Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Объект кредитования – конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Возможны различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования. Например, ссуда может предоставляться на:

* строительство жилья  под залог жилья;

* строительство жилья  под залог земельного участка;

* приобретение земельного  участка под залог жилья;

 
* приобретение земельного участка  под залог имеющейся земли  и т.д.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами:

2.1. кредит с шаровым  платежом;

2.1.1. с замораживанием % выплат до истечения срока;

2.1.2. с выплатой только  процентов:

2.1.3. с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом. 
2.2.Пружинный, или с фиксированным платежом от основной суммы.

2.3. С участием в:

2.3.1. доходах;

2.3.2. приросте стоимости.

2.4. С нарастающими платежами

2.5. С обратным аннуитетом

2.6. С переменной ставкой

2.7. Канадский ролл-овер

2.8. Завершающая ипотека

2.9. С выплатой добавленного процента

1. Постоянный ипотечный кредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае – процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. 
2. Кредиты с переменными выплатами предусматривает разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

2.1. Кредиты с шаровым  платежом – предполагают единовременный  итоговый (шаровой) платеж.

2.1.1. Кредиты с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока – не предусматривают  каких-либо выплат как в погашение  основного долга, так и срочных процентов (все в конце срока). Использование ограничено, прибегают спекулянты земли, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, % и получить прибыль.

2.1.2. Кредиты с выплатой  только % - разновидность шарового платежа, шаровой платеж основной суммы в конце срока, а % - регулярно в течение срока кредита.

2.1.3. Кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом – разновидность кредитов  с шаровым платежом, предусматривающими частичную амортизацию до конца срока кредита.

2.2. Пружинные кредиты  предполагают регулярные равные  выплаты в счет погашения основного  долга (первые 4 года – выплаты  только %, в последующие три - % и основной долг).

2.3. Кредиты с участием  применяются при финансировании доходной недвижимости. Близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и % по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

2.4. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью (для кредитования молодых семей, имеющих в начале кредитования доход меньший, чем конце).

2.5. Кредит с обратным  аннуитетом – снижение выплат  по кредиту в конце срока  или их прекращение (сопоставимы  с замороженными кредитами). Используются  для финансирования пожилых арендодателей.

2.6. Кредиты с переменной ставкой – обычно привязаны к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты; позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

2.7. Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками % через заранее оговоренные промежутки времени. Разновидность – кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки %.

2.8. Завершающие ипотеки являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть состоит в том, что под уже аккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки при этом выше, чем по первому кредиту.

2.9. Кредиты с добавленной  % ставкой предусматривают отнесение  % на основной долг, а результат  делится на число периодов  погашения для выявления величины  очередного платежа. Используются  при кредитовании личной собственности (авто и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Оценка эффективности  привлечения заемного капитала 
Сделки с недвижимостью требуют, как правило, крупных и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов => необходимо привлечение заемного капитала наряду с собственным (например, кредиты банков).

Использование заемных  средств должно происходить на основе оценки эффективности привлечения  заемного капитала. 
Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового левереджа (leverage – рычаг). Различают положительный, отрицательный и нейтральный левереджи. 
Если ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных средств, превышает % по кредиту, левередж считается положительным.

Доход = % по привлеченному  кредиту – левередж нейтральный. 
Привлекая заемные средства в дополнение к собственным, инвестор предполагает не только приобрести делаемый объект недвижимости, но и получить наибольшую отдачу на собственный капитал. => Привлечение заемного капитала будет эффективным для инвестора до того момента, пока соотношение заемного и собственного капиталов будет обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала. Это будет происходить до тех пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом.

Таким образом, основной критерий эффективности заемного капитала является соотношение заемного и  собственного капиталов, которое обеспечит  увеличение нормы отдачи собственного капитала.

Риски при финансировании недвижимости и управление ими 
Различают следующие виды рисков:

• Кредитный риск – потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей.
• Риск процентной ставки – потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (т.е. если ставка % по кредиту корректируется менее часто, чем ставки % по привлеченным средствам в условиях роста % ставок).
• Риск альтернативного выбора – потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой % (риск досрочного погашения) и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки % для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обстоятельств).
• Риск изменения условий мобилизации фондов – потенциальные потери, вызванные изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
• Риск ликвидности – стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности или потери, вызванные продажей ценных бумаг или для получения наличных средств.

 

Список  использованных источников

 

1. Александрова А. Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Дисс. на соиск. … канд. юрид. наук: 12.00.03. М.: 2010. С. 24.

2. Афонина А. В. Все об ипотеке. М.: Омега-Л, 2007. С. 58.

Гриненко, С.В. Экономика  недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107с.

3. Елисеева, М.Л. Экономика недвижимости: конспект лекций / М.Л. Елисеева. – Красноярск: Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т, 2009. – 56 с.

4. Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России.// Банковское дело. 2011. № 6. С. 32.

5. Основы ипотечного кредитования./ Под ред. Н. Б. Косаревой. М.: ИНФРА-М, 2007. С. 260.

6. Страйк Р., Косарева Н. Б., Сучков А. Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России.// Деньги и кредит. 2008. № 8. С. 54.

7. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А.В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. – 70 с.

8. Черемисин Т. П. Жилье в России. Экономические механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства.// ЭКО. Экономика и организация промышленного производства. 2006. № 4. С. 113.

9. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Д.В. Виноградов. – Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с.

10. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я.В. Паттури. - Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2010. – 66 с.