Качественные и количественные характеристики недвижимости

Тема 2. Качественные и количественные характеристики недвижимости

 

  Подготовила:  Сатанова Дина

                           Оценка 244 гр.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике, ибо  недвижимость – важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок  товаров и услуг и т. д. для  своего существования должны иметь  или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

 

 

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую  систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять  разнообразные потребности людей  в соответствии с функциональным назначением. Свойство — объективная  особенность объекта, проявляющаяся  при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько  свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому  объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех  видов:

 

- физические характеристики  земельного участка, зданий и  сооружений;

- имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

- экономические  показатели спроса, стоимости, цен,  доходности и занятости населения  и др.;

- состояние внешней  среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных  объектов», сейсмичность, гидрография  и др.

 

Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В  первую очередь следует провести идентификацию объекта — проверить  почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер  участка.Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадаст­ровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на тер­ритории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраня­ется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Основные признаки группировки зданий:

1.Этажность (одноэтажное,  двухэтажное, многоэтажное).

2.Вид освещения  (естественное, искусственное, совмещённое).

3.Система воздухообмена  (естественная, механическая, кондиционирование).

4.Температурный  режим (отапливаемые, неотапливаемые).

5. Вид строительного  материала (каменные, деревянные, саманные, глинобитные, смешанные).

6.Капитальность  (особокапитальные,обыкновенныеоблегчённые,рубленные).

7.Срок службы, лет(100, 80, 65, 40,20)

 

1.ГРУППИРОВКА И  ОПИСАНИЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 

 

Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования  и многим другим показателям. Все  здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и  общественные, которые по признакам  этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основных категории: престижные, массовые, пятиэтажки (хрущевки) и элитные (люкс). Престижные – современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками.

 

 

 

Массовые – современные  блочные и панельные дома 12, 14, 17 и 22 этажей в различных районах  города.

Пятиэтажки –  панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.

Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений.

Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению в 21 и 16 групп.

 

 

Физическое состояние  здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:

 

- наименование здания  или сооружения (производственное, жилое, общественное);

- площадь, м2; объем,  м3; высота, м;

- материал стен, крыш, перекрытий;

- время постройки;

- перечень дефектов  по видам и размеру;

- экспертная оценка  стоимости элементов и всего  здания.

Эксплуатационные  качества зданий и сооружений характеризуют  следующие параметры:

 

Конструктивная  надежность и физическая долговечность:

- Прочность и  устойчивость конструкции;

- Влаго- и морозоустойчивость;

- Водонепроницаемость  и др.

 

 

Функциональное  соответствие:

- Удельные площади  и кубатура;

- Температурно-влажностной  режим в помещениях;

- Термичность, звукоизоляция;

- Эстетичность, эргономичность. экологичность, безопасность в использовании и др.

 

 

Архитектурно-планировачное соответсвие назначению:

- Отношение нормируемой  (рабочей) площади к общей;

- Отношение строительного  объема к рабочей площади;

- Отношение площади  ограждающих конструкций к общей  площади здания;

- Комфортабельность

 

 

Экономичность строительства  и эксплуатации:

 

- стоимость возведения  строения;

- эксплуатационные  затраты;

- доходность использования.

Безопасность эксплуатации – это степень защищенности людей  от воздействия опасных и вредных  факторов, возникающих при пользовании  объектом. После физической и экономической  характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне  – в ближайшем окружении. Для  этого дается оценка качества местоположения недвижимости, которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в  данном районе типу строений и близостью  к экономической среде. Вместе эти  две характеристики составляют ситус и экономическое положение объекта.

 

Важными факторами  при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические  условия. Большое значение могут  приобретать многообразные влияния  окружающей естественной среды на жизнедеятельность  людей, находящихся в них.

2.ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ  СВОЙСТВА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

 

Центральное место  в системе недвижимого имущества  занимает земля - естественный, созданный  самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений  является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи - части природы, и  только с развитием человеческого  общества она стала и средством  производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений  людей.

 

 

В системе недвижимости объектом экономических отношений  являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые  в государственном земельном  кадастре и в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

 Земельные участки  бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается,  если он может быть разделен  на части, каждая из которых  после раздела по своему размеру  образует самостоятельный земельный  участок с прежним целевым  назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный  участок невозможно разделить  на таких условиях, он признается  неделимым. Например, не подлежат  разделу по закону земли фермерского  хозяйства между несколькими  наследниками.

 

 Разрешенное  использование земельного участка  - это использование его с учетом  целевого назначения, установленных  органами власти ограничений  и обременении по:

 

- плотности, высоте  и глубине застройки в соответствии  с градостроительными нормами  и правилами; 

- размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и  других зданий и сооружений  в соответствующих зонах; 

- способам использования  земельного участка и запрещению  приемов, ведущих к снижению  плодородия почв или ухудшению  окружающей среды; 

- предельно допустимым  нормам нагрузки на природную  среду и сохранению земельных  насаждений;

- видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние  на здоровье человека или его  безопасность и др.

Описание земельного участка производится по системе  показателей, включающей:

 

- Наименование субъекта  земельного права - юридического  или физического лица с указанием  точного адреса, документов, удостоверяющих  лицо и финансовые реквизиты. 

- Адресные ориентиры  - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

- Документы, устанавливающие  и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство,  договор аренды и др.).

- Категория земель, целевое назначение и фактическое  использование

- Код классификатора  земель.

- Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право  на участок; площадь фактическая,  в том числе постороннего пользования  (глубина, ширина, форма).

- Площадь санитарно-защитной  зоны и (или) зоны с особым  режимом использования в пределах  земельного участка. 

- Вид земельного  права (собственность - частная,  государственная и др., пользование).

- Поверхностный  и подпочвенный слой, ландшафт, контуры  и топография.

- Улучшения и  инженерное обустройство (подводы  электроэнергии, воды и др.).

 Более подробно  можно охарактеризовать земельный  участок по данным его паспорта, который содержит:

 

- эксплуатацию земель - застроенная территория, площади  под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими  сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и  водными поверхностями;

- размер земельного  налога или арендной платы  с единицы площади;

- расчетную и  рыночную стоимость земельного  участка; 

- балансовую стоимость  строений, сооружений и насаждений;

- общую стоимость  земельного участка и строений;

- налог на стоимость  недвижимости;

- инженерно-технические  характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

- экологические  показатели;

- градостроительные  характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.;

- залежи полезных  ископаемых.

По потребительским  свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд традиционно  делится на семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо  охраняемых территорий (природоохранного, рекреационного, историко-культурного  назначения; лесного, водного фондов и запаса. Центральное место среди  всех категорий занимают земли сельскохозяйственного  назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости. Другие основные целевые категории земель также внутренне не однородны. Они  включают в себя земли, имеющие различное  потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в  пределах общего правового статуса  соответствующей категории.

 

Самая последняя  это категория земель - служит резервом и может выделяться для различных  целей.

 

По уровню хозяйственной  освоенности земельные участки  могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под  объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими  выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или  градостроительным требования; свободными.

 

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие  пашни, сенокосов, пастбищ и др. - являются решающими для сельскохозяйственного  производства и лесного хозяйства. Единицей измерения количества земли  как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п.

 

В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает  на рынке преимущественно одним  или целой совокупностью своих  потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения  на рынке. Цена земли полностью формируется  спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на земле.