Ипотечное кредитование

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Талица 1 Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметрыНемецкая модельАмериканская модельСтоимость привлекаемых банком ресурсовНиже рыночныхРыночнаяПолучение кредитаПосле прохождения сберегательной стадииСразу после обращения в банкФорма привлеченных ресурсовСберегательные (депозитивные) счетаОбеспеченные ипотекой ценные бумагиОсновная форма государственной поддержкиПремиальные выплаты по вкладамГосударственные гарантии по закладнымОбъемы кредитованияОграничены объемом сбереженийОграничены платежеспособностью заемщикаНагрузка на бюджетПостоянноНа 1 этапе при становлении системы рынкаСроки кредитования8-10 летОт 15 до 30 летСумма кредитадо 45% от стоимости квартирыДо 100% стоимости квартиры

Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде. [ 94; 99]

ГЛАВА 2. ПОТЕНЦИАЛ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Текущее состояние рынка  ипотечного кредитования в России

В соответствии с данными банка России жилищное кредитование в 2010 году восстанавливалось - было выдано 301 035 займов (в 2,3 раза больше, чем за 2009-й) на сумму 378,9 млрд руб. (почти в 2,5 раза больше), сказано в аналитическом отчете АИЖК. Эксперты объясняют всплеск в конце года эффектом сезонности. За год средний размер кредита увеличился на 7,7% - с 1,17 до 1,26 млн руб., что отражает динамику роста реальных располагаемых доходов населения (по данным Росстата, на 4,3%) и цен на жилье (в номинальном выражении, без учета инфляции, на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года). Средневзвешенная ставка рублевых кредитов (около 99% в общем количестве) постепенно снижалась, достигнув к январю 13,1%, тогда как в 2009-м этот показатель равнялся 14,3%. Специалисты АИЖК обращают внимание на то, что основное сокращение ставок пришлось на начало и конец года. Причем если в I квартале динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ, так как с 1 января 2010 года перестали учитываться "дорогие" кредиты 2009-го, то снижение в IV квартале стало результатом комплекса мер, приведших к уменьшению ставок крупнейшими банками летом 2010 года, что в свою очередь сказалось на показателях IV квартала. Ставки по рублевым кредитам, выданным в декабре, составили 12,5%, снизившись за квартал на 0,7%. Темпы сокращения ставок в IV квартале являются самыми высокими в 2010 году. В первом полугодии 2008-го средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%, то есть ставки вплотную приблизились к историческому минимуму, зафиксированному в I квартале 2008 года - 12,4%. "Дальнейшая динамика будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и монетарной политики Банка России. Если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки, возможно, станут самыми низкими за всю историю жилищного кредитования в РФ", - подчеркивают в АИЖК.

Однако итоговый обзор специалистов компании "Кредитмарт" отличается от официального отчета АИЖК. Проанализировав предложения 25 крупнейших ипотечных банков, эксперты пришли к выводу, что среднерыночная ставка в декабре 2010 года по отношению к ноябрю увеличилась на 0,15% - до 15,34%. По сравнению с декабрем 2009-го, когда ставка была зафиксирована на уровне 17,58%, снижение по рублевым кредитам составило 2,24%. В декабре 2010 года среднерыночная ставка в долларах США увеличилась на 0,09% и составила 12,88%. Снижение по сравнению с декабрем 2009-го (14,36%) - 1,48%. По данным компании, в декабре 2010 года ипотеку на приобретение вторичного жилья предлагал 21 банк. Целевые кредиты под залог имеющей недвижимости и на покупку дома с участком на вторичном рынке предоставляли 19 финансовых организаций. Предложение программ с плавающими ставками было ограниченным. За декабрь среднерыночная ставка по данной категории в рублях снизилась до 12,33% (ноябрь - 13,33%), в долларах - до 11,3% (11,4%). Таким образом, по сравнению с декабрем 2009 года (14,45%) уменьшение среднерыночной ставки по программам с плавающими ставками в рублях составило 2,12%.

По данным "МИЭЛЬ-Брокеридж", сумма кредита, привлекаемого во второй половине 2010 года для покупки квартиры в Московском регионе, в среднем, составляла 3,29 млн рублей, минимальный размер первоначального взноса - 20%. Некоторые финансовые организации по особым партнерским условиям предлагали 10-15% от стоимости залога (например, Райффайзенбанк, Транскапиталбанк, Собинбанк). Средняя цена покупаемой по ипотеке квартиры - 6,12 млн руб. "Во время кризиса ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002-2004 годов. Однако понимание того, что кризис не вечен, стимулировало в конце 2009-го - начале 2010-го более лояльное отношение банков к заемщикам. Оставшиеся на рынке (а это, бесспорно, сильнейшие игроки) улучшают условия. Конечно, они еще далеки от докризисных, однако уже сейчас можно найти что-то интересное" - комментирует руководитель отделения, департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья" Оксана Растрыгина.

Специалисты компании "Кредитмарт" выделяют два наиболее важных момента для рассматриваемого рынка: улучшение условий и смягчение требований к заемщикам. Первоначальный взнос по кредитам на покупку вторички достиг практически докризисного уровня (10%), хотя в начале 2010 года составлял 30%. Сроки увеличились с 10-15 лет до 25-30. Был отменен мораторий на досрочное погашение, в некоторых случаях - комиссия за досрочное погашение. Увеличилась максимальная сумма кредита, кое-где почти в два раза. В рамках смягчения требований к заемщикам банки снова стали принимать в качестве подтверждения дохода справки в свободной форме и рассматривать доходы со заемщиков, а также увеличили возможную сумму. Возобновились практически все виды программ, а именно: на покупку загородной недвижимости и новостроек, целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости, земельные займы, рефинансирование кредитов других банков, а также собственных кредитов.

Признаком восстановления рынка специалисты АИЖК считают снижение доли просроченной задолженности в декабре с 4% до 3,7%. Основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно уменьшился объем дефолтной (90 дней+; на 6,3 млрд руб.) и "технической" (1-30 дней; 5,8 млрд) задолженности. По данным ЦБ РФ, за 2010 год объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил более 92%.

Недавно премьер-министр России Владимир Путин заявил, что за 2011 год в России планируется выдать 540-580 млрд руб. ипотеки. В 2012-м намечено довести этот объем до 600 млрд, рынок жилищного кредитования вернется к показателям 2008 года, уверен премьер. На поддержку рассматриваемой сферы, а также рефинансирование кредитов выделено 250 млрд руб., задействованы возможности Внешэкономбанка и АИЖК.

По данным Пенсионного фонда РФ, в 2010 году было подано 220 тыс. заявлений на общую сумму 15,34 млрд руб. об использовании материнского капитала для оплаты части кредита. В 2011-м и далее средства материнского капитала можно продолжать направлять на погашение жилищных займов (в т.ч. ипотечных) вне зависимости от даты их получения, а также вне зависимости от возраста ребенка, который дал право на материнский капитал. Размер последнего ежегодно индексируется государством, с 1 января 2011 года он составляет 365 698 руб. В столице средства можно использовать на социальную ипотеку, которую совместно с программой правительства города "Социальная ипотека" предоставляет КБ "Московское ипотечное агентство". Общий объем предоставленных средств за время действия программы на 14 февраля превысил 6 млрд 700 млн руб., в 2010 году выдано 2 730 социальных кредитов на общую сумму более 1 млрд руб.

Кроме того, Сбербанк ввел в действие новую программу "Ипотека с государственной поддержкой", согласно которой займы выдаются на приобретение строящихся или готовых жилых помещений у юридических лиц (девелоперов, инвесторов) по пониженной ставке - не более 11%. Эксперты прогнозируют во второй половине года рост ипотеки до докризисного уровня: "Ставки, может, и опустились, но очень незначительно, а время уходит, цены растут. И когда люди это осознают, пойдут за кредитами более активно", - резюмирует Д. Кук. [110; 119]

.2 Проблемы развития ипотечного  кредитования

В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что растут доходы населения, уменьшается степень недоверия к ипотеке со стороны заёмщиков и продавцов недвижимости, увеличивается ипотечная доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.

С 2002-го по 2006-й годы валовый объем выданных кредитов на ипотеку в нашей стране вырос более чем в 16 раз. По данным Банка России, на апрель 2007 года в России насчитывалось 673 организации, предоставляющих ипотечные кредиты, но большая часть сектора принадлежит трём десяткам банков, которые фактически являются двигателями ипотеки. В 2006 году объем задолженности по кредитам в рублях превысил объем задолженности по кредитам в валюте, чего ранее не происходило.

Несмотря на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходимо убрать возможность "отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества". В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без шороховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.