов к недвижимому имуществу  ГК РФ относит только обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) - это небольшие  по площади и непроточные искусственные  водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка.

Водохранилище - искусственное  озеро, содержащее более 1 млн. м3 воды, уровень которой регулируется специальными сооружениями (обычно плотинами).

Типология лесов и многолетних  насаждений

Среди недвижимого имущества  особое место занимают многолетние  насаждения и леса - совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой  растительности, животных, микроорганизмов  и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих  влияние друг на друга в своем  развитии и на окружающую среду. Лес  состоит из трех частей: земли лесного  фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая растительность.

Глава 2. Земельный  участок и его основы

2.1. Система показателей для описания земельного участка

             Системой показателей для описания земельного участка является:

1. Наименование субъекта земельного  права – юридического или физического  лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо  и финансовые реквизиты.

2. Адресные ориентиры – район  (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома  и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и  удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство,  договор аренды и т.д.).

4. Категория земель, целевое назначение  и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок;  площадь фактическая в том  числе постороннего пользования  (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны  и/или зоны с особым режимом  использования в пределах земельного  участка.

8. Вид земельного права (собственность  – частная, государственная и  др., пользование).

9. Поверхностный и подпочвенный  слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство  (подводы электроэнергии, воды)

              Паспорт земельного участка должен содержать:

-     экспликацию земель – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

-   размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

-    расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

-     балансовую стоимость строений сооружений и насаждений;

-    общую стоимость земельного участка и строений;

-     налог на стоимость недвижимости;

-     инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень      грунтовых вод);

-    экологические показатели;

-    градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

-     залежи полезных ископаемых.

2.2. Землеустройство и правовые основы

 
            Существенная сторона землеустройства заключается в том, что оно всегда имеет правовое содержание. Это выражается в отнесении земельного участка к определенной категории, установлении целей, задач и режима землепользования, определении прав и обязанностей землевладельца, землепользователя (или арендатора), установлении ограничений и обременений (сервитутов). В определенном законом порядке оформляется землеустроительная документация и осуществляется землеустроительный процесс, то есть порядок проведения землеустройства и его регламентация.

Правовой основой  землеустройства является Конституция  РФ, земельный кодекс, федеральные  законы, законы субъектов Федерации, подзаконные нормативные акты, ведомственные  положения, инструкции, методические и  технические указания.

Конституция декларирует  общий характер земельных отношений: виды и формы собственности на землю, права и обязанности граждан, порядок распоряжения земельными ресурсами  и другие фундаментальные основы земельного строя.

Земельный кодекс - это систематизированный свод норм земельного законодательства, регулирующий земельные отношения в целом. Земельным кодексом определяется официальное  понятие землеустройства и его  содержание, устанавливаются землеустроительные действия, дается общая регламентация  землеустроительного процесса. Помимо земельного кодекса прямое отношение  к землеустройству имеют нормы  гражданского, лесного и ряда других кодексов РФ.

Среди законов - нормативных актов, принятых Законодательным  Собранием, особое значение для осуществления  землеустроительных мероприятий имеют  законы «О землеустройстве» (2001) и «О земельном кадастре» (2000). Закон «О землеустройстве» определяет основные понятия, задачи и содержание мероприятий, обязательность и основания проведения землеустройства, условия государственного регулирования, контроля и экспертизы землеустроительной документации, а также другие важнейшие положения. Закон «О земельном кадастре», регулируя систему регистрации землепользований, учета и оценки земель, также непосредственно относится к землеустройству в той его части, которая направлена на осуществление земельного кадастра.

Все подзаконные  нормативные акты должны соответствовать  действующим законам. К подзаконным  акта относятся: указы Президента РФ, постановления правительства, распоряжения министерств и ведомств, приказы, инструкции, методические и технические  указания, а также распоряжения местных  органов власти по вопросам, отнесенным к их компетенции.

В отличие от законов, устанавливающих общие  нормы для всей территории Российской Федерации, подзаконные акты могут  иметь временный характер, ограниченность действия на определенной территории или в рамках какого-либо ведомства. Они касаются, в основном, конкретных землеустроительных мероприятий.

Среди подзаконных  актов особое место занимают инструктивные  материалы: инструкции, методические рекомендации и др. Инструкция - это руководящие  указания, свод правил, устанавливающих  порядок и способ выполнения какой-либо работы. Методические указания и технические  рекомендации разрабатываются на основе инструкции в целях оказания методической помощи исполнителям работы, обеспечения  единообразия ее результатов по форме  и содержанию. Инструктивные материалы  издаются руководящими организациями  в центре и на местах: министерствами, ведомствами, управлениями и др.

Таким образом, правовое содержание землеустройстроительные  действия приобретают в силу того, что производятся во исполнение законов, инструкций и указаний компетентных государственных органов. Землеустройство проводится в обязательном порядке, если изменились границы землепользования, вновь предоставлен или изъят земельный участок, проводится перераспределение земель в границах сельскохозяйственного предприятия или же существенно изменяется режим использования части предоставленных земель. Также обязательно проведение землеустройства, если выявлены нарушения земель, заметно проявляются процессы эрозии, подтопления, заболачивания и другие негативные процессы.

В соответствии с законом, основаниями для проведения землеустройства являются решения  федеральных или местных органов  власти, договоры о проведении работ  с землевладельцами и землепользователями, а также судебные решения. Независимо от этого, утвержденные в установленном  порядке землеустроительные решения  являются обязательными для всех организаций и граждан (независимо от формы собственности на землю).

            Список законов и нормативно правовых актов, регулирующих отношения при проведении землеустройства.

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства  осуществляется законами и иными  нормативными правовыми актами.

I. Федеральные законы, законы  Российской Федерации, законы  РСФСР:

- Земельный кодекс РФ  от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.) (гл. XI. Мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр. Ст. 68, 69);

- Градостроительный кодекс  Российской Федерации от 7 мая  1998 г. N 73-ФЗ (в ред. от 10 января 2003 г.);

- Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 4, 17);

- Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон об охране окружающей среды);

- Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (глава 4. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности);

- Закон о земельном  кадастре;

- Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (предусматривает реализацию землеустроительных мероприятий при осуществлении историко-культурной экспертизы);

- комментируемый Закон.

Можно также выделить ряд  иных федеральных законов, в которых  затрагиваются вопросы землеустройства, например:

а) по вопросам финансирования землеустройства:

- Закон РФ "О плате  за землю" (в ред. от 20 августа  2004 г.) (ст. 24);

- Закон РСФСР "О социальном  развитии села" (в ред. от 28 апреля  1993 г.) (ст. 13);

- Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ "О федеральном бюджете на 2004 год" (в ред. от 28 июля 2004 г.);

б) по вопросам организации  проведения работ по землеустройству:

- Закон о местном самоуправлении  в РФ (в ред. от 8 декабря 2003 г.) (п. 12, 13 ст. 60);

- Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) "О геодезии и картографии".

II. Законы и иные нормативные  правовые акты субъектов Российской  Федерации:

- земельное законодательство  субъектов РФ (в соответствии  с Конституцией РФ земельное  законодательство находится в  совместном ведении Российской  Федерации и субъектов Российской  Федерации).

III. Подзаконные нормативные  правовые акты. Указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ, ведомственные акты имеют  определенное значение в регулировании  земельных отношений. Они восполняют  пробелы, которые остаются в  земельном законодательстве, конкретизируют  или развивают нормы законодательных  актов:

- Постановление Правительства  РФ от 19 ноября 2002 г. N 833 "О государственном земельном контроле";

- Постановление Правительства  РФ от 11 июля 2002 г. N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства";

- Постановление Правительства  РФ от 7 июня 2002 г. N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства";

- Постановление Правительства  РФ от 26 апреля 2002 г. N 273 "Об утверждении Положения о контроле за проведением землеустройства";

- Постановление Правительства  РФ от 18 июля 2000 г. N 537 (в ред. от 1 августа 2001 г.) "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России";

- Постановление Правительства  РФ от 12 июля 1993 г. N 659 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам";

- Приказ Роскомзема от 2 августа 1993 г. N 38 "О проведении инвентаризации земель";

- Приказ Госкомзема РФ  от 3 марта 1998 г. N 28 "Об организации конкурсов (торгов) на проведение проектно-изыскательских работ, связанных с использованием земель";

- Приказ Роскомзема от 26 апреля 1994 г. N 32 "Об организации комплексных проверок использования земли";

- Приказ Минприроды РФ  от 25 мая 1994 г. N 160 "Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России";

- Приказ Госстроя РФ  от 2 августа 1999 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях";

- Приказ Росземкадастра  от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г. N П/301) "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (вместе с "Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки") (зарег. в Минюсте РФ 20 июня 2001 г. N 2753);

- Приказ Росземкадастра  от 15 июня 2001 г. N П/117 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (вместе с "Требованиями к кадастровому делению") (зарег. в Минюсте РФ 2 июля 2001 г. N 2776);

- Приказ Росземкадастра  от 13 июня 2001 г. N П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (вместе с "Требованиями к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. ГЗК-1-Т.О-06-02-01") (зарег. в Минюсте РФ 20 июня 2001 г. N 2757);

- Приказ Росземкадастра  от 3 июля 2001 г. N П/129 "Об упорядочении нормативных правовых актов Росземкадастра по вопросу ведения Государственного земельного кадастра";

- Приказ Росземкадастра  от 23 октября 2000 г. N 38-1 "Об отмене Инструкции о порядке формирования и учета кадастровых номеров земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости";

- Приказ Росземкадастра  от 14 сентября 2000 г. N 20 "Об упорядочении работ по установлению (восстановлению) границ земельных участков, занимаемых предприятиями и учреждениями федерального железнодорожного транспорта" (зарег. в Минюсте РФ 24 октября 2000 г. N 2426);

- Приказ Росземкадастра  от 17 августа 2000 г. N 10 "О территориальных органах и подведомственных организациях Федеральной службы земельного кадастра России".

Правовые подзаконные  акты:

- письмо Роскомзема от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240 "О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли";

- письмо Роскомзема от 14 мая 1996 г. N 5-16/1004 "О порядке выкупа земельной доли";

- письмо Роскомзема от 16 января 1995 г. N 2-12/77 "О структуре кадастровых карт и планов земель";

- письмо Роскомзема от 9 ноября 1994 г. N 2-12/1749 "Пояснения к Техническим требованиям к плану участка";

- "Технические требования  к плану участка" (утв. Роскомземом  от 11 июня 1993 г., с изм. от 9 ноября 1994 г.). В дополнение к данному документу установлено, что Технические требования к плану участка следует применять только при купле-продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации;

- письмо Роскомзема от 28 декабря 1994 г. N 1-16/2096 "О порядке определения нормативной цены земли";

- письмо Роскомзема от 10 января 1992 г. N 3-15/51 "О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан";

- письмо Роскомзема от 27 марта 1995 г. N 3-15/582 "О Методических рекомендациях по выявлению деградированных и загрязненных земель";

- письмо Роскомзема от 29 июля 1994 г. N 3-14-2/1139 "О Методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель";

- "Инструкция по межеванию  земель" (утв. Роскомземом 8 апреля  1996 г.).

В части, не противоречащей действующему российскому законодательству, остается в силе и ряд актов  СССР по вопросам землеустройства. К  ним относятся:

- Постановление Совмина  РСФСР от 10 апреля 1975 г. N 225 "Об улучшении организации выполнения и повышении качества проектно-изыскательских работ по землеустройству";

- Постановление Совмина  РСФСР от 23 марта 1966 г. N 286 "О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах";

- Постановление ЦИК СССР  от 15 декабря 1928 г. "Об утверждении общих начал землепользования и землеустройства";

- "Общие начала землепользования  и землеустройства" (утв. Постановлением  ЦИК СССР от 15 декабря 1928 г.).

В завершение комментария  данной статьи необходимо отметить, что  многие указы Президента РФ, регулировавшие земельные отношения, утратили свою силу в связи с принятием Земельного кодекса РФ и других федеральных  законов, тем самым завершив столь  нужную миссию по "латанию пробелов" на этапе формирования нового земельного законодательства.

Другой немаловажный момент, на который следует обратить внимание: в случае коллизий норм комментируемого  Закона и норм иных законов (включая  Земельный кодекс РФ), регулирующих землеустроительные отношения, следует  применять нормы ФЗ "О землеустройстве" как Закона специального. Остальные  законы будут являться общими по отношению  к комментируемому Закону в сфере  землеустройства.

Заключение

                Земельное законодательство Российской Федерации, регулирует общественные отношения в области использования и охраны земель. Под его функциональным воздействием формируется земельный правопорядок на всей территории России, в пределах территорий субъектов Федерации и муниципальных образований. Земельный правопорядок - важное условие хозяйственной и иной деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Сейчас Россия решает задачу завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.