Кадастровая оценка ТЦ "МираМикс"

РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

 

В данной курсовой работе я провел кадастровую оценку торгового здания ТЦ «МираМикс», расположенного по адресу проспект Мира, 36. Данное здание было построено в сентябре 2011 года, имеет 2 надземных и 1 цокольный этаж, и торговую площадь 12300 кв.м..

В соответствии с п. 19 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы  или обосновать отказ от использования  того или иного подхода¹.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный  подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая  прогнозировать будущие доходы, которые  объект оценки способен приносить, а  также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного  подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и  моменты их получения.

Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен²:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих  потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить  процедуру приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

Пункт 21 Федерального стандарта  оценки №1 (ФСО-1) предусматривает возможность  использования доходного подхода  только в случае, «когда существует достоверная информация, позволяющая  прогнозировать будущие доходы, которые  объект оценки способен приносить, а  также связанные с объектом оценки расходы».

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является  точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применение затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Сравнительный подход базируется на информации о  рыночных сделках, или цен предложений, опубликованных в специализированных источниках, и основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за  конкретное имущество больше, чем обойдется другое имущество  на рынке, обладающего такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен³:

а) выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы  сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в  зависимости от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При  внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать шкалу  корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут  иными. Шкала и процедура корректирования  единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования  значений единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных  значений единиц сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Пункт 22 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО-1) предусматривает возможность  использования сравнительного подхода  только в случае, «когда существует достоверная и доступная для  анализа информация о ценах и  характеристиках объектов-аналогов».

РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

 

Для определения  кадастровой стоимости здания ТЦ «МираМикс» я использовал доходный и сравнительный подходы.

 

Исходя  из сравнительного подхода, я предположил, что стоимость аренды 1 кв.м. площади в ТЦ «МираМикс» составляет от 6 тыс.р. в год до 60 тыс.р. в год. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет  33 тыс.р. в год.

 

Зная  торговую площадь здания (12300 кв.м.), я получил годовую прибыль  со сдачи площадей:

 

12300 кв.м.  х 33000 рублей = 405000000 рублей

 

Далее мы рассчитали прибыль на перспективу (5 лет):

 

405000000 рублей   х   5 лет = 2029500000 рублей

 

Также арендатор  выплачивает ежегодно сумму на проведение ремонта в здании в размере 2100р. за кв.м. (годовая выплата со всех площадей составляет 25830000 р.). За 5 лет  эта выплата составит 129150000р..

 

Таким образом  я могу рассчитал общую сумму  от сдачи в аренду торговых площадей:

2029500000рублей+129150000рублей=2158650000рублей

 

Эту сумму  мы принимаем за кадастровую стоимость  объекта.

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе, мной была проведена оценка кадастровой стоимости здания ТЦ «МираМикс». Кадастровая оценка объектов недвижимости направлена на установление ценности объекта в денежном выражении  или стоимость права присвоения удобств и выгод его использования. Главное отличие кадастровой  оценки от других видов оценки это  то, что результаты используются для  целей налогообложения и то, что  проводится она методами массовой оценки. Кадастровая стоимость – это альтернатива рыночной оценке, когда невозможно в установленный срок произвести справедливую рыночную сразу очень большого перечня объектов, что связано с большим количеством объектов, а также отсутствием достоверной рыночной информации для некоторых категорий участков из-за неразвитости рынка или из-за других причин. Именно тогда государство прибегает к кадастровой оценке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №256 от 20.07.2007 г.

² Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО№1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к оценке»,  утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №256 от 20.07.2007 г.

³ Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО№1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к оценке»,  утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №256 от 20.07.2007 г.