Ипотечное кредитование

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: сумма кредита и размер банковского процента; порядок и сроки выдачи кредита; порядок и сроки погашения процента; описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
• контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды  более высокого процента. При нарушении  повторных сроков погашения кредита  ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залог.⁷

2. Оценка кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании.

Одним из основных видов рисков на рынке ипотечного кредитования в РФ является кредитный  риск, в частности – риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков. Для  управления этим аспектом кредитного риска банки проводят оценку кредитоспособности заемщиков – андеррайтинг заемщиков. Андеррайтинг заемщика- оценка вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки. Существует два основных метода оценки кредитоспособности:

• «ручной» андеррайтинг (решение о выдаче кредита принимается сотрудником или сотрудниками банка на основе их опыта, знаний, анализа документов заемщика и проверки предоставленных заемщиком сведений);
• андеррайтинг с использованием автоматизированных систем принятия решений – скоринговых систем (решение о выдаче кредита принимается сотрудником / сотрудниками банка на основе интегральной балльной характеристики заемщика, вычисляемой скоринговой системой по известным характеристикам заемщика).⁸

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям: проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика; проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика; проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования); проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога; проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества. Данную деятельность в ипотечной кредитной организации проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст). Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

• заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;
• премии;
• доходы от работ по совместительству;
• доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
• доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты и стипендии;
• чистый доход в форме арендной платы;
• алименты и пособия на детей;
• ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного  ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу  проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя  достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения  доходов предприятия клиента, а  также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В  настоящее время в структуре  расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

1. ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);
2. ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;
3. ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, другие налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;
4. регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
5. расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
6. другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.⁹

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки. Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки. Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита  в банках и ипотечных кредитных  учреждениях относят: среднемесячный доход заемщика; ежемесячные обязательства заемщика; оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества; срок кредита; процентная кредитная ставка. На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита. Определяем максимально допустимую сумму ипотечного кредита по формуле:

, где

R – сумма ежегодного платежа; i – ставка процента по кредитному договору;    n – срок кредита; D – сумма кредита.

При ипотеке  расчет платежей может проводится по аннуитетной схеме или по схеме  выплат с переменной процентной ставкой.Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая  отдается в счет погашения ипотечного кредита.Аннуитентные платежи в  России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета  заемщика, так как все время  составляют одну и ту же сумму.

Общая сумма выплат P(t) по кредиту в каждый период определятеся по формуле:

                                     P(t) = Cr *r(1+r)^T / (1+r)^T-1, где

P(t) – ежегодная сумма выплат; Cr – сумма кредита;  r – процентная ставка по кредиту; Т – срок кредита (лет).¹⁰

Весьма  распространены и кредиты с переменными  выплатами. С точки зрения банков удобным инструментом, позволяющим  снизить процентный риск, является кредит с переменной процентной ставкой, уровень которой привязывается к определенному индексу, часто к ставке LIBOR (для кредитов в иностранной валюте), MosPrime (для кредитов в рублях) или ставке по государственным облигациям. Обычно ставка по такому кредиту состоит из двух частей: фиксированной маржи банка и регулярно изменяющегося индекса денежного рынка. Переодичность пересмотра процентной ставки определяется при заключении кредитного договора и, как правило, проводится раз в шесть месяцев или раз в год. Нередко устанавливаются границы изменения процентной ставки по отношению к первоначальной. Теоретически ценообразование по ссудам на основе плавающей процентной ставки имеет некоторые преимущества.

Во-первых, кредиты с плавающей процентной ставкой более дешево обходятся заемщику, чем ссуды с фиксированной ставкой, так как в неиндексируемую цену кредита банк обычно закладывает все возможные риски изменения ситуации на рынке, попросту завышая ее.

Во-вторых, плавающая ставка позволяет заемщику вовремя реагировать на улучшение ситуации на рынке. Есил ситуация на финансовом рынке складывается менее благоприятно, чем на момент заключения кредитной сделки, заемщик имеет возможность рефинансирования ссуды в другом банк или на других условиях.

3. Участники ипотечного кредитования.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости.

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение Единого государственного реестра прав на недвижимость. Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. На рис.5 (прилож.4) представлена схема, иллюстрирующая порядок государственной регистрации ипотеки.Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки  и  внесению  изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие.¹¹